23:3126 марта 201723:31
214просмотров
23:3126 марта 2017
Коммерческие помещения в составе новых жилых комплексов являются дополнительным источником дохода для девелоперов, с одной стороны, и необходимым элементом инфраструктуры для будущих жильцов — с другой. О том, сколько в жилом комплексе должно быть встроенных помещений, почему арендаторы заинтересовались большими площадями и от чего зависит окупаемость, рассказал генеральный директор ГК "ЦДС" Михаил Медведев.
Какую долю занимают коммерческие помещения в общем объеме строительства?
— В среднем по рынку строительные компании закладывают на коммерческие помещения около 10% от общей площади жилого комплекса. В объектах нашей компании коммерческие помещения занимают 5-7%.
С чем связана разница более чем в 2 раза?
— Проектируя жилой комплекс, мы представляем, сколько будущим жильцам потребуется магазинов, аптек, кафе и прочих объектов, чтобы они получили все необходимые услуги, но при этом арендаторы в будущем не теряли доходы, конкурируя между собой.
Поэтому далеко не все первые этажи зданий отданы под коммерцию. Например, у нас в Янино на шесть домов всего семь помещений, зато они расположены на первой линии, у них хорошая площадь, удобная планировка. В результате там откроются магазин, аптека, медицинский центр, которые сформируют необходимую жителям инфраструктуру, не соперничая друг с другом.
На рынке нередко можно встретить примеры, когда девелоперы продают коммерческие помещения и в цокольных, и в подвальных, и на первых этажах, причем часть из них выходит в закрытые дворы, куда могут попасть только жители дома. При большом количестве коммерческих помещений их трудно сдать, арендаторы постоянно меняются, что создает неудобство в первую очередь для жильцов. Поэтому, чтобы повысить привлекательность наших коммерческих помещений для инвесторов, мы ограничиваем их количество.
Какие помещения пользуются сейчас наибольшим спросом у арендаторов?
— Небольшим компаниям, в том числе сетевым, всегда нужны маленькие помещения площадью до 50 м2. Сейчас активно развивается сегмент фермерских местных продуктов, такому бизнесу интересны именно небольшие площади.
Что касается помещений большего формата, то еще недавно мы исходили из того, что на рынке востребованы площади 100–150 м2.
Но в последнее время появилось много запросов от крупных сетевых компаний, которые хотят арендовать помещения площадью от 350 до 1000 м2. И исходя из этих требований, в новых объектах мы будем проектировать коммерческие помещения большей площади.
Что касается уже построенных домов, то сейчас у нас нет такого формата. Но, если будет конкретная потребность, мы готовы заниматься объединением помещений, заново согласовывать договоры подключения электрической мощности везде, где это возможно сделать.
Каким компаниям понадобились большие помещения?
— Это ретейлеры, в основном, конечно продуктовые. Кроме того, есть крупные инвесторы, которые приобретают помещения опять же под ретейл.
Такой спрос связан с активизацией розничной торговли в Петербурге?
— В основном с масштабами нового строительства в Петербурге и пригородной зоне. Только наша компания в прошлом году сдала в эксплуатацию девять домов — это примерно 6 тыс. квартир, или 400 тыс. м2. Всего же по городу за 2016 год было сдано 3,1 млн м2 жилья, еще 2,2 млн м2 — в Ленинградской области.
В пригородной зоне активно застраиваются такие районы, как Кудрово, Девяткино, Янино. В прошлом году Петербург даже обогнал Москву по количеству заключенных договоров долевого участия — такое происходит впервые.
Конечно, ретейл, особенно крупные федеральные сети, хотят туда прийти первыми и обеспечивать жителей продуктами питания. Есть возможность развиваться в новых районах аптекам, медицинским центрам — поэтому востребованы разные помещения.
Есть ли разница в планировании коммерческих помещений в новых кварталах и в обжитых районах города?
— Зависит от локации. Например, наш дом на улице Орбели расположен в старом районе, где жилых домов много, а магазинов мало, поэтому коммерческие помещения там очень востребованы. Районы очень разные, и форматы в них тоже востребованы разные.
