Время тревог и рекордов. Что произошло на рынке жилья Петербурга за прошлый год

Главной эмоцией на рынке жилья Петербурга в 2017 году стало тревожное ожидание. Ждали роста спроса на жилье. Он немного вырос, но, судя по динамике продаж публичных девелоперов, опять пошел на спад. Ипотека не помогает. Снижение ставок поддержало спрос лишь отчасти. Все ждут дальнейшего снижения банковских процентов и покупать квартиры на озвученных условиях не торопятся. Тем более — покупать за живые деньги, которых просто нет. Ждали и важных изменений в отраслевом законодательстве. Но они преподнесли антисюрпризы: поправки в ФЗ–214, идея с отменой долевки, новые поборы с застройщиков — все это не вселяет оптимизм в строителей. Нынешнее состояние рынка сами его участники называют равновесием в полете. Но пока, к сожалению, летим вниз.

И на горизонте — кризис перепроизводства. Ситуация сложилась нестандартная. Если в предыдущие кризисы вслед за падением спроса достаточно быстро сокращалось и предложение (девелоперы приостанавливали вывод новых проектов), то сегодня такой тенденции нет. Напротив, сейчас предложение жилья в Петербурге, по разным данным, превышает спрос на 20–30%. И новые проекты продолжают выходить. Причем в этом году петербургская агломерация поставила рекорд десятилетия по этому показателю, выведя более 5 млн м2 жилья. Но повторить этот результат получится нескоро.

Событие года

Долевке дали три года

В течение 3 лет российские строители должны отказаться от системы долевого строительства жилья и перейти на другие виды финансирования своих проектов. Это поможет обезопасить деньги дольщиков. Но, по прогнозу участников рынка, увеличит стоимость жилья на 15–30% за счет дорогих банковских кредитов.

Президент России Владимир Путин минувшей осенью дал поручение правительству РФ, Центробанку и АИЖК в течение 3 лет полностью отойти от системы долевого строительства жилья в стране. Строителям предложили постепенно перейти на финансирование строек из других источников, "минимизирующих риски для граждан", например на банковское кредитование.

Долевым строительством называется продажа жилья в недостроенных зданиях. При этой схеме застройщики начинают продавать квартиры на стадии котлована — по сути, дома строятся за счет денег дольщиков. Но эти средства, к сожалению, не всегда используются целевым образом. По статистике Минстроя, в стране 36,6 тыс. обманутых дольщиков, которые вложили в жилищные проекты деньги, но квартиры так и не получили. В Петербурге, по данным комитета по строительству, официально признаны проблемными 19 строек — это 41 многоквартирный дом. В реестре пострадавших граждан числится 1855 человек, чьи требования пока не удовлетворены. Отказ от долевки — радикальная мера. Но, по мнению руководства страны, только так можно защитить покупателей жилья от обмана.

Строители знали о готовящейся реформе, пережили первый шок и уже вовсю рассуждают о ее возможных последствиях. Главная угроза для рынка, по их словам, заключается в неизбежном росте цен на жилье (на 15–30% только из–за дорогого банковского заимствования) и в сокращении объемов застройки в разы, поскольку механизм проектного финансирования не может заменить долевку даже наполовину. Сегодня граждане вложили в стройки 3,5 трлн рублей.

Скандал года

Сто строителей за бортом рынка

Две крупные СРО Петербурга зарегистрировались в других регионах, чем поставили под удар бизнес сотни местных застройщиков. Целый год они не смогут работать в родном городе.

Две крупные петербургские строительные СРО — "Лучшие технологии строительства" и ассоциация "Строительные ресурсы" в минувшем году сменили прописку на Калининград и Московскую область соответственно. Они еще летом должны были перечислить на счета в уполномоченные банки свои компенсационные фонды в размере более 2 млрд рублей. Но отчитались лишь за 350 млн рублей.

Перерегистрация, судя по всему, — попытка спасти бизнес СРО и начать его с нуля на новом месте. Жертвами этой стратегии стали входящие в данные СРО питерские компании (их около 100): они минимум на год лишились права работать в родном Петербурге и потеряли деньги, внесенные в компенсационные фонды "регулировщиков".

Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) попросило контролирующие органы внепланово проверить скандальные СРО и защитить строительный бизнес.

Напомним, что правила игры на рынке строительного саморегулирования изменила масштабная реформа, которая завершилась к 1 октября 2017 года вступлением в силу поправок к Градкодексу. С рынка Петербурга в результате ушли 10 СРО. На данный момент их в городе осталось только 27.

Угроза года

Покупатели жилья заплатят за все

С 2018 года застройщики жилья в Петербурге будут отчислять по 11 тыс. рублей с каждого возведенного квадратного метра на развитие городской инфраструктуры.

Со следующего года в Петербурге начнет работу Фонд социальных обязательств строителей. Застройщикам придется отчислять в него по 11 тыс. рублей с каждого возведенного в городе квадратного метра жилья. Хотя изначально обсуждалась сумма взноса в 2,5 раза меньше. И до сих пор вице–губернатор Игорь Албин окончательный размер отчислений не подтвердил.

