Смольный предложил строителям отдавать до 10% жилья в обмен на согласование проектов

Чиновники Смольного придумали очередную схему экономии бюджета в кризис за счет застройщиков. Компаниям, у которых проекты находятся на финальной стадии согласования, предложено передавать городу 5–10% квартир в новых домах для решения проблем очередников. Эта практика позволит Петербургу экономить ежегодно 2–3 млрд рублей, которые идут на закупку жилья для соцнужд. Но, если она распространится на все новые проекты, застройщики недосчитаются 20–25 млрд рублей в год, что негативно отразится на развитии рынка и ценах на жилье.

От слов до дела

О созревшей в недрах Смольного идее возложить на строителей дополнительную нагрузку "ДП" рассказали несколько источников на рынке. По их данным, новая схема была озвучена на совещании в КГА на днях. Несогласным "поделиться" квартирами с городом предложили получать согласования через суд.

Куратор строительного блока Смольного вице–губернатор Игорь Албин вчера оказался недоступен для общения. А в его аппарате от оперативных комментариев отказались. Но председатель КГА Владимир Григорьев, в ведении которого находится вопрос выдачи градпланов строителям, информацию подтвердил. Правда, он заявил "ДП", что называть ее "новыми требованиями" к застройщикам некорректно. По его словам, пока дополнительное условие о предоставлении городу до 10% жилья для получения согласований "всего лишь вопрос для обсуждения".

Но участники рынка прекрасно помнят, чем несколько лет назад закончилась похожая дискуссия власти и бизнеса на тему — за чей счет строить инфраструктуру в новых проектах комплексного освоения территории. Тогда администрация почти на год перестала согласовывать ППТ для новых строек. И возобновила этот процесс только после того, как застройщики согласились взять строительство инфраструктуры на себя.

С 2013 года соответствующие соглашения с городом подписали 72 компании. Причем чиновники подчеркивают, что все подписи под соглашениями поставлены добровольно. Хотя схема даже с юридической точки зрения не безупречна — при дарении инфраструктуры городу возникает эффект двойного налогообложения строителей. Но на эту правовую коллизию все участники игры закрывают глаза. А федеральные власти, к которым обращались за разъяснением, вносить поправки в Налоговый кодекс отказываются.

"Есть серьезное опасение, что история с передачей городу квартир для госнужд, начавшись с разговоров, перейдет в плоскость реальных действий и получит массовое распространение. Опыт решения вопроса с социальной инфраструктурой никаких иллюзий строителям не оставляет. Город умеет выкручивать руки. Схема отработана", — говорит один из собеседников "ДП".

"Мы не будем платить десятину. Это противозаконно. Но и решать вопрос в судах годами не готовы. Нужно договариваться", — рассуждает другой собеседник издания.

Минус 25 миллиардов

Суммарная площадь девелоперских проектов, старт которых назначен на 2015 год, по оценкам АН "Итака", превышает 385 тыс. м2. Если предположить, что для каждого из них при согласовании будет действовать правило о передаче для госнужд 10% от общей площади жилья, то город сможет только в этом году безвозмездно получить 38,5 тыс. м2.

Если бы город выкупал это жилье у застройщиков по цене Минрегиона (она составляет для Петербурга 58,2 тыс. рублей за "квадрат"), он потратил бы более 2 млрд бюджетных рублей. В этом году Смольный намерен приобрести для госнужд более 2 тыс. квартир на сумму 3 млрд рублей. Но потребность в социальном жилье это не покроет.

По данным жилищного комитета, в улучшении жилищных условий нуждаются более 160 тыс. городских семей. Из них к льготным категориям относятся 32 тыс. Они имеют право на получение квартир за бюджетный счет.

Если "десятину" распространят на все новые стройки города, Смольный сможет получить около 300 тыс. м2 жилья. Его рыночная стоимость, по оценке директора по продажам УК Docklands Екатерины Запорожченко, составляет 20–25 млрд рублей.

Соломенные крыши

Потеря этих денег, по словам участников рынка, нанесет удар по строительному сегменту, который и так из–за кризиса стагнирует. По прогнозам, в этом году число сделок с недвижимостью в Петербурге сократится на 30%. Емкость рынка уменьшится почти на 70 млрд рублей.

"Инициатива города лишит многие девелоперские проекты экономической основы. Они будут заморожены или похоронены. Это негативно повлияет и на инвестиционный климат, и на пополнение бюджета. Так что новая инициатива не просто неразумна — она пагубна", — говорит гендиректор Объединения строителей Санкт–Петербурга Алексей Белоусов.

"Это убьет рынок. Рентабельность строительных проектов сейчас близка к нулю. Спрос сильно ослабел. Застройщики вынуждены не поднимать цены и даже предлагать людям скидки, чтобы удержать покупателей. При этом себестоимость строительства растет.

Обычно говорят: рынок все съест. Так вот, на этот раз не получится. Рынок просто схлопнется", — уверен гендиректор компании "Петрополь" Марк Лернер.

"Цены на жилье вырастут на 10–15% минимум. Сдерживать их, экономя на качестве строительства, не получится. Экономить уже не на чем, разве что крыши соломой крыть. Такое понятие, как недорогое жилье экономкласса, канет в Лету", — добавил другой собеседник "ДП".

Опыт и закон

Изъятие квартир для госнужд — не российское изобретение. Два года назад в интервью "ДП" о такой практике рассказывал гендиректор британской Oakmayne Bespoke Мартин Лент. При получении разрешения на строительство власти Лондона, по его словам, сначала настаивали, чтобы 15% квартир были социальным жильем, потом — 20–25%. "Теперь эта цифра возросла до 40%", — говорил он. Опрошенные юристы предупреждают, что предложенная Смольным схема не укладывается в рамки действующего российского законодательства. "Выдача градплана и разрешения на строительство, исходя из норм федерального закона, производится без взимания платы. Средства за пользование землей застройщик внес при покупке участка, или она для него включена в арендную плану за участок", — заключил юрист практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и Партнеры" Андрей Кулаков.

Единственный плюс новой схемы может заключаться в том, что с вводом официальной "десятины" строителям не придется улаживать бумажные дела со Смольным в "частном" порядке. Подобные представительские расходы могут достигать 6% от стоимости проекта и часто не гарантируют результат.