Максим Левченко поделился версиям "минирования" торговых комплексов Fort Group

Максим, за последнее время было более 20 ложных звонков о минировании торговых центров вашей компании. Это атака на бизнес Fort Group?

— Мы думали, что это атака, но, судя по всему, мы просто попали в «криминальный тренд». Подобные случаи происходят по всей стране. До нас, например, по аналогичному сценарию «минировали» сеть «Магнит». Я уверен, что вымогателей поймают и накажут в ближайшее время. Наши «фигуранты» назвонили себе уже лет на двадцать тюрьмы.

Какой ущерб компании принесли звонки злоумышленников?

— Конкретных данных по убыткам за месяц мы не получали. Мы прилагали все усилия, чтобы сократить время эвакуаций. И последние несколько раз ТРК проверяли всего 3040 минут. Оснований для материальных компенсаций арендаторам я не вижу. Это форс-мажор.

Как поступите, если звонки продолжатся?

— Будем работать со следствием и усилим безопасность ТРК. Кроме того, собираемся обратиться в Госдуму РФ с предложением ужесточить санкции за такие преступления. Они могут парализовать жизнь целого города и отвлекают правоохранительные органы от нормальной работы.

Есть мнение, что атака на Fort Group связана с вашей борьбой за эффективность бизнеса Большого Гостиного Двора...

— У нас нет доводов в пользу этой версии. Но полностью исключить ее мы не можем. Пока все больше свидетельств, что это вид криминальной активности на фоне событий на Украине. Особенно много «минирований» в городах на границе с Украиной. Правда, там мотивы политические. Деньги не вымогают.

Fort Group инициировала несколько судебных исков по поводу сдачи 50% площадей Гостиного Двора в аренду по низким ставкам родственникам других акционеров универмага. Там действительно такая семейственность?

— Да. Одни родственники работают. Сил, чтобы переломить ситуацию без судов, у нас недостаточно — у Fort Group всего 10% универмага.

Что можете сказать о нынешнем состоянии универмага, его экономике?

— Там экономика для узкого круга лиц из числа собственников и менеджмента. А все, что в официальной отчетности, не соответствует истине. Разговоры про реставрацию здания — ерунда.

Градозащитникам недавно провели экскурсию по Гостиному Двору . И они отметили, что состояние здания не представляет опасности для людей.

— Экскурсантов из ВООПИиК не пустили в жуткий внутренний двор, заявив, что «это частная территория». Какая может быть частная территория на объекте городской казны? Просто есть что скрывать от посторонних глаз.

Когда вы покажете свою концепцию реконструкции универмага?

— В начале мая. Надеемся увеличить торговую площадь в 5 раз, сохранив исторические постройки. Оценочная стоимость проекта — 15 млрд рублей, а окупаемость — 10 лет.

Каковы шансы получить именно этот проект в итоге, а не проект ваших оппонентов?

— У оппонентов никакого проекта нет. Есть просто картинки, которые дают им возможность вступать с нами в дискуссию. Но это просто разговоры.

Планируете увеличить пакет акций Гостиного Двора и войти в состав совета его директоров?

— Место в совете директоров для нас не принципиально. А по поводу покупки акций мы переговоры ведем. Наша цель — контрольный пакет акций универмага.

Кроме реконструкции Гостиного Двора какие-то новые проекты в Петербурге планируете?

— Нет. Но то, что строим, завершим. Это вторая очередь ТРК «Порт Находка II» и МФК у метро «Электросила». Сдадим их в 2016 году.

Проект у «Электросилы» вы год назад купили у «ВТБ-Девелопмент». Как-то его меняли?

— Внешний облик здания будет как в проекте ВТБ. Там охраняемая зона. Все экспертизы пройдены, а согласования получены. Но «тонкие настройки» будут наши: планировки, подсветка, оформление фасадов.

ВТБ эту стройку кредитует?

— Нет. Мы об этом изначально договорились. Наш традиционный партнер — Сбербанк. С ним уже была структурирована сделка по этому проекту. Но из-за кризиса мы ее отложили. Сейчас рынка кредитования как такового нет. Банки не исполняют своих обязательств даже по текущим контрактам, не говоря о выдаче новых займов. Форс-мажорные кредиты под 30% годовых не в счет: девелопмент на таких деньгах не сделаешь. Так что в достройку вкладываем свои деньги. Но во втором полугодии надеемся вернуться к переговорам о кредитовании.

Вы сильно закредитованы?

— Общая сумма наших заимствований около 10 млрд рублей при годовом обороте 6 млрд рублей. Валютных кредитов у нас нет.

Вы вкладываете в работу деньги от продажи бизнес-центров, полученные в сделке с «Группой ЛСР»?

— Это основной источник инвестиций. На данный момент продано четыре из пяти бизнес-центров. Объем вырученных средств превысил 2 млрд рублей. Последний комплекс «Орлов» тоже в продаже. Надеемся закрыть сделку в течение месяца.

Не ожидал, что продадим активы так бодро. Но люди готовы инвестировать в них.

Может, вам заняться строительством офисов?

— Мы об этом думаем. Но рынок офисов в стагнации. Его сбалансировал только «Газпром» со своим переездом.

