Верховный суд России впервые в истории признал, что в случае конфликта между собственниками квартиры владелец меньшей доли (например, одной комнаты) может быть лишен ее принудительно, если имеет другое жилье. В этом случае другие собственники должны возместить ему стоимость доли. Это решение может сильно облегчить расселение коммуналок.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России вернула на новое рассмотрение в Василеостровский районный суд Петербурга иск жительницы Васильевского острова Марии Алексеенковой к Михаилу Алексееву, купившему почти четверть века назад 1/3 долю в квартире у ее бывшего мужа после развода. Истица со своей дочкой владеют 2/3 в трехкомнатной квартире и с начала 1990-х годов находятся с ответчиком в состоянии квартирной войны. Кассационная инстанция отменила решение районного суда, который отказал Алексеенковой в иске о признании доли Алексеева незначительной и прекращении его права собственности на нее с возложением на истицу обязанности выплатить ему денежную компенсацию.
Как установил суд, Алексеев, живущий со своей семьей в другой квартире, свою комнату в спорном жилье держит запертой, храня там свои личные вещи. Долю он купил у бывшего мужа Алексеенковой в самом начале 1990-х годов, и с тех пор между соседями идет жесткое противостояние. В то же время Алексеенкова с дочкой в квартире живут, это их единственное жилье, и они, по утверждениям ответчика, его в квартиру не пускают (а если он и заходит, то не разрешают пользоваться сантехникой).
Они, по данным суда, много раз пытались по разным схемам избавиться от нежелательного сожителя, но им это не удавалось: выделение 1/3 в квартире площадью 67 м2 физически невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, а продавать долю ей Алексеев отказывался. Между тем принудительный выкуп жилья до сих пор считался невозможным: выплата компенсации вместо выдела доли в натуре по закону возможна только при наличии волеизъявления собственника.
В 2014 году Алексеенкова обратилась в суд с иском о признании доли Алексеева незначительной и прекращении его прав собственности. Иск основан на статье 252 ГК РФ, которая гласит: "Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию".
Однако до сих пор все попытки принудительного выкупа доли в квартире по суду заканчивались неудачей: тот же Верховный суд отменял все решения, которыми такие требования удовлетворялись. Теперь же суд, наоборот, отменил отказное решение и вернул дело на новое рассмотрение, обязав Василеостровский районный суд более внимательно оценить довод истицы о том, что ответчик имеет другое жилье, в спорной квартире не живет, родственные отношения между сторонами спора отсутствуют.
По мнению Ивана Решетникова, управляющего партнера "Апелляционный центр", определение ВС крайне интересно и полезно для практики: "Делить сособственность до сих пор в России было просто невозможно, такие споры тлели и горели десятилетиями и не могли сдвинуться с мертвой точки. Механизм принудительного разделения, безусловно, был нужен, и то, что он начинает работать, — хорошо. Похожим образом в последнее время заработал механизм исключения из общества совладельцев-гринмейлеров, который долгое время был мертвым".
"Во-первых, это определение не означает, что Василеостровский суд прямо так и удовлетворит теперь этот иск, — не торопится с выводами адвокат Ирина Иванова. — А во-вторых, это обоюдоострое оружие. С одной стороны, оно дает возможность разрешить конфликты, которые сегодня законного решения не имеют. А с другой — не поручусь, что завтра этой схемой не воспользуются черные риелторы, чтобы, купив комнату в коммуналке, выселить по суду владельцев всех остальных комнат".
Впрочем, и белым риэлторам этот правовой механизм видится весьма позитивным. "При расселении коммуналок и хрущевок бывают такие больные вопросы, когда владелец последней комнаты заламывает нереальную цену, в десятки раз превышающую рыночную, и из-за него страдают девять других семей, которые хотят разъехаться по собственным квартирам, — говорит владелец NAI Becar Александр Шарапов. — Думаю, механизм будет развиваться и постепенно все подобные случаи получат адекватную судебную оценку. В Английском праве давно уже сложилось, что, купив 51% объекта недвижимости, и заручившись одобрением своего винвестиционного проекта по развитию этого объекта в муниципалитете, ты можешь предложить остальным совладельцам цену выкупа, а при отказе их смело выйти в суд выкупить доли по цене, назначенной судом".
Рассление коммуналок — особо актуальная тема для Петербурга. Всего в Петербурге насчитывается болье 80 тыс. коммунальных квартир, большая их часть расположена в Центральном районе.
