Гендиректор компании "Еврострой" Оксана Кравцова: кто сегодня покупает элитное жилье

Оксана, расскажите, как создавалась компания?

— Ее создал мой супруг Валерий Кравцов. Он из династии украинских строителей. Еще в детстве решил, что продолжит семейное дело. Но поступить в институт в Киеве не получилось, и он ушел в армию. По распределению оказался в Петербурге и влюбился в этот город. Так что после армии приехал сюда и поступил в ЛИСИ. А после его окончания по распределению попал в компанию "ПМК–11" (входила в "ГлавЛенинградСтрой" — крупный застройщик Петербурга времен Анатолия Собчака. — Ред.) на должность мастера. И вырос там до гендиректора. А в 1994 году создал свою компанию "Еврострой", которая со временем стала группой компаний. Сейчас в ней пять подразделений. Головная структура "Евростроя", где я гендиректор, принадлежит нам с мужем и занимается девелопментом. Вторую фирму, "Еврострой–развитие", супруг создал пополам с финским партнером Пеккой Хаапалайненом. Она занимается генподрядом. Есть еще компания "Текманн", которая строит инженерные сети. А также "Корпорация Петрострой" и УК "Евросервис".

"ПМК–11" специализировалась на генподрядных работах, а в портфеле "Евростроя" в основном проекты элитной недвижимости. Почему решили работать в этом сегменте?

— Действительно, "ПМК" в городе построила и реконструировала много зданий. Когда ездим с мужем по городу, он мне часто показывает "свои" объекты. А элитная история "Евростроя" началась с проекта "Олимпийская деревня" в 2003 году. Известный волейбольный тренер Вячеслав Платонов решил построить в Петербурге новую академию волейбола. И пригласил нас к сотрудничеству. Мы реализовали этот проект. Сейчас академия активно работает и носит имя Платонова (в 2005 году Вячеслав Платонов умер. — "ДП"). А потом занялись развитием оставшегося участка — построили там элитный комплекс "Олимпийская деревня". А в прошлом году приступили к строительству ЖК "Привилегия" на соседнем участке. В нем будет 64 тыс. м2.

Сколько сейчас проектов в портфеле компании?

— Из элитных только "Привилегия". Но мы решили попробовать свои силы в строительстве массового жилья. В прошлом году купили три земельных участка (их рыночная стоимость — 0,7 млрд рублей) под проекты домов категорий бизнес и комфорт. В общей сложности возведем 50 тыс. м2. Инвестировать в строительство будем собственные и привлеченные средства — около 3,5 млрд рублей до 2017 года. Все проекты стартуют в этом году.

Не боитесь, что диверсификация изменит вашу репутацию игрока элитного сегмента?

— Мы продолжим строить и элитное жилье. Но пока не понимаем где. Крестовский остров практически все свои ресурсы по земле исчерпал. У нас есть предложение от партнеров присоединиться к проекту в районе яхт–клуба на Крестовском острове. Но мы его пока не приняли. Кроме того, мы начали расселять старый дом на Крестовском — но это долгая история. Так что в ближайшем будущем таких крупных проектов, как "Привилегия", не будет. Просто потому, что пятен не осталось. А центр города — сомнительная альтернатива. Мы смотрим в сторону Петровского острова. Ведем переговоры по приобретению там 2 га земли.

Сложности работы в центре, видимо, связаны с политикой властей?

— Я вообще не вижу никакой политики властей в отношении исторического центра. Ограничения жесткие. Это правда. Но для реконструкции старых зданий и создания кварталов качественного европейского жилья нужны усилия, а не только ограничения.

Пока половина квартир исторического центра находится в коммунальном состоянии, вкладываться в их ремонт и реконструкцию никто не будет.

Значит, главный камень преткновения — коммуналки?

— Это очень серьезная проблема. Застройщики готовы строить жилье для расселения таких квартир. Но город должен контролировать процесс. Иначе граждане начнут выкручивать строителям руки.

Расселение должно быть принудительным. Или ты, как в Европе, живешь в центре города и участвуешь в ремонте фасадов, кровли, инженерии своего старого дома, или уезжай в альтернативное жилье. Сердце кровью обливается из–за того, что делается в центре.

Как вы оцениваете инвестиционный климат в городе?

— Покупатели жилья в наших проектах — собственники бизнеса, крупные менеджеры. По их активности можно судить о состоянии рынка. Когда нас накрыла очередная волна кризиса, я очень переживала — около 20% покупателей недвижимости говорили, что все грустно и трудно. Но сейчас даже те, кто был настроен пессимистично, воспряли духом. Все выкарабкались — никто не утонул.

Кто сейчас покупает элитные квартиры?

— Наш покупатель сильно помолодел. Если в "Олимпийской деревне" квартиры покупали бизнесмены первого постсоветского поколения — собственники бизнеса в возрасте 40–55 лет, то в "Привилегии" — это уже их дети, которые или свой бизнес создали, или в родительском участвуют. Им 25–40 лет, все семейные с детьми. Берут очень большие и дорогие квартиры.

А много ли инвестиционных сделок?

— Меня инвестиционные покупки пугают. Когда едешь по Крестовскому острову и видишь жилые комплексы, где всего два–три окна горят, становится грустно. У нас есть семья, которая долгое время снимала квартиру в "Олимпийской деревне", а потом купила элитное жилье в другом доме и переехала. Недавно виделись. Они посетовали, что в их доме обжиты только две квартиры. Говорят, такая тоска, что зубы сводит. И таких полумертвых проектов много.

