Девелоперы активно строят жилье на месте бывших промзон. Однако для полноценного освоения серого пояса необходимы комплексный подход и поддержка властей.
Дефицит свободной земли под застройку в Санкт–Петербурге приводит к тому, что все чаще девелоперы в поисках свободных пятен под застройку задумываются об освоении территорий, занимаемых промышленными предприятиями. "В исторических границах Петербурга очень сложно найти крупные земельные участки площадью свыше 10 га", — рассказывает директор департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев, отмечая, что в связи с этим большим потенциалом обладают земли серого пояса. Но многие из них имеют существенные обременения и требуют серьезной и длительной проработки, в том числе и с юридической точки зрения. Да и городские власти пока не дают однозначного ответа на вопрос, по какому пути будут развиваться эти земли.
Активность растет
Тем не менее процесс явно активизировался. "Редевелопмент бывших промышленных территорий после периода стагнации вышел на стадию активного развития", — считает начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер", Санкт–Петербург, Светлана Лежнева. Причем многие реализованные и строящиеся сейчас проекты начинали разрабатывать более 15 лет назад. Если раньше тормозом процесса были трудности с передислокацией действующих предприятий, то сейчас требуются большие инвестиции в подготовку самого участка к началу строительства — рекультивация земли, снос старых построек, поясняет Светлана Лежнева.
"Нельзя сказать, что процесс освоения промышленных площадок идет активными темпами, но проекты редевелопмента стали выходить на рынок чаще", — отмечает руководитель аналитического центра "Главстрой–СПб" Петр Буслов.
В консалтинговом центре "Петербургская недвижимость" подсчитали, что за последние 5 лет (2012–2016 годы) проекты редевелопмента значительно увеличили свою долю на рынке: с 7 до 32% в структуре спроса, с 12 до 29% в структуре вывода на рынок новых объектов. И сейчас, по словам руководителя КЦ "Петербургская недвижимость" Ольги Трошевой, около 40 жилых комплексов из 225 реализуемых в настоящее время на первичном рынке обжитых районов СПб (около 18%) являются площадками редевелопмента. При этом чаще всего проекты редевелопмента представляют собой жилые комплексы комфорткласса.
Заводское прошлое
На данный момент можно выделить целый ряд активных локаций, где ведется строительство. Больше всего проектов — около четверти, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", — сосредоточено в Невском районе — это территории промышленных предприятий вдоль Октябрьской наб. и на Дальневосточном пр., пр. Обуховской Обороны, ул. Седова и Бабушкина. На втором месте — Адмиралтейский район (20%), на третьем — Московский (14%). Также достаточное количество проектов представлено в Калининском, Красногвардейском и Выборгском районах (по 8%).
По словам Ольги Трошевой, самым масштабным проектом редевелопмента, находящимся в настоящее время в реализации, является ЖК "Цивилизация" ("Группа ЛСР") в Невском районе, где на территории завода "Баррикада" планируется построить около 800 тыс. м2 жилья. Вторым по масштабу является проект редевелопмента территории Варшавского вокзала в Адмиралтейском районе. Компания "ЛенСпецСМУ" строит здесь ЖК "Галактика" площадью около 680 тыс. м2.
Кроме того, как рассказывает первый заместитель генерального директора группы компаний "КВС" Владимир Трекин, активно осваивается девелоперами бывшая площадка ОАО "775–й артиллерийский ремонтный завод", принадлежавшая Минобороны. Например, КВС строит здесь на участке 10,4 га жилой комплекс "Кирилл и Дарья", а также детский сад с бассейном. Общий потенциал территории составляет около 550 тыс. м2 жилья, считают эксперты. "Думаю, что совместными усилиями застройщиков на месте этой промзоны вырастет прекрасный жилой район", — комментирует Владимир Трекин.
Проекты редевелопмента есть практически у всех крупных застройщиков. Так, у Setl City уже введены в эксплуатацию несколько жилых комплексов: ЖК Lake house, ЖК "Авангард", ЖК "Атланта", ЖК "Атланта–2", кварталы высокого класса Riverside, The Residence. Ряд проектов находится в стадии строительства: ЖК "Полюстрово Парк", ЖК Stockholm, ЖК "ЗимаЛето", кроме того, в апреле 2016 года стартовали продажи в первой очереди квартала бизнес–класса "Палацио" (на территории бывшего Сталепрокатного завода на Васильевском острове), а в начале 2017 года начались продажи в ЖК "Петровский. Квартал на воде", занимающем часть бывшей территории судостроительного завода "Алмаз".
ГК "Пионер" строит новый апарт–отель сети YE’S на участке, где ранее располагалась Кондитерская фабрика имени Крупской.
