Федеральные власти озаботились судьбой заброшенных промзон. В Госдуму на днях внесен законопроект о комплексном развитии таких территорий. В Петербурге под промзонами 13,6% общей площади городской земли. Но условия для их редевелопмента пока не созданы.
Согласно новой федеральной инициативе, промзоны отдадут под редевелопмент, если не менее половины капитальных объектов на их территории повреждены более чем на 30%, а также если не менее половины земельных участков промзоны не соответствуют установленным видам разрешенного использования.
В законе дана программа модернизации таких зон: от изъятия земли и сноса объектов до строительства новых зданий и благоустройства. Собственникам имущества в бывших промзонах новый закон предлагает множество вариантов участия в редевелопменте. Кроме обычного выкупа активов в пользу государства (возможность принимать решение о развитии промышленной зоны получат не только федеральные и региональные, но даже муниципальные власти) есть и вариант самостоятельного развития промзоны бизнесом — через координационный совет собственников имущества.
В пояснительной записке к законопроекту говорится, что в России много бывших промышленных зон, где в настоящее время нет производства, а земля и здания фактически выведены из нормального экономического оборота. Новый закон должен вернуть их жизнь в нормальное — конструктивное — русло.
В Петербурге, согласно данным комитета по земельным ресурсам Смольного, к территориям промышленности относится 19 тыс. га городской земли, что составляет 13,6% общей площади города. Только на территории исторического центра города, который занимает 5,8 тыс. га, расположены 200 предприятий. Из них объекты, износ которых достиг 60-70%, занимают 2,2 тыс. га. Это половина центра города. Для сравнения, в европейских столицах, которые уже прошли через процедуру редевелопмента, под "промкой" остается 10-15% центра.
Тем не менее надежды на то, что эта проблема будет решена на местном уровне, мало. Как заявлял губернатор города Георгий Полтавченко, выдворять заводы и предприятия в пригороды и строить на их месте жилые комплексы никто не собирается. Глава комитета по промышленной политике и инновациям Максим Мейксин пояснил, что позиция города не изменилась. «Мы по-прежнему считаем, что промышленный потенциал города на тех территориях, где есть готовая инженерия, надо сохранять», — сообщил он.
Новый федеральный законопроект, внесенный в Госдуму, Максим Мейксин еще не читал, поэтому комментировать перспективы и последствия его применения отказался. Но при этом он рассказал «ДП», что власти города обсуждали с коллегами из Москвы механизмы обновления существующих промзон. «Мы предлагаем, чтобы часть налогов (в первую очередь НДС), которые идут в федеральный бюджет, возвращалась субъектам федерации для обновления промышленных территорий. Мы готовим соответствующую законодательную инициативу. Сначала предлагаем протестировать эту схему на Москве, Петербурге и Севастополе. А потом, в случае успеха, распространить ее на все регионы», — сообщил Максим Мейксин. Но когда документ увидит свет, он не уточнил.
С разработкой стратегии освоения промзон Смольный также не спешит. Многие девелоперы уже разработали поправки в генплан, нацеленные на перевод промышленных территорий в новый статус, дающий право застраивать их жильем. Но рассмотрение этих поправок городские власти перенесли с прошлой осени на май этого года.
Так что застройщики в последние годы практически перестали покупать промышленные территории под застройку. «Делать это в отсутствие четкой городской политики инвесторы попросту боятся, так как проекты редевелопмента очень дороги и сложны с технической и юридической точек зрения», — говорит гендиректор ИСК «Сфера» Тарас Кручинин.
«Многие промышленные площадки имеют по несколько десятков, а то и сотен мелких владельцев и арендаторов, договориться с которыми бывает очень непросто. Некоторые старые промышленные предприятия напоминают сейчас гигантские коммунальные квартиры. А что такое расселить коммуналку — наверное, объяснять не надо. Так что пока девелоперам выгоднее осваивать оставшиеся в черте Петербурга земли, на которых раньше ничего не строилось, а также строить в Ленобласти», — говорит генеральный директор ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент» Андрей Назаров.
В то, что федеральная инициатива быстро решит проблему Петербурга, застройщики тоже не верят. «Любые подталкивания извне — это позитив. Но, во-первых, все параметры закона в процессе обсуждения и принятия могут развернуться, как дышло. Во-вторых, пока сам город не захочет решить проблему, ничего не изменится. А чиновники не делают в этом направлении ничего. И никаким бульдозером их с места не сдвинешь. Почему? Это же ежедневная работа, которая требует колоссальных усилий и дипломатии. Причем к каждой территории нужен индивидуальный подход. И нужна личность, которая, как Геракл, будет день за днем чистить эти конюшни. А в городе такого человека нет», — сетует гендиректор ГК Legenda Василий Селиванов.
Между тем, по мнению застройщиков, редевелопмент сегодня — единственная возможность развития города. «Во-первых, таких участков много в центре, а это значит, что они интересны будущим покупателям. Во-вторых, многие из них обладают исключительными видовыми характеристиками. В-третьих, на них можно реализовать интересные проекты, если, конечно, у девелопера есть соответствующий опыт и квалификация», — говорит Екатерина Запорожченко из УК Docklands.