А у вас?

— В наших комплексах таких квартир нет. На старте в "Привилегии" было несколько инвесторов. Но они уже продали свои квартиры тем, кто будет в них жить. Сейчас в проекте раскуплено 43% квартир. И, если темп продаж не снизится, к его финишу, в 2017 году, будет продано до 90%.

Продажи замедлились?

— У нас не было ни одного месяца без покупок. А в январе и феврале отдел продаж план даже перевыполнил. У коллег, правда, затишье. Особенно у тех, кто строит жилье экономкласса. Если маленькие квартиры еще покупают, то продажи больших уже буксуют. А нас, видимо, выручила уникальность проекта: формат хороший, в правильном месте и строится быстро — за год комплекс вырос под крышу. Так что кризис кризисом, но ситуация у всех разная.

Ваша стройка сильно подорожала из–за девальвации?

— Доля импорта в проекте — 70%. К счастью, часть материалов и работ на момент девальвации уже была оплачена. Но на покупку земли под стройку мы брали кредит — к счастью, рублевый — в Ханты–Мансийском банке. А ставки, как вы знаете, выросли. Был момент, когда нам назвали ставку 23% против прежних 14%. Сейчас, правда, снизили до 20%. Но разница все равно существенная. Так что себестоимость к концу стройки прибавит не менее 20%.

Цены уже повышали?

— Дважды за полгода — в общей сложности на 10%. Сегодня средняя цена у нас 310 тыс. рублей за 1 м2. И в течение ближайшего полугодия она дойдет до 340 тыс. рублей за 1 м2. Предпосылок для снижения цен не вижу. Если это где–то происходит — это сигнал для рынка, что образуется "пирамида". Когда застройщик скидывает цены, возможность компенсировать потери у него только одна — с новых объектов, которые в итоге рискуют превратиться в недострой. Если у застройщиков нет сил начинать новые стройки, пятна лучше заморозить, но стоимость недвижимости сохранить.

Как продаете жилье?

— Я лично контролирую продажи. Мелочей здесь не бывает, и это очень креативный бизнес. Видели, как выглядит наша стройплощадка вечером? Мы все краны подсвечиваем. Скоро, правда, их демонтируем и придумаем что–то другое. Хочется, чтобы был вечный праздник. Ведь стройка в чистом виде — мрачноватое дело.

Как ваш коттеджный поселок под Токсово? Строите?

— Наш поселок относится к бизнес–классу: его клиент в кризис пострадал сильнее всего. Поэтому мы приняли решение о реконцепции. Дома будем не продавать, а сдавать в длительную аренду. Она сейчас востребована, тем более скоро дачный сезон. В поселке хотели построить 31 дом. Пока готовы 23, и первая пара из них уже сдана. Дополним поселок инфраструктурой и в течение года достроим. Нужно около 60 млн рублей. Обойдемся без кредитов.

Есть ли у вас планы освоить другие виды бизнеса?

— Мой муж неугомонный человек. Чем только в жизни он не занимался! Пытался строить недвижимость на Шри–Ланке и таможенные терминалы, лесозаготовительные предприятия и автосервисы. Но… ни к чему хорошему это не приводило. Он строитель до мозга костей. Как только отклоняется от курса — начинаются потери. Сейчас он лелеет надежду оставить за собой ресторан в "Привилегии". На мой взгляд, это блажь, тем более что помещение готовы арендовать самые статусные рестораторы города. То же самое с площадями под спа. Мне, как женщине, хотелось бы иметь такой бизнес. Но интуиция подсказывает — надо искать арендатора или покупателя. Заниматься надо тем, что знаешь. Кризис — не лучшее время для экспериментов.

Другие регионы для развития бизнеса рассматриваете?

— Предложения есть, но рискованно. Когда бизнес на расстоянии вытянутой руки, его легко контролировать. Мы, например, живем в "Олимпийской деревне". И бывает, в полночь надеваем с мужем каски и идем на стройку с инспекцией. А когда ты здесь, а бизнес — в другом регионе, жди неприятных сюрпризов.

Насколько вы лично вовлечены в работу компании?

— На 100%. Участвую во всем, что делают рекламный отдел, отдел продаж и служба заказчика. Лично общаюсь с будущими клиентами. Контролирую процесс строительства.

А образование у вас строительное?

— Нет, я психолог. Но после института пошла работать в агентство недвижимости. И там все свои профессиональные навыки реализовала. Ведь клиента надо почувствовать на кончиках пальцев.

С мужским шовинизмом в профессии сталкивались?

— Нет, все мужчины–коллеги относятся ко мне уважительно. Конечно, у меня сильный мужчина рядом. Но муж, кстати, иногда даже просит не включать его в переговоры. Сама справляюсь.

Как вам удается совмещать бизнес и семью?

— Я счастливый человек. За последние 6 лет я родила троих детей без отрыва от работы. И из роддома муж меня сразу привозил на стройку.

Хорошо, что живем рядом. Дети под контролем. Я из окна кабинета вижу, как они гуляют. Иногда между делом забегают в офис. И чувствуют себя здесь как дома. Важно, чтобы они были заняты и привыкали к труду…

…тогда будет кому передать дело по наследству.

— Это точно. В нашей компании уже работает средний сын супруга. Он занимается тендерами, руководит одним из новых проектов. Это наша надежда и опора. А старший работает в Лондоне в архитектурном бюро, которое проектировало входную группу для ЖК "Привилегия". Младшие, надеюсь, тоже подрастут и вольются в работу.