В Петербурге закрыта крупнейшая сделка года в офисном сегменте — бизнес-центр "Мезон Плаза" продан за 3 млрд рублей, при этом и покупатель, и продавец связаны с "Газпромом". Однако монополия, бывшая 10 лет главным драйвером рынка, уходит в тень.
В Петербурге закрыта крупнейшая сделка года в офисном сегменте — структура "Газпромбанка" продала бизнес-центр "Мезон Плаза" на Большом Сампсониевском проспекте. Покупатель также связан с газовой монополией. Эксперты оценили сделку в 3 млрд рублей. За последние 5 лет структуры "Газпрома" арендовали и купили в Петербурге около 400 тыс. м2 офисов, тем самым обеспечив рынку в кризис минимум 30% спроса. Но они постепенно снижают темп поглощения площадей. Их место занимают крупные IT-компании, инжиниринговые и девелоперские холдинги.
О закрытии сделки по продаже бизнес-центра "Мезон Плаза" площадью 35 тыс. м2 на Большом Сампсониевском проспекте, 28, "ДП" сообщили несколько источников на рынке. По их данным, восьмиэтажный офисный комплекс, введенный в эксплуатацию в конце 2015 года и заполненный арендаторами на 25%, продан за 3 млрд рублей. Сделка закрыта на днях.
Продавцом выступило ООО "Мезон Инвест" — дочерняя структура "Газпромбанк-Инвест". Имя покупателя здания не раскрывается и в Росреестре пока не отражено. Георгий Рыков, гендиректор компании "БестЪ", которая управляет бизнес-центром "Мезон Плаза", заявил, что не получал от собственника уведомлений о его продаже.
Но источники "ДП" сообщили, что покупатель также связан с "Газпромом".
"Газпрому" нужны были дополнительные площади — около 20 тыс. м2, и монополия их долго искала. В итоге остановилась на "Мезоне". Обычно переговоры о покупке или аренде площадей в Петербурге ведет головной офис "Газпрома", который и принимает решения о том, какая именно структура станет арендатором. Иногда все меняется в последний момент", — знает один из участников рынка.
"Изначально даже ремонт в этом бизнес-центре сделали под одну из компаний холдинга, но она отказалась там сесть. Вообще у этого здания с проблемы с заполняемостью, хотя ставка там невысокая — 800 рублей за 1 м2 в месяц", — добавил другой собеседник "ДП".
"Бизнес-центр в хорошем месте можно заполнить арендаторами за 10-11 месяцев после ввода в эксплуатацию. Ставки аренды перестали падать и на большие лоты в качественных офисах составляют около 1 тыс. рублей за 1 м2 в месяц", — добавил председатель совета директоров ГК "Энерго" Азат Григорьян.
"Мезон Плаза" в последнее время входил в крайне ограниченное число качественных бизнес-центров, где можно было арендовать крупную площадь — более 5 тыс. м2 единым лотом. Во всех районах Петербурга таких объектов осталось всего пять. Так что интерес крупных компаний к объекту был высок. А заполнялся он долго из-за высокой конкуренции со стороны менее качественных зданий этого не самого престижного района Выборгской стороны", — предполагает гендиректор компании Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
Доля снижается
Последние 10 лет "Газпром" являлся главным драйвером рынка офисной недвижимости Петербурга. За это время монополия и ее "дочки" заняли в Петербурге около 400 тыс. м2 офисов (это общая плошадь занимаемых зданий и помещений), из них около 100 тыс. м2 — в 2015 году. На данный момент более 250 тыс. м2 офисов находятся у монополиста в аренде, 150 тыс. м2 — в собственности.
"Доля "Газпрома" в структуре офисных сделок Санкт-Петербурга последние 5 лет ежегодно превышала 20%. Холдинг был самым активным арендатором и покупателем офисов и не дал рынку достигнуть дна", — говорят эксперты Colliers International Петербург.
"Большинство клиентов офисного рынка сегодня — это прогазпромовские структуры, а чуть позже и большинство арендодателей будут связаны с "Газпромом". Постепенно все мы будем в газпромовских структурах", — философски замечает гендиректор компании "Универс Холдинг" Андрей Пушкарский.
Но в последнее время активность газового гиганта стала снижаться. Во-первых, многие его компании уже переехали. А перебазирование головной структуры "Газпрома" в строящийся "Лахта центр", назначенное на 2018 год, может задержаться из-за решения монополии построить около башни еще 300 тыс. м2 коммерческой недвижимости.
Во-вторых, на активность "Газпрома" повлиял скандал: схему денежного оборота между "Газпромом" и его "дочками" по подозрению в уклонении от уплаты налогов на сумму 130 млрд рублей проверяли налоговая и антимонопольная службы. Но все претензии к монополии были признаны необоснованными. А руководство "Объединенного народного фронта", чей эксперт Александр Кулаков заподозрил "Газпром" в нечистоплотности, публично обозвало специалиста самозванцем.
Кто на новенького
Как бы там ни было, но доля «газпромовских» сделок в общей структуре аренды и покупки офисов в Петербурге за последние полтора года снизилась с 25-30% до 7-8%. С начала года, по данным экспертов, монополия арендовала и купила в городе не более 10 тыс. кв. м офисов. Правда, сделки еще на 60 тыс. кв. м находятся в переговорах.Параллельно на офисном рынке растет активность компаний из других сфер бизнеса.
Среди них наиболее заметны IT-фирмы, девелоперские и инжиниринговые компании, а также игроки сырьевого и энергетического сектора, но не связанные с "Газпромом". «На их долю за последние несколько лет пришлось 40% сделок на офисном рынке города», — подсчитали в Colliers International.
И эта тенденция, по мнению экспертов, будет усиливаться. "Суммарная площадь офисов, арендованных IT-компаниями, растет в 1,2 раза в год, а общая площадь в аренде у профессиональных фирм (юридических, консалтинговых, логистических и др.) — в 1,5 раза в год. Именно эти игроки в случае дальнейшего снижения активности "Газпрома" займут его место", — уверены эксперты.
