Спрос на квартиры в районах массовой застройки стоит на месте. Реальные цены продаж квартир снизились на 4%, а средние цены предложения почти не изменились. В среднем застройщики просят за новостройки здесь 82,5 тыс. рублей за 1 м2, а реальная средняя цена продаж составила 81 тыс. рублей.
"Деловой Петербург" публикует информацию о том, как за ноябрь изменились реальные цены на квартиры в Петербурге, и том, как они отличаются от цен, декларируемых застройщиками в рекламе. Для этого мы рассматриваем новостройки, которые продаются в семи районах массовой застройки Петербурга, в которых, по данным аналитиков компании "Нмаркет.ПРО", в ноябре было выставлено на продажу 1,3 млн м2 жилья.
Итак, главный вопрос ноября можно сформулировать так: где в Петербурге реальные цены пошли на снижение?
В ноябре в районах массовой застройки спрос сохранился на уровне предыдущего месяца: в семи районах было продано 130 тыс. м2 жилья (3,2 тыс. квартир). За счет новых проектов, в которых были открыты продажи, общий объем квартир, которые продаются в этих районах, вырос на 30 тыс. м2.
Средняя цена предложения в районах массовой застройки за месяц почти не изменилась, составив 82,5 тыс. рублей за 1 м2, но реальная средняя цена продажи стала меньше на 4% и установилась на уровне 81 тыс. рублей за 1 м2. Серьезнее всего цена снизилась в районе застройки на пр. Маршала Блюхера — покупатели в среднем заплатили за метр купленных квартир меньше на 20,5%, реальная цена продаж в ноябре составила 75,5 тыс. за 1 м2 . При этом средняя цена предложения в районе выросла почти на 4%, до 89,9 тыс. рублей за метр.
Реальная цена продаж пошла вниз во всех районах, кроме Кудрово и Северо-Приморской части (СПЧ), где стала выше на 3%. Средняя цена предложения также снизилась в большинстве районов на 1-3%. Кроме пр. Маршала Блюхера средние цены застройщиков повысились еще в одном северном районе — Северо-Приморской части.
По объему продаж ситуация в этих двух районах диаметрально противоположная: на пр. Маршала Блюхера спрос в ноябре по сравнению с октябрем снизился на 17% (продано 11,7 тыс. м2 против 14,1 тыс. м2), а в СПЧ спрос почти на 17% вырос (23,8 тыс. м2 против 20,4 тыс. м2). СПЧ стал самым дорогим районом массовой застройки, средняя цена предложения и продаж в ноябре составила 96,5 тыс. и 94,9 тыс. рублей за 1 м2 соответственно.
Лидером по продажам и предложению традиционно стало Девяткино — в этом районе выставлено на продажу 406 тыс. м2 (9,8 тыс. квартир), а за месяц было продано 41 тыс. м2 (1,1 тыс. квартир). Здесь же квартиры можно было приобрести дешевле всего — застройщики предлагают квартиры в среднем по 62 тыс. рублей за 1 м2, а средняя цена продаж составила 68,7 тыс. рублей. Это единственный район массовой застройки, где средняя цена метра не превышает 70 тыс. рублей.
То, что реальные цены продаж в районе выше средних цен предложения, как в Девяткино, Кудрово и на Парнасе, может говорить о том, что покупатели в основном предпочитают квартиры в домах высокой степени готовности, цены в которых выше. Кроме того, это может свидетельствовать о том, что в районе покупают в основном квартиры самых маленьких площадей — однушки и студии, у которых цена метра выше, чем у квартир большей площади. Средняя площадь квартир, проданных в Девяткино в ноябре, составила 37,5 м2 (это самая маленькая средняя площадь квартир из всех семи районов), но в Кудряво и на Парнасе средняя площадь продаваемых квартир составила 45 м2.
Самую дорогую квартиру в семи районах массовой застройки, по данным "НМаркет.ПРО", как и в прошлом месяце, продала ГК "Легенда" — это трешка площадью 98,5 м2 за 13,5 млн рублей. Тот же застройщик продал самую дорогую студию — 29,4 м2 за 3,57 млн рублей. Обе квартиры в Приморском районе. Самую дешевую студию площадью 20,9 м2 по цене 1,2 млн рублей продала в Девяткино компания "Петрострой".
Как мы считаем
Предложения жилья в семи районах массовой застройки — это почти четверть от всех квартир, выставленных на продажу в городе и приграничных районах области, поэтому именно на их примере мы публикуем данные о том, как отличаются реальные цены продажи жилья от цен, декларируемых застройщиками. Аналитики, подсчитывая средние цены на жилую недвижимость, обычно ориентируются на данные застройщиков. В этом исследовании, напротив, представлены данные о ценах, по которым квартиры были действительно проданы: компания "Нмаркет.ПРО" подсчитала их, анализируя данные о ценах, предложении и объемах продаж квартир. Эти цены, по сути, являются реальными средними ценами, и на других ресурсах они не публикуются.
