Компания Becar Александра Шарапова придумала новый способ привлечения денег частных инвесторов в недвижимость в кризис. Компания начала продавать помещения с арендаторами в бизнес–центрах как готовый бизнес.
Управляющие компании ищут все новые способы повышения доходности коммерческой недвижимости. Если до сих пор они сдавали площади в торговых и офисных центрах или продавали их по частям, то теперь выставляют на продажу помещения с арендаторами. Первый подобный проект реализует в Москве компания Becar. Она обещает покупателям таких помещений доходность в размере 12–14% годовых.
Продажа с подселением
Как рассказал президент Becar Александр Шарапов, новая схема привлечения инвесторов появилась, когда собственники столичного бизнес–центра "Станция", которым компания управляет 5 лет, поставили задачу продать этот объект площадью 17 тыс. м2 за 2 млрд рублей. В условиях кризиса это невозможно, говорит Александр Шарапов. Becar стал искать другие способы решения вопроса.
Бизнес–центр, почти на 100% сданный в аренду, разделили на 250 юрлиц, за каждым из них закреплено помещение с арендатором. Эти лоты–юрлица предложили купить инвесторам как готовый бизнес. "Минимальная стоимость лота 2,5 млн рублей. При этом мы гарантируем им 12–14% годовых. В будущем прибыль может вырасти до 20%", — рассказал Александр Шарапов.
Все юрлица объединят в некоммерческое партнерство, которое будет контролировать оплату эксплуатационных расходов, соблюдение правил общежития в бизнес–центре. "Becar рассчитывает остаться на объекте в качестве управляющей компании. Но если кого–то из инвесторов это не устроит, можно будет привлечь другую фирму для этой работы", — сообщил Александр Шарапов.
Он отмечает, что за первый месяц реализации проекта заключено четыре сделки с инвесторами и еще 70 сделок — в переговорах.
Если первый опыт продажи офисов как готового бизнеса окажется успешным, его применят в других регионах, включая Петербург. "Мы уже ведем переговоры с несколькими собственниками петербургских офисных зданий, которые хотят их продать целиком, но по каким–то причинам не могут этого сделать. Схемой они заинтересовались и ждут первых результатов эксперимента", — сообщил Шарапов.
Опыт смежников
Тенденция продавать "в нарезку" не занятые торговые и офисные площади в последнее время набирает обороты, говорит гендиректор Colliers International в СПб Андрей Косарев. "В этом году один из БЦ, работающих по такой схеме, — Setl Center — даже получил премию за удачную бизнес–схему", — отмечает он. Помещения в этом БЦ предназначены для продажи частями. Преимущество схемы Becar в том, что покупателю не нужно беспокоиться о поиске арендаторов.
Было также несколько случаев привлечения инвесторов в проекты апарт–отелей. В 2011–2012 годах около 10 петербургских девелоперов заявили о планах по строительству апартаментов, где часть помещений предполагалось сдавать через УК, а часть продать инвесторам.
Рентабельность такого бизнеса, по данным девелоперов, 10–16%. Правда, не все заявленные планы нашли воплощение. По такой схеме, например, были реализованы проекты ГК "Пионер" — МФК YE’S, Becar — апарт–отель VERTICAL.
Похожие проекты были и с жилой недвижимостью. Так, компания RBI в содружестве с Astera в 2012 году запустила проект "Рантье": инвесторы, купившие квартиры в домах застройщика, передают их в управление Astera, которая ищет для жилья арендаторов. По словам директора Astera Людмилы Рева, проект успешно развивается, хотя сейчас из–за кризиса спрос на аренду жилья несколько снизился. Доходность этого бизнеса для инвесторов составляет не меньше 20% годовых, говорит она.
