Гендиректор "БалтТрансСервиса" Владимир Прокофьев построил в Приморском парке Победы на Крестовском острове гостиницу за 3 млрд рублей. Это самый крупный инвестпроект на территории парка с тех пор, как Артур Кириленко и Сергей Полонский построили здесь ЖК "Пятый элемент" под видом апарт–отеля.
Владельцы земель на Крестовском всерьез озаботились подготовкой к чемпионату мира по футболу 2018 года. С одной стороны, инфраструктура на острове развита недостаточно, с другой — новое строительство в заповедной парковой зоне затруднительно. Инвесторы идут на различные ухищрения, например, строят гостиницы под видом объектов оздоровления или спорта.
Последний пример
— гостиница со спа–центром за 2,5–3 млрд рублей от человека из команды миллиардера Геннадия Тимченко — гендиректора "БалтТрансСервиса" и президента петербургской теннисной федерации Владимира Прокофьева.Здоровье и номера
С начала июля в тестовом режиме на Крестовском острове, ул. Рюхина, 9, работает четырехзвездочный отель на 152 номера — Parklane Resort & SPA. Сразу его заметить сложно: он находится на территории Приморского парка Победы и почти полностью скрыт деревьями.
Читайте также:
Авторская колонка
Почему гостиницы не нужны
Отель — это часть спортивно–оздоровительного комплекса, и в полную силу он заработает к новому сезону — в апреле 2017 года, чтобы иметь возможность принять туристов или спортсменов, которые приедут на Кубок конфедераций. Кроме номеров должны открыться ресторан, конференц–площадки и спа–зона.
Согласно годовым отчетам инвестора проекта ОАО "Мегаспорт", за 2008–2015 годы в проект был вложен 1 млрд рублей. Проект финансировался в том числе за счет кредитной линии банка "БФА" на 0,8 млрд рублей под залог проекта. По оценке гендиректора Hospitality Income Consulting Елены Лысенковой, общий объем инвестиций в проект может составить 2,5–3 млрд рублей. Цифры в этом диапазоне называет и JLL.
Раньше участок был занят теннисными кортами, а в 2009 году ОАО "Мегаспорт" получило разрешение на их реконструкцию под спортивно–оздоровительный центр (участок компания купила годом ранее). После реконструкции на месте кортов построили гостиницу общей площадью 16 тыс. м2, около 3,8 тыс. м2 занимает спа–зона с бассейном, оздоровительным центром и залом для фитнеса.
На фото: Отель "Parklane".
"Это самая большая спа–зона с оздоровительным центром при гостинице в Петербурге", — говорит генеральный управляющий гостиницей Блейк Андерсон–Бунтз (владелец управляющей и консалтинговой компании Hospitality Management). По его словам, "оздоровительная составляющая в проекте является основной", поэтому никаких проблем ни с разрешительной документацией, ни с вводом объекта в эксплуатацию у инвестора не было.
Теннис как по рельсам
По данным "СПАРК–Интерфакс", владелец проекта — ОАО "Мегаспорт", основная часть компании — 54,35% принадлежит Владимиру Прокофьеву и его сыну (напрямую и через ООО "Приморье" и ООО "Кортсервис"). Еще 37,6% у компании Executive Management Group Ltd, зарегистрированной на Британских Виргинских островах. На вопрос, верна ли эта информация, представитель отеля коротко ответил: "Нет". Кто владеет проектом, он не пояснил. Отчет об аффилированных лицах на 30 июня 2016 года подтверждает, что Владимиру Прокофьеву принадлежит по крайней мере 29,88% компании.
Владимир Прокофьев — гендиректор ООО "БалтТрансСервис", оператора железнодорожных перевозок нефтепродуктов с годовой выручкой 25 млрд рублей. Эту компанию он создал в 2000 году, уйдя с должности гендиректора компании "Линк Ойл СПб" Геннадия Тимченко. В 2003 году компания "Северстальтранс" Алексея Мордашова купила "БалтТрансСервис", а Владимир Прокофьев продолжил управлять оператором. По данным "Ведомомстей" и "Коммерсанта" до ноября 2011 года 10% компании контролировал Тимченко. Сейчас 40% "БалтТрансСервиса" принадлежит структурам Рубена Варданяна, а 60% — у группы Globaltrans. Основные владельцы группы — Никита Мишин, Константин Николаев и Андрей Филатов, 50% акций Globaltrans торгуется на бирже.
Рядом с построенным зданием гостиницы до начала лета работали теннисные корты клуба "Крестовский". Сейчас их территория отдана в аренду аттракциону "Парк Юрского периода". По словам управляющего отелем, инвестор намерен реконструировать корты и использовать по прямому назначению, идет разработка проекта всесезонного теннисного комплекса. Этот вид спорта Владимиру Прокофьеву близок, с 2010 года он возглавляет петербургскую Федерацию тенниса. До него этот пост занимала тогдашний губернатор Валентина Матвиенко. На пресс–конференции, посвященной турниру St.Petersburg Open в 2015 году, Прокофьев признался, что и сам инвестирует в спортсменов, и назвал двух теннисисток, которых профинансировал "из собственного кармана" на 100 тыс. евро.
Тем временем и другие корты на острове трансформируются. Например, ОАО "Совет по туризму и экскурсиям", управляющее клубом им. Никифорова, получило разрешение на строительство "спортивного корпуса повышенной комфортности" на наб. Мартынова, 38.
Хитрости на островах
По словам Блейка Андерсон–Бунтза, уже первые 2 месяца работы показали высокий спрос на отель — его номера были загружены на 84%. "Основные проживающие у нас сейчас — это тургруппы, почти 90% иностранные. Из старой Европы, Китая, Ирана, Японии, Гонконга, Вьетнама", — рассказывает генеральный управляющий, добавляя, что также они рассчитывают привлекать российских внутренних туристов. По его словам, с августа в отеле начали проживать спортивные команды. В сентябре планируется разместить гостей турнира St. Petersburg Open 2016.
"Инфраструктура отеля может привлекать жителей элитной застройки, которые будут пользоваться спа и фитнесом, — рассуждает руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяна Веллер. — Однако отелю необходимо будет сконцентрироваться на продаже номеров и вне периода чемпионата мира".
В системе
-
зарегистрировано шесть гостиниц на Крестовском острове. Самая крупная — "Отель Парк". Чтобы построить эту гостиницу, ее владельцу Александру Кузнецову (отец теннисистки Светланы Кузнецовой) тоже пришлось пойти на ухищрения. В 1996 году Смольный передал его ЗАО "Центр велоспорта "Локосфинкс" в бессрочное пользование участок 7 га на Северной дороге около стадиона. Здесь компания должна была построить велотрек и реабилитационный центр. Велотрек работает по назначению, реабилитационный центр представляет собой гостиницу на 292 номера.
В то же время, когда получал участок "Локосфинкс", начинался и проект клуба дзюдо "Явара Нева" на Бычьем острове. Тогда, кстати, оба проекта связывали с готовящейся заявкой Петербурга на летнюю Олимпиаду–2016. В состав комплекса на Бычьем острове кроме залов дзюдо и яхт–клуба тоже войдет гостиница, как она будет работать — неизвестно. Сейчас этот проект реализует Аркадий Ротенберг.
Нередки случаи, когда вместо гостиниц строится жилой дом, где квартиры продают как апартаменты. В Петербурге начало таким проектам было положено на Крестовском острове. Здесь Артур Кириленко и Сергей Полонский построили ЖК "Пятый элемент", который позиционировался как апарт–отель. Когда получать разрешения на строительство апарт–отелей стало сложнее, их начали строить под видом других объектов. Например, "Императорский яхт–клуб" получил разрешение на строительство яхт–клуба. В состав нового здания войдут апартаменты для продажи.
“
В Петербурге, если не считать загородные отели, практически нет гостиниц с большими спа–комплексами при них. Как пример можно привести только Sokos Palace Bridge. И, судя по его большой успешности, отель на Крестовском тоже будет востребован, особенно учитывая рост внутреннего туризма. Я думаю, акцент они будут делать на российских туристов, на семьи с детьми, потому что находятся в парковой зоне. До центра, конечно, пара остановок, но здесь Елагин остров, стадион. Тем более у них будут медицинские услуги и настоящий бассейн.
Яков Адамов
коммерческий директор группы отелей "Марриотт" в Петербурге
“
Этот отель — пример неудачно выбранного места. Я очень сомневаюсь, что он позволит инвестору или даже управляющему звену получать там прибыль. Крестовский остров — прекрасный район для жилого комплекса или частной резиденции, но абсолютно бессмысленный с точки зрения размещения гостиниц. Особенно среднего и высокого ценовых сегментов. Для туристов добраться туда и обратно очень сложно. Там плохая транспортная инфраструктура.
А для гостиниц среднего и верхнего ценовых сегментов хорошее расположение — главное условие высокой цены. Гости приезжают в Петербург, чтобы ходить пешком или легко добираться на транспорте. А не сидеть в спа.
Конечно, там буду постояльцы. И их будет много. Но по низкой средней цене за номер. А высокая загрузка с низкой средней ценой — всегда плохо. Это влечет высокие операционные расходы и колоссальный износ основных средств. Затраты на содержание спа — огромные. Останавливаться там будут недорогие
организованные российские группы, спортивные команды, детские группы и азиатские туристы. Гостиницу быстро "убьют". И через 5-7 лет ее придется снова ремонтировать. Сроки окупаемости такого проекта обычно очень высоки. Думаю, собственники в скором времени будут стараться избавится от такого проблемного актива. Так инвестор обычно расплачивается за неправильно выбранный обьект инвестирования.
Юнис Теймурханлы
владелец и генеральный менеджер гостиницы "Гельвеция"