Жилье еще строить будете? Или дебютный элитный дом на Крестовском острове, сданный в прошлом году, так и останется у вас единственным?

— Мы смотрим участки под жилье. Но без банковского плеча покупать их не будем. Хотя первый опыт оказался успешным. Квартиры в доме на Крестовском распроданы на две трети.

А сколько сейчас у Fort Group торговых комплексов в Петербурге?

— У нас 10 работающих ТРК с вакансией не более 3%. Этого пока достаточно.

Все дело в кризисе?

— Скорее в насыщенности рынка торговой недвижимости. Но кризис тоже аргумент. Пессимизм в ретейле начался в октябре 2014 года. И ситуация не стабилизировалась. Есть примеры отказа торговых сетей от инвестиций, примеры заморозки и расторжения существующих контрактов по аренде. У нас так было в «Европолисе». за полгода до открытия его покинул кинотеатр «Кронверк Синема».

Как же вы открыли «Европолис» в ноябре в такой ситуации?

— Если бы на месяц опоздали, были бы проблемы. А так... На момент открытия комплекс был заполнен на 75%. А когда Рубикон форсирован, назад дороги нет.

Ставки для арендаторов меняли?

— Нет. Работаем в рамках действующих контрактов. На рубли не переходим, но ставку в у.е. фиксируем по внутреннему курсу. Смысла повышать ставки я не вижу. Оборот ретейлеров не увеличился. Ведь они не поднимали цены пропорционально росту курса валют, а закупочная цена для них выросла. И скидки от поставщиков не покрывают эту разницу. У всех сузилось поле для маневра.

Как дальше будет развиваться рынок ретейла?

— Ближайшие 2 года рынок ждет стагнация. Не будет новых проектов ТРК. Уйдут слабые бренды. Ретейлерам придется серьезно поработать на сохранение сетей. Но тот, кто сможет включить ручное управление и будет правильно реагировать на вызовы рынка, сможет в будущем занять более прочные позиции.

Стагнация рынка — такой же тревожный сигнал для девелоперов торговых объектов, как и для ретейлеров?

— Напротив, это хорошее время для переоценки стратегии, для реновации и модернизации действующих комплексов. В итоге они могут стать сильнее.

И куда дальше двинется Fort Group, если тему с расширением портфеля на время кризиса вы для себя закрыли?

— Думаем о развитии новых направлений бизнеса. Хотим сосредоточиться на управлении активами других собственников. На рынке достаточно девелоперов и банков, которым не хочется содержать свои управляющие компании. Предложим им свои услуги: от строительства до сдачи в аренду. Инвестиционные риски здесь минимальные.

Будете создавать в структуре холдинга отдельную компанию для этого бизнеса?

— Нет, существующая матрица управления позволяет предлагать услугу на рынок. Думаю, мы сможем взять еще 15-20 объектов на баланс в течение 5 лет плюс к тем, что уже имеем.

Это будут объекты в региональных центрах и в Москве. Будем работать за процент от оборота с конкретного комплекса. Он может достигать 15% в год.

На днях вы открываете в «Европолисе» первый в городе парк активного отдыха Angry Birds по лицензии финской компании Rovio. Как вам первый опыт в новом сегменте?

— Замечательно. Ничего подобного до нас в России никто не делал. Даже то, что есть в Финляндии, — упрощенный вариант нашего парка. Здесь все сложнее: и оборудование, и логистика, и интерактив.

А суть контракта с Rovio свелась к покупке права использовать бренд и симпатичных персонажей. Но сам проект парка был создан с нуля. Реализация этой идеи обошлась нам в 540 млн рублей. Окупаться они будут лет шесть.

Строить дальше такие парки планируете?

— Эта ниша пуста. И мы всерьез думаем, как ее заполнить. Петербургу нужны три-четыре таких парка, но попроще и поменьше, чем Angry Birds. Для их создания достаточно 2-2,5 тыс. м2 и 50-100 млн рублей инвестиций. Первые три таких парка могут появиться уже в 2016 году: в ТРК «Южный полюс», «5 озер» и «Порт Находка». Если спрос оправдает ожидания, формат можно будет тиражировать и в регионы.

Инвестиционный климат в городе как оцениваете?

— Нет сейчас никакого инвестиционного климата. Нет инвестиций, и нет денег на развитие. При этом разговоры о стимулировании бизнеса так и остаются разговорами. Поддержку государства получают «правильные» компании. Но каков критерий отбора? Так что все отрасли неизбежно пойдут на спад.

Вы оказались в списке миллиардеров, составленном в прошлом году «ДП». Как к этому отнеслись?

— Понятно, что такие рейтинги — это развлечение. Но все равно приятно там оказаться. Это оценка компании, ее статуса.

Лично у меня из-за рейтинга осложнились отношения с родственниками. Их запросы выросли.

Почему головную структуру холдинга назвали «Слон и замок»?

— Вы не первая, кто задается этим вопросом. У нас были даже случаи, когда новые партнеры, не разобравшись, отказывались заключать сделки с компанией из-за названия. На мой взгляд, в нем что-то большое и надежное. Хорошие ассоциации.