Есть время строить и есть время покупать

В этом году в Петербурге построили рекордно мало коммерческой недвижимости: не появилось ни одного крупного торгового комплекса, бизнес– центры и складские комплексы открылись, но в итоге в целом за год ввод составил только 300 тыс. м2. Такого на рынке не было примерно с 2011 года. Не то чтобы это могло кого– то удивить — это результат того, что начинать новые проекты в кризис почти никто не решился. Также прошлый спад говорит о неопределенности и дорогих деньгах в кризис 2008 года.

Но по другому показателю год стал рекордным — по объему инвестиций в недвижимость. По итогам года в Петербурге он может достигнуть $ 1 млрд, если учитывать сделки с землей, а объем классических инвестиционных сделок приблизился к $ 450 млн. Самой крупной стала продажа ТРК «Лето» (см. «Сделка года»), британская Raven Russia купила портфель недвижимости у скандинавов, бизнес–центрами обзавелись «Сенатор» и Jensen Group, офисы для себя купили GS Group и «Триколор ТВ», нашел нового владельца проект гостиницы Jumeirah на Невском. А петербургская FortGroup сделала статистику столичному рынку, купив у австрийской Immofinanz пять торговых центров за 901 млн евро, — это крупнейшая портфельная инвестиция и третья по величине инвестиционная сделка в истории российского рынка недвижимости.

Еще одна знаковая продажа впереди: финский Stockmann ищет покупателя на единственный оставшийся актив в России — торговый комплекс «Невский центр».Среди претендентов маячат O1 Group Бориса Минца и американские Hines и Morgan Stanley. Эта сделка может закрыться под занавес этого года или войти в статистику следующего. Но в любом случае в 2018 году девелоперы, возможно, вспомнят не только о новых покупках, но и о новых проектах. Сделать это пора, чтобы через 3 года рынок не достиг очередного антирекорда.

Цитата года

Темная лошадка

Встреча в конюшне

Здание Конюшенного ведомства за 7 лет, что оно вовлечено в рынок коммерческой недвижимости, стало постоянной причиной споров. Сначала между девелоперами, которые хотели превратить его в апарт–отель, и градозащитниками, теперь — между двумя потенциальными инвесторами, которые говорят о культурных пространствах. За право получить здание борются Захар Смушкин и Владимир Пинчук, бизнес–партнер Геннадия Тимченко.

Еще будучи губернатором Петербурга, в 2010 году сенатор Валентина Матвиенко распорядилась передать здание Конюшенного ведомства компании Plaza Lotus Group братьев Михаила и Бориса Зингаревичей. Девелоперы планировали разделить огромные сводчатые залы ведомства на апартаменты. Против этого выступили эксперты совета по сохранению культурного наследия и градозащитники.

В результате Смольный отобрал проект у Зингаревичей, предоставив им в качестве компенсации землю в разных районах города.

Денег на реставрацию здания в городской казне не появилось, поэтому после небольшой передышки в этом году Смольный принялся за поиски нового инвестора. И нашлось сразу двое, но кому из них достанется проект — до сих пор неизвестно.

Первый претендент — Захар Смушкин, он, кстати, вместе с Зингаревичами владеет группой "Илим". Смушкин мечтает создать в Петербурге музей современного искусства, и его амбиции простираются далеко за периметр Конюшенного ведомства. Он хочет преобразовать целый квартал на другой стороне Конюшенной пл. Инвестора не останавливает то, что недвижимость в квартале принадлежит не только городу, но и частникам.

Только на реставрацию ведомства по проекту Смушкина потребуется 6,9 млрд рублей. Под зданием и площадью девелопер хочет создать подземное пространство. Это недешевое удовольствие, поэтому Захар Смушкин рассчитывает частично покрыть затраты за счет бюджета. Петербургские чиновники этого не боятся, намекая на его умение добиваться федерального финансирования. В этом году премьер–министр Дмитрий Медведев, который в свое время работал в "Илиме", распорядился выделить на создание наукограда на территории другого проекта Захара Смушкина 21,7 млрд рублей из федерального бюджета.

Другой претендент на конюшни выглядит не менее весомо. Это компания "Тандем–Истейт" — у нее в Петербурге уже есть проект дизайн–квартала Artplay SPb, в Конюшенном ведомстве она также планирует сочетать культуру и коммерцию и потратить на работы в 3 раза меньше — 1,9 млрд рублей. Зато свои. Компания принадлежит Владимиру Пинчуку, основной бизнес которого — поставка нефте– и газового оборудования