Остались за КАДом. Продажи жилья в Ленобласти на границе с Петербургом упали на 23%

После того как власти Ленинградской области ужесточили правила жилищного строительства, интерес девелоперов к соседнему региону заметно поугас. Пересмотрели свое отношение к районам дешевых новостроек за КАД и покупатели. В результате 75% нового предложения эконом– и комфорткласса в этом году пришлось на Петербург, а падение продаж первичного жилья в пригородных районах Ленобласти составило, по разным оценкам, 10–23%.

Падение в цифрах

По данным Росреестра, по результатам 9 месяцев 2017 года количество договоров долевого участия, заключенных в Ленобласти, сократилось на 7,7% по сравнению с тем же периодом 2016 года. В прошлом году продажи квартир в Ленобласти росли с июня, пик пришелся на декабрь. В этом году число сделок не увеличилось даже в сентябре, когда рынок традиционно оживает. Статистику за октябрь ведомство пока не подготовило. В то же время продажи жилья в Петербурге за тот же период выросли на 5,8%. Общий объем спроса в агломерации остался примерно тем же: суммарно в двух регионах за 9 месяцев продажи выросли на 0,3%, то есть налицо перераспределение покупателей в пользу города.

Росреестр учитывает данные по продажам квартир в "штуках" в области в целом, то есть в статистику включен как популярный Всеволожский район, так и далекий от города Тихвинский. Падение продаж в пригородных районах заметно более четко. С января по октябрь в этих районах, по данным аналитиков компании "НМаркет.ПРО", было продано на 23% "метров" меньше, чем за те же месяцы прошлого года, — 876 тыс. м2 против 671 тыс. м2. У консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (входит в Setl Group) данные иные: они также фиксируют сокращение спроса в приграничных районах Ленобласти за 9 месяцев, но на 10% — 1,03 млн против 0,93 млн м2.

Законы убили маржу

Активное освоение пригородных районов Ленобласти началось в конце 2000–х годов. Прежде всего застройщики устремились во Всеволожский район, в Кудрово, Мурино, Девяткино. Власти сначала принимали девелоперов с распростертыми объятиями. В то время как в Петербурге застройщиков нагружали строительством школ и детских садов, в области была введена программа "Соцобъекты в обмен на налоги". В итоге с 2008 по 2016 год объемы жилого строительства выросли с 0,7 млн до 1,6 млн м2, и власти области решили ужесточить требования к застройщикам. В 2016 году вступила в действие программа "Светофор". По ней в самых выгодных для застройки районах области, то есть тех, что граничат с Петербургом, сроки выкупа соцобъектов увеличили до 7 лет. Кроме того, застройщиков в этой "красной зоне" обязали прокладывать дороги от границ своих проектов до региональных дорог. С января 2018 года также планируется сократить объем затрат на выкуп социальных объектов до 50%, а в дальнейшем отказаться от этой практики вовсе.

После этого девелоперы сосредоточили внимание на проектах в черте города. По оценкам "Главстроя–СПб", с января по октябрь 2017 года в продажу в Петербурге и области вышло 2,4 млн м2 жилья. Из них 75% новых объектов эконом– и комфорткласса пришлось на город. "Уровень маржинальности у проектов с городской пропиской выше: девелопер имеет возможность реализовывать квартиры по более высокой стоимости, при этом у него нет таких огромных обязательств по строительству школ, детских садов, дорог, поликлиник и прочей инфраструктуры", — поясняет рост числа проектов в городе гендиректор ГК "УНИСТО Петросталь" Арсений Васильев.

Недорогой город

Спрос на квартиры в области традиционно поддерживали низкие цены. Сейчас это 68,2 тыс. против 108,8 тыс. рублей за 1 м2 в классе масс–маркет, по данным "Петербургской недвижимости". Но в последнее время и в границах Петербурга появились варианты с небольшим бюджетом покупки. В городе активно развивается несколько территорий застройки недорогого жилья, например Каменка, Парголово, пр. Маршала Блюхера на севере, Средняя Рогатка, Октябрьская наб., Дальневосточный пр., Ручьи, Ново–Сергиево на юге.

В "Группе ЛСР", которая не строит в области, а в 2016–2017 годах начала продажи в нескольких проектах–миллионниках в черте города, считают, что тенденция снижения спроса в Ленобласти может продолжиться. "Качественные проекты в Петербурге с хорошим расположением и приемлемой ценой более привлекательны для клиента", — говорит управляющий директор "Группы ЛСР" Юрий Ильин, приводя в пример проекты на территории бывших промышленных предприятий.

Застройщики, присутствующие на рынке области, не так категоричны. "В структуре спроса доля пригородных территорий составила 33%. В данном случае уместнее говорить не об ослаблении интереса покупателей к проектам в Ленобласти, а об активизации городских точек роста", — уверена руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. Она добавляет, что в границах одной территории, например в Мурино, у одних проектов спрос растет, а у других падает. Другие застройщики Ленобласти, опрошенные "ДП", если и признают падение спроса на рынке региона, то утверждают, что эта тенденция не коснулась конкретно их проектов.

"На первичном рынке жилья в Ленобласти объем предложения большой и покупатели имеют возможность выбирать проекты с наиболее выгодным местоположением, привлекательными характеристиками, ценами, условиями оплаты, — рассуждает председатель совета директоров "Полис Групп" Дмитрий Смирнов. — Возможно, проблемы со спросом есть у проектов с недостаточно проработанной концепцией".

Эхо на рынках

Ситуация влияет на рынок инвестиционных квартир и рынок земли. За последние 2 года доля инвестиционных продаж квартир в Ленобласти, по данным Rusland SP, сократилась с 30 до 10%. "Частные инвесторы не готовы идти на серьезные риски, обусловленные отсутствием стабильного спроса и высокой конкуренцией", — поясняет партнер Rusland SP Андрей Бойков.

По оценке Rusland SP, спрос на землю в городе вырос с начала года на 120%, а в Ленобласти Knight Frank отмечает увеличение объема предложения земли. "Девелоперы пытаются продать ранее купленные участки в области как можно скорее", — говорит гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Однако в уже запущенных жилых проектах с разрешениями на строительство в области спрос с середины 2018 года может вырасти, считает директор по развитию A–Invest Евгений Везен. "В следующем году планируются изменения в ФЗ–214 о долевке. Поэтому ожидаемо увеличится спрос, поскольку новые проекты будут просчитываться по другой экономической модели", — поясняет он.