За счет средств фонда Смольный рассчитывает решить накопившиеся проблемы с дорогами, благоустройством и другой инфраструктурой.

Сейчас социальную инфраструктуру в Петербурге строят по принципу "кто в лес, кто по дрова": и за счет города, и за счет бизнеса. Часть объектов город выкупает, а часть получает безвозмездно. Создание фонда должно сделать правила игры едиными для всех.

Фонд будет выступать заказчиком строительства инфраструктурных объектов и выбирать для них подрядчиков. А его руководство будет распоряжаться собранными со строителей деньгами. Учитывая, что в городе ежегодно строится около 3 млн м2 жилья, общая сумма взносов в фонд может превысить 30 млрд рублей. Но где будут лежать эти средства и кто именно будет контролировать их движение, пока неясно.

Среди застройщиков уже ходит информация, что распоряжаться фондом будут частные фирмы, близкие к нынешним чиновникам Смольного от строительного блока. Власти эту информацию не комментируют. Бизнес также беспокоит, что отчислениями в фонд дело может не ограничиться. Во всяком случае никто из чиновников администрации пока не дает гарантий, что с появлением фонда других нагрузок на застройщиков не повесят.

Поражение года

Банковское лобби победило строителей

Госдума РФ утвердила новые поправки в ФЗ–214 о долевом строительстве. На финише в документе появились идеи, которые со строителями даже не обсуждали. Попали они в документ, судя по всему, по инициативе банковского лобби.

Теперь застройщик обязан будет кредитоваться через единственный счет в одном уполномоченном банке, через который будут проходить все расчеты по проекту. Также ужесточаются финансовые требования к строителям. Размер собственных средств теперь должен составлять не менее 10% планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства. Меняется и само понятие «застройщик». Теперь это хозяйственное общество, у которого имеется стаж в строительстве многоквартирных домов (общей площадью от 10 тыс. м2) не менее 3 лет. А самая неожиданная новелла — требование, чтобы каждый застройщик одновременно реализовывал не более одного проекта. Вернее, строить несколько домов сразу можно — но только в рамках одного разрешительного документа. Сами строители считают, что в принятом документе 90% вреда и популизма и лишь 10% пользы для рынка. Но готовятся работать по новым правилам.

Проект года

«Группа ЛСР» намоет землю и застроит ее жильем

«Группа ЛСР» экс–сенатора Андрея Молчанова начала намывать землю в акватории Финского залива под строительство жилья. Общая площадь намыва составит 86,7 га. Для его создания девелопер использует 3,5 млн м3 песка, который поставит с собственных карьеров, и более 150 тыс. м3 щебня. Намыв завершится в 2019 году. И через год стартует строительство первых домов. А полностью застроить участок девелопер планирует к 2028 году. В этом проекте «Группы ЛСР» будет 500 тыс. м2 жилья и 30 тыс. м2 коммерческой недвижимости. Они займут 33,9 га вновь созданной территории. Остальную часть участка отдадут под парк и различную инфраструктуру, в частности под новую набережную. Общие инвестиции в проект (без учета стоимости права на намыв и застройку участка) составят 40 млрд рублей. Право на реализацию этого проекта «Группа ЛСР» приобрела минувшим летом у турецкой Renaissance Development и АО «Терра Нова».

Сделка года

Glorax Development вложится в Лиговский

Московская компания Glorax Development в этом году купила на Лиговском пр. в Петербурге два участка земли под редевелопмент. Самый большой из них — 18 га компании «ТрансКонтейнер» (структура РЖД) — обошелся москвичам в 1,1 млрд рублей. В результате этой сделки Glorax консолидировал на Лиговке 25 га, где за 10 лет собирается реализовать проект Ligovsky City. В нем будет более 700 тыс. м2 недвижимости — жилые кварталы, общественно–деловая застройка и социальная инфраструктура. Инвестиции в развитие этого района составят 40 млрд рублей. Это будет самый масштабный редевелопмент центральной части города за последние годы. В дальнейшем территорию планируется расширить до 100 га. Основной задачей девелопера станет изменение имиджа Лиговского пр.: в последние годы он воспринимается как не самый лучший для жизни уголок Петербурга.

Разочарование года

Ленобласть сокращает платежи

Правительство Ленобласти с 2018 года сократит объем бюджетных средств на выкуп социальной инфраструктуры у застройщиков жилья. Это коснется прилегающих к городу районов, которые попадают в «красную зону» по программе «Светофор». Последние несколько лет правительство выкупало здесь социалку у строителей по цене Минстроя на сумму до 70% от уплаченных ими налогов в казну региона. Но в течение 3 лет регион будет возвращать застройщикам за социальные объекты на этой территории 50% их стоимости, с января 2021 года — 30%, а с 2024 года — 10%. Для финансирования выкупа соцобъектов Ленобласть может даже выпустить облигации государственного займа. «Стоимость «квадрата» жилья неизбежно вырастет. Но вопрос с обеспеченностью региона соцобъектами будет решен», — так объяснил решение о реформе губернатор Ленобласти Александр Дрозденко.