В разгар санкционной войны финский фонд SATO потратил 1,5 млрд рублей на покупку более 200 квартир у петербургских застройщиков для последующей сдачи в аренду. Другие игроки сегмента арендного жилья также строят планы развития бизнеса.
Финская компания
SATO
стала крупнейшим владельцем рентного жилья в Петербурге. Компания купила 217 квартир у трех местных застройщиков, в 1,5 раза увеличив свой портфель недвижимости в городе. Сделка оценивается в 1,5 млрд рублей. Другие игроки сегмента арендного жилья, емкость которого в Петербурге превышает 80 млрд рублей в год, также строят планы развития бизнеса. Спрос на аренду квартир, по их мнению, должно подстегнуть сокращение ипотечных банковских программ.
В полтора раза больше квартир
Как рассказала "ДП" глава российского отделения SATO Йоханна Пуранен, компания приобрела 63 квартиры в новом проекте финской компании Lemminkainen на наб. Обводного канала, 108, 80 квартир в проекте финской "ЮИТ Санкт–Петербург" на Московском пр., 65, и 74 квартиры в проекте шведской компании NCC на Аптекарском пр., 16.
"Договоренности с девелоперами были достигнуты на этапе проектирования жилых комплексов. А передача квартир в собственность SATO состоится после ввода домов в эксплуатацию. Финские застройщики завершат проекты в апреле и октябре 2015 года соответственно. А шведский девелопер — в I квартале 2016 года", — сообщила Йоханна Пуранен.
Сумма сделки не раскрывается. По оценке руководителя департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергея Терентьева, она могла составить до 1,5 млрд рублей. От 30 до 40% купленных квартир SATO меблирует за свой счет. Это, по мнению экспертов, потребует еще около 100 млн рублей инвестиций. "Доходность бизнеса составляет около 12% годовых", — говорит Йоханна Пуранен.
Сейчас под управлением SATO в Петербурге находится 313 квартир общей площадью 25 тыс. м2 в десяти жилых комплексах. "Все они сданы арендаторам на 98%. Исключение — проект на реке Смоленке, который вышел на рынок летом 2014 года и еще не заполнен", — говорит Йоханна Пуранен. С учетом новых приобретений портфель недвижимости SATO расширится до 530 квартир, а общая площадь жилого фонда — до 37 тыс. м2.
"За последний год изменились запросы клиентов по квартирографии — на 10–15% вырос спрос на квартиры небольшого метража, от 45 до 60 м2. Это связано с общим стремлением арендаторов экономить в кризис. Но, соглашаясь на сокращение площади жилья, они не готовы отказываться от его качества: удобного района, отделки и сервисов", — говорит Йоханна Пуранен.
Около 20% клиентов SATO, по ее словам, это крупные компании, которые арендуют квартиры для менеджмента, 10% — иностранцы. "Доля иностранцев с начала этого года сократилась. Это связано с негативными трендами в политике и экономике страны", — делится наблюдениями Йоханна Пуранен.
О дальнейшем развитии бизнеса SATO в Петербурге она рассуждает осторожно. "Принимая во внимание региональные риски, сейчас сложно говорить о долгосрочных перспективах развития. Но очевидно, что рынок качественного рентного жилья в Петербурге развит значительно слабее, чем в других мегаполисах Европы. А рынок доходных домов вообще находится в самом начале развития. Есть куда расти", — заключила Йоханна Пуранен.
Аренда в фокусе
Жилье в Петербурге арендует 15–20% населения (по стране — до 5%).
По данным экспертов
АРИН
, ежемесячно в городе сдается около 700 тыс. квартир и комнат. Оборот этого рынка превышает 80 млрд рублей в год. Но более половины его остается в тени — собственники квартир сами договариваются с арендаторами об условиях найма и не платят налоги на полученную прибыль.
Две трети сделок на легальном рынке аренды заключаются через агентства, а на долю нового для Петербурга формата апарт–отелей приходится не более 5% рынка. Что касается сегмента доходных домов, который начал формироваться в России в начале 2000–х, то пока серьезного развития он не получил. Кроме SATO в Петербурге в этом формате работает только финский пенсионный фонд ICECAPITAL Housing Fund. Получить комментарии его представителей вчера не удалось. "На общем фоне рынка арендного жилья доля этих двух фондов незначительна", — говорят в АРИН.
Спрос стабилен
За последние полгода объем предложения на рынке арендного жилья, по данным Astera, увеличился в 2 раза при равнозначном снижении спроса.
"Корпоративные заказчики снижают бюджеты на аренду. Если еще в сентябре топ–менеджеры искали квартиры за 200 тыс. рублей в месяц, то в последнее время — не более чем за 150 тыс. рублей. А представители многих европейских и американских компаний были отозваны в головные офисы из–за санкций, что также сократило спрос", — констатируют в Astera.
"Мы ждем притока арендаторов из регионов в связи с сокращением там рабочих мест. Это поддержит спрос. Кроме того, ужесточение условий выдачи ипотеки сократит число потенциальных покупателей квартир. Все они — потенциальные арендаторы. Правда, пока ситуация с ипотекой не прояснилась, ставки аренды снизились в среднем на 5%", — говорит заместитель директора по аренде АН "Итака" Алла Казакова. "С начала декабря в нашем проекте апарт–отеля на Васильевском острове продано 80 из 527 квартир. Причем половина — в январе. Более 50% сделок — инвестиционные, поскольку ставки в апарт–отелях выше, чем на рынке аренды квартир", — говорит директор УК Docklands Светлана Петрова. "Развитию формата способствуют и запреты властей на перевод земли под жилье", — добавляет Павел Бережной, директор по развитию компании "С. Э. Р." (заявлен проект апарт–отеля в составе МФК Ingria Tower).
Инвесторы верят
Многие иностранные инвесторы, несмотря на кризис, продолжают проекты в России, отмечая высокий потенциал рынка из–за его масштаба. В частности, в Петербурге датская компания Danone не отказалась от планов по инвестированию в развитие производства молочной продукции для детей на заводе "Петмол" в Петербурге. Шведская IKEA недавно заявила о планах по расширению своего деревообрабатывающего производства в Тихвине. Китайская автомобильная компания GAC Motor планирует построить собственный завод в России.
Российский рынок недвижимости, по мнению экспертов, тоже очень привлекателен. "Доходность нашей недвижимости выше, чем европейской: 9–14% против 6–8%", — поясняют эксперты NAI Becar. Но не все готовы рисковать. Из–за общей ситуации в геополитике иностранные инвестиции в недвижимость РФ в 2014 году, по данным JLL, снизились на 76%, до $0,8 млрд. "В 2015 году совокупный объем инвестиционных сделок достигнет $3 млрд, а доля иностранных игроков в этом объеме составит 20%", — прогнозируют эксперты JLL.
Для просмотра в полном масштабе кликните по инфографике - картинка откроется в новом окне
“
Рынок арендного жилья отличает устойчивость к кризисам. Если вспомнить 2008 год, когда повсеместно снижались ставки на офисную и торговую недвижимость, рентное жилье не провисло. Да — не было роста. Но и падения спроса не было. Если люди снимают жилье, то в кризис они еще крепче за него держатся и соглашаются даже на рост ставок, лишь бы не переезжать. В нашем проекте Yes! повышения ставок для арендаторов пока не было. Но у собственников есть настрой повысить аренду в пределах инфляции этой весной. Рост не будет резким. Но он неизбежен.
Александр Погодин
“
Уровень спроса на аренду жилья в Петербурге стабилен. В городе много вузов и штаб–квартир крупных компаний. Это стимулирует миграционные процессы. В сегменте апарт–отелей ставки за год снизились незначительно — на 3–6%. Это объясняется ростом предложения: на рынок вышло два новых проекта более чем на 1 тыс. квартир. Мы верим в развитие формата. У нас уже работает отель среднесрочного проживания на Московском пр., 73. И мы планируем построить еще три таких объекта. Ввод первого из них состоится в 2017 году.
Наталья Скаландис
управляющий директор PM NAI Becar в Петербурге
“
Потенциал рынка арендного жилья высок. Люди со временем будут становиться все более мобильными: снимать, а не покупать жилье — это мировой тренд. И будут активнее вкладывать деньги в доходные дома, поскольку во всем мире это приносит приличную прибыль. А в России сегмент только начинает развиваться. Конечно, сейчас сложная ситуация с финансированием. Отсутствие ипотеки, с одной стороны, мешает инвесторам покупать квартиры для дальнейшей сдачи в аренду. Но с другой — стимулирует спрос на такое жилье со стороны арендаторов.
Стаффан Таст
основатель компании Qasabo ("Касабу")
“
Развитие этого рынка зависит от психологии населения. А она меняется. Если в СССР все мы жили в квартирах по найму, то в последние 20 лет стремились становиться именно собственниками жилья. А теперь смотрим на мобильных европейцев и понимаем, что жить в съемной квартире удобно и не зазорно. Это формат как раз для мегаполисов, где бурлит жизнь: люди сходятся, расходятся, переезжают, растут. Появляется новое молодое поколение арендаторов, которое будет формировать спрос.
Георгий Рыков