ЦДС в ближайшее время выведет на рынок несколько проектов редевелопмента. Один из них будет реализован на территории завода "Кулон" площадью 7 га на Пискаревском пр., а второй — на участке площадью 6,5 га в Невском районе, где ранее находился Энергомеханический завод (ЭМЗ). Кроме того, сейчас ГК "ЦДС" работает еще над несколькими проектами редевелопмента территорий заводов с планируемой площадью будущей застройки около 250 тыс. м2.
Непростая затея
Реализация проектов на территориях, ранее занимаемых промышленными предприятиями, безусловно, накладывает на девелопера ряд ограничений и заставляет решать достаточно непростые задачи. В частности, по словам Петра Буслова, они связаны с санитарно–защитными зонами, а также с особенностями подготовки бывших производственных площадок под застройку. "При переносе производств почва может быть загрязнена. Поэтому в данном случае обязательна процедура рекультивации земли", — отмечает он.
Также, по словам Владимира Трекина, приходится разбираться с вопросами собственности — как правило, большинство крупных участков имеют нескольких владельцев, что осложняет процесс их покупки. Кроме того, много времени тратится на процедуру изменения целевого назначения земельного участка и в целом на оформление документов.
Отдельная тема — особая петербургская специфика. "Санкт–Петербург — памятник из списка ЮНЕСКО, — напоминает Владимир Трекин, — город–музей диктует особый подход к архитектурному облику проектов, ограничивает высотность зданий". Это, конечно, удорожает себестоимость инвестиционных проектов и снижает маржу инвесторов.
Нередко объекты культурного наследия, которые необходимо сохранить, выявляются уже при реализации проектов, что также сказывается на себестоимости.
Есть и чисто технологические ограничения при работах в центре. "Соседние здания вплотную примыкают к строительной площадке, и это требует особой осторожности при проведении любых работ, — рассказывает Светлана Лежнева про проект на Социалистической ул., — чтобы минимизировать влияние на близлежащие дома, потребовалось провести подготовительные работы, в частности, погружение ограждающего контура котлована".
Есть и более глобальные задачи, которые необходимо решать при застройке промышленных площадок жильем. "Важно понимать, что "серые" территории — это громадные резервы земли, к освоению которых нужно подходить исключительно комплексно, — поясняет Петр Буслов, — точечная застройка участков жилыми кварталами — неподходящее решение". По его словам, необходима разработка единой стратегии развития, которая будет учитывать транспортные и социальные аспекты. Тем более что реализация такого рода проекта или его отдельных частей предполагает крупный объем инвестиций, который невозможно вкладывать без поддержки со стороны городских властей.
Светлана Лежнева также считает, что на бывших промышленных территориях совместные действия различных девелоперов необходимы. "Это нужно не только и не столько для удешевления проектов, поскольку бывшие промышленные территории, как правило, хорошо обеспечены необходимыми коммуникациями и ресурсами, — поясняет она, — в большей степени совместные усилия нужны для создания современной, удобной для жизни городской среды".
Примеров трансформации промышленных зон и реабилитации заброшенных индустриальных объектов очень много за рубежом, например, редевелопмент завода Westergasfabriek в Амстердаме, бывших портовых районов Роттердама и многие другие. В Петербурге возможности для реализации подобных проектов пока еще практически неисчерпаемы, однако необходима существенная поддержка на городском и федеральном уровне. Иначе реконструируемые территории превратятся в нагромождение несовместимых по стилю архитектурных проектов, выжимающих из участков максимум продаваемых площадей.
Свобода выбора
В городе и даже в его центральной исторической части есть участки для жилищных проектов. К тому же для многих игроков рынка строительство на бывших промышленных территориях гораздо привлекательнее, чем реализация проекта "с чистого листа", так как большинство промзон уже обеспечено всеми инженерными ресурсами, отмечает Петр Буслов.
Привлекательными для редевелопмента считаются территории в Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Фрунзенском, Московском, Невском и Красногвардейском районах. "Именно они будут осваиваться и развиваться в числе первых, — считает Владимир Трекин, — но насколько активно будет идти этот процесс, ответить непросто". Ведь редевелопмент — это капиталоемкий процесс, требует серьезных временных затрат, а в текущей экономической ситуации трудно делать даже краткосрочные прогнозы.
"Интересными представляются территории на Выборгской стороне, вдоль Пироговской и Выборгской наб., Светлановского пр., на юге Калининского района", — считает Светлана Лежнева.
Ольга Трошева отмечает потенциал территории завода "Самсон" в Московском районе, общая концепция застройки которого подразумевает возведение на ней свыше 540 тыс. м2 жилья, не считая гостиниц, коммерческих площадей и т. п. Ряд участков на территории завода уже застраивается.
По разным оценкам, общий потенциал редевелопмента оценивается в 5–6 тыс. га.
