Владельцы торговых и бизнес–центров на Васильевском острове поднимают арендные ставки на 40%

Долгожданный, многократно переносившийся ввод в эксплуатацию центрального участка Западного скоростного диаметра (ЗСД) состоится на этой неделе. Самый дорогой (212 млрд рублей) участок скоростной магистрали соединит северные и южные районы Петербурга в обход исторического центра. А главное — он свяжет Васильевский остров неразводным вантовым мостом с большой землей.

Пока на остров ведет один съезд, выходящий на Морскую набережную. Но в планах оператора ЗСД — консорциума "Магистраль Северной столицы" (в него входят "ВТБ Капитал", Газпромбанк, итальянская Astaldi и турецкая Ita Inaat) — построить дополнительную развязку в районе Шкиперского протока на Васильевском острове. Предпроектные работы уже начаты. Стоимость проезда по центральному участку пока не определена, 2,5 месяца можно ездить бесплатно.

Дорожают офисы, а не жилье

Наибольшую выгоду от запуска центрального участка рассчитывают получить владельцы коммерческой недвижимости на Васильевском острове и в Приморском районе. Они надеются на увеличение спроса, так как он напрямую зависит от транспортной доступности бизнес–центра или торгового комплекса. Окончание строительства ЗСД, моста через остров Серный, реконструкция Тучкова моста значительно улучшат доступ на Васильевский остров.

По данным консалтинговой компании JLL, в Василеостровском районе 29 качественных бизнес–центров совокупной площадью 230 тыс. м2, из них около 20% — класса А. Ставки аренды в этом районе в перспективе 2 лет приблизятся к арендным ставкам в историческом центре города, пока же они отстают на 40%, говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Петербурге. По итогам III квартала 2016 года средние ставки аренды в бизнес–центрах Василеостровского района составляют около 970 рублей за 1 м2 в месяц против 1,25 тыс. рублей за 1 м2 в месяц в среднем по Петербургу.

На торговую недвижимость ЗСД повлияет только в долгосрочной перспективе, прогнозируют в JLL. По мнению экспертов, в Северо–Приморской части количество жителей в зоне охвата торговых центров, например "Питерлэнда", вырастет вдвое, а на юге — на 30–40%. На севере больше торговых комплексов и шире выбор развлечений, поясняют в JLL. Правда, рост охвата не означает сопоставимого роста числа покупателей. "Повышения ставок на торговые площади мы не ожидаем, скорее всего, сократится уровень вакантных площадей некоторых торговых комплексов, например "Монпансье", — добавляет Владислав Фадеев.

Некоторые девелоперы рассчитывают, что снятие транспортной блокады с Васильевского острова повысит привлекательность жилой недвижимости на острове.

Вблизи от съезда с центрального участка, на намывных территориях рядом с пассажирским портом "Морской фасад", реализуют проекты строительства жилых комплексов сразу несколько крупных девелоперов: Renaissance Development, Glorax Development, Seven Suns Development и др.

"Интерес к Васильевскому острову в связи с решением проблемы его изолированности вырастет однозначно. Цены на квартиры не поменяются, поскольку строящиеся жилые проекты изначально продавались с учетом того, что ЗСД будет построен", — говорит Илья Андреев, вице–президент Becar Asset Management Group.

Заводы отступают

Девелоперы уже давно прицениваются к промышленным территориям на Васильевском острове, например к площадям Балтийского завода. Как ранее писал "ДП", летом этого года "Максидом" купил за 1,26 млрд рублей имущественный комплекс ОАО "Завод имени М. И. Калинина" (83,4 тыс. м2 промышленной недвижимости) на Уральской улице, 1. В планах DIY–ретейлера — соорудить на месте завода культурно–деловой центр за 3 млрд рублей.

Завод Калинина ушел с молотка в процессе банкротства. Покинуть насиженные места готовы и успешно работающие заводы и фабрики. Они ждут только достойного предложения. Портовые сооружения тоже пока останутся на месте, в частности пассажирский терминал "Морской вокзал", расположенный вблизи выставочного комплекса "Ленэкспо", который давно собираются пустить под элитную застройку. На "Морской вокзал" сегодня приходят суда петербургского паромного оператора St. Peter Line. Он связывал с открытием центрального участка скоростной трассы большие надежды на развитие бизнеса, а именно возможность перевести обслуживание паромов в новый пассажирский порт на намывных территориях.

Но пункт пропуска для грузовых автомобилей в новом порту реконструируют не раньше 2018 года.

Вопрос развязок

Некоторые эксперты скептически оценивают пропускную возможность съездов с ЗСД. Затяжные пробки на подступах к скоростной магистрали могут разрушить радужные мечты владельцев коммерческой недвижимости на Васильевском острове.

"Хочется надеяться, что запуск ЗСД положительно повлияет на транспортную доступность Васильевского острова. Но может сложиться и наоборот: если съезд будут использовать жители других районов, трафик может оказаться куда выше пропускной способности и самого съезда, и улиц острова в целом, а значит, район просто встанет в пробках, — предполагает Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор". — Если все–таки ситуация окажется благоприятной, то мы, конечно, будем повышать ставки аренды, приближать их к уровню ставок в Центральном и Петроградском районах". Инвестиционная привлекательность Васильевского острова тоже улучшится, но ожидать всплеска строительства офисов не стоит: экономическая ситуация пока негативная, отмечает Золин.

У ЗСД всего несколько съездов, и этого явно недостаточно для развития территории, соглашается Денис Жуков, председатель совета директоров "СВП Групп". Он напоминает, что строительство ЗСД изначально было направлено на то, чтобы разгрузить центр, а не развивать территории.

В перспективе открытие центрального участка ЗСД должно существенно отразиться на доступности не только Васильевского острова.

"Это событие в целом скажется на распределении автомобильных потоков в Петербурге. Дополнительный интерес появится и к недвижимости южных районов города и прилегающих к ним областных территорий. Но отмечу, что помимо самой трассы для удобства жителей крайне важна организация дополнительных съездов и развязок", — комментирует Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО "Строительный трест".

Авторы: Александр Сологуб, Елена Домброва, Наталья Ковтун, Александра Конфисахор, Ольга Мягченко