Например, в центре города на 4–й Советской мы продаем свой бывший офис площадью более 1000 м2. Это очень интересное помещение, где логично разместить офис или медицинский центр. Такие помещения встречаются, конечно, и ближе к метро, но там возникает проблема с парковкой.
Совсем другой район — Сестрорецк, и там нужен другой тип коммерческих площадей. Мы провели исследование места, просчитали экономику и пришли к выводу, что в этом районе не хватает крупноформатных коммерческих помещений. В результате построили большой современный торговый центр рядом с нашим жилым комплексом "Дюна".
Ваша компания коммерческие помещения только продает или сама управляет сдачей в аренду?
— Нет, мы только строим и продаем. Есть несколько объектов, которые мы в качестве эксперимента решили сначала сдать в аренду, чтобы потом продать уже с арендаторами.
Мы реализовали такие помещения на Октябрьской набережной. Может быть, в будущем мы каким–то образом используем этот опыт, но пока все остается в рамках эксперимента.
Мы сосредоточены на строительстве жилья и сопутствующей инфраструктуры, наша задача — сделать все качественно и максимально комфортно и для жителей, и для коммерсантов.
Кто приобретает коммерческие помещения?
— Чаще всего покупателями выступают инвесторы — на них приходится до 80% сделок. В дальнейшем именно они сдают помещения в аренду. В Петербурге сложился достаточно устойчивый рынок инвесторов, владеющих не одним помещением.
Но, в принципе, инвестором может стать любой человек, поскольку стоимость коммерческих помещений сопоставима с ценами на жилье.
Какая доля коммерческих помещений продается до сдачи дома в эксплуатацию?
— В некоторых объектах раскупается все, и довольно быстро. Как правило, это помещения на первой линии. А вот объекты в цокольных или подвальных этажах, с выходом во дворы продаются труднее, но в конечном итоге и они тоже продаются.
Но выгоднее становиться инвестором на начальном этапе строительства. Все застройщики практикуют постепенное поднятие цен в зависимости от активности продаж и степени готовности дома.
И каков срок окупаемости помещений?
— В некоторых наших домах он составляет от 3,5 лет. Это очень хороший срок.
В среднем по рынку инвесторы, которые владеют несколькими коммерческими помещениями, считают, что если окупаемость превышает 5–6 лет, то такой объект приобретать невыгодно. А вот те, у кого всего одно–два помещения, часто готовы ждать и 10 лет.
Каковы перспективы развития рынка коммерческих помещений в новостройках?
— Безусловно, он будет расти. И главную роль в этом процессе будет играть активное развитие новых жилых кварталов, реализация проектов комплексного освоения территорий. Только у нашей компании земельный банк позволяет возвести более 6,5 млн м2 жилья.
На первичном рынке жилья в Петербурге конкуренция между застройщиками очень высока, поэтому необходимо учитывать все факторы, повышающие привлекательность квартир для потенциальных покупателей.
В новых районах таким фактором, безусловно, становится развитие инфраструктуры. Приобретая квартиру, люди рассчитывают, что смогут без проблем купить продукты и лекарства, получить медицинскую помощь, воспользоваться какими–то бытовыми услугами. Поэтому грамотное планирование коммерческих помещений разного формата, которые будут востребованы арендаторами, — это еще одна возможность обеспечить комфортную жизнь для покупателей жилья в жилых комплексах нашей компании.
Справка
Группа" компаний "ЦДС"
> Основана в 1999 году.
> Специализация — жилье массового спроса в Санкт–Петербурге и пригородной зоне Ленинградской области.
> В 2016 году компания сдала в эксплуатацию жилье общей площадью около 400 тыс. м2.
> Земельный банк составляет около 400 га и позволяет построить более 6,5 млн м2 жилья.
Биография
Михаил" Медведев
> Родился в Ленинграде 12 сентября 1973 года.
> Имеет два высших образования.
> Начинал мастером–агентом в агентстве недвижимости "Дом Плюс". Потом набирался опыта в АН "ИТАКА", работая главным специалистом отдела недвижимости.
> С 1999 года — учредитель и генеральный директор инвестиционно–строительной компании ЗАО "ЦДС", ставшей головной в ГК "ЦДС".
