"Деловой Петербург" в третий раз пересчитал всех владельцев и арендаторов коммерческой недвижимости на главной улице Петербурга — Невском проспекте.
В исследовании не учитывалась городская собственность, за исключением случаев, когда она сдается в долгосрочную аренду (Большой Гостиный Двор, Дом Зингера и др.). Город, конечно, остается самым крупным владельцем коммерческих помещений на Невском проспекте. Таким образом, в структуре собственников по каждому дому представлены данные из Росреестра только по нежилым площадям, только по крупнейшим владельцам и без учета городской недвижимости.
Все данные, полученные в ходе нового исследования, были внесены в оригинальный онлайн-сервис "Делового Петербурга", запущенный в феврале этого года. Кстати, за 8 месяцев сервисом "Кто владеет Невским проспектом" воспользовались более 32 тыс. человек (по данным www.liveinternet.ru).
В общем рейтинге владельцев за год изменений произошло мало: в топ-20 — пятизвездочные отели, крупнейшие городские застройщики и девелоперы. При этом все они говорят о том, что намерены только наращивать объемы своих площадей. И даже Стокманн, который продал свой универмаг в Невском Центре, сам торговый комплекс сохранил за собой. Сегодня, когда стоимость 1 м2 на Невском проспекте достигает уже 1 млн рублей, даже занимающие последние строчки рейтинга оказываются обладателями потенциальных состояний в сотни миллионов рублей либо ежегодного дохода в десятки миллионов. При этом все больше арендаторов стремятся на Невский проспект: по данным JLL, впервые с 2014 года доля свободных помещений — ниже 2%.
В этом году мы пошли дальше и исследовали также две прилегающие к Невскому улицы: торговую Большую Конюшенную и главную ресторанную — Рубинштейна.
Главные собственники
В топ-20 рейтинга по-прежнему входят в основном владельцы целых зданий на Невском проспекте, отведенных под коммерческое использование: отелей, торговых комплексов и бизнес-центров. Невский проспект традиционно считается крайне привлекательной локацией, где арендовать помещения стремятся владельцы ведущих мировых брендов, престижные рестораны и элитные магазины. При этом сегодня арендаторы снова устремились на Невский проспект и наблюдается дефицит качественных площадей: доля свободных помещений здесь последние годы не превышает 7%. В результате ставки аренды начали расти, на некоторые помещения — до 14 тыс. рублей за 1 м2 в месяц.
Увеличение доходности повлияло и на стоимость 1 м2 коммерческой недвижимости на Невском проспекте: по данным экспертов, за год она выросла в среднем до 1 млн рублей (по фасадным помещениям). Как говорит совладелец компании KNRU.RU Дмитрий Рыбачёк, таким образом, стоимость коммерческих помещений на Невском проспекте достигла уровня цен лета 2013 года. Конечно, она зависит от множества факторов: локации, площади, этажности. Однако объекты в продаже подтверждают этот уровень цен. Так, есть предложение купить торговые помещения 500 м2 более чем за 1,2 млрд рублей. Правда, самих сделок не много: владельцы не готовы сейчас продавать перспективную недвижимость.
Рынок арендодателя
Всех собственников можно разделить на тех, кто сдает помещения в аренду, и тех, кто ведет там свой бизнес. К первым можно отнести холдинг "Адамант", Jensen Group, ЗАО "ПАН". "Доход от деятельности наших объектов на Невском в 2016 году вырос, в том числе за счет ротации арендаторов и значительного снижения уровня вакантных площадей, — говорит Дмитрий Абрамов, партнер Jensen Group (№8 в рейтинге владельцев). — У Невского проспекта, как и у города в целом, большой потенциал, поэтому и в будущем мы рассчитываем на рост доходности".
Правда, не все владельцы одинаково оценивают ситуацию в последние годы. "Доход последние годы не растет", — отмечает Иван Третьяков, один из основателей сети "Супер Бабилон": им с Геннадием Голубевым принадлежат десятки помещений в разных частях Невского проспекта, которые сдаются в аренду.
"На сегодняшний день можно только констатировать, что доход перестал падать и появились робкие движения в сторону его увеличения, — говорит Иван Третьяков. — Рынок арендатора постепенно сменяется на рынок арендодателя. Или во всяком случае пришел к некоторому балансу. На Невском арендаторы тоже стали считать экономику своих отдельно взятых объектов и стараются теперь не дотировать их". Тем не менее и он сообщил, что в планах не только сохранять свои помещения на Невском проспекте, но и покупать новые.
Статус на года
Во второй группе — крупнейшие городские отели ("Коринтия", "Гранд–отель Европа", "Октябрьская", Radisson Royal Hotel), а также рестораны, магазины и офисы тех компаний, которые могут себе позволить такую недвижимость иметь в собственности, а не арендовать, и намерены использовать ее годами.
«Невский проспект — единственный в мире. Наш комплекс клиник на Невском — это флагман, ключевая бизнес-единица компании, — отмечает президент группы компаний "Меди" Тамаз Мчедлидзе. — Место расположения на Невском подчеркивает престиж и статус комплекса".
Популярностью Невский проспект пользуется у крупных банков — здесь можно найти офисы Ханты-Мансийского банка, банка "Открытие" и Сбербанка, у сетевых кафе и фастфудов — "Васаби" и "Розарио", KFC и McDonald’s, у крупных магазинов, таких как "Рив Гош" и "Ив Роше", а также кинотеатров, среди которых "Художественный", "Синема", "Нева" и "Аврора".
Здесь находятся офисы крупных федеральных холдингов, в частности, здание на Невском проспекте, 58, полностью принадлежит "Газпрому", а дом 68 находится в собственности у "Группы ЛСР".
При работе использованы материалы сервисов "Запрос к информационному ресурсу Росреестра", "СПАРК-Интерфакс", 2ГИС.
Над номером работали: Ирина Ананина, Маргарита Арановская, Валерия Лебедева, Мария Мокейчева, Виктор Овсюков, Инна Рейхард, Надежда Фёдорова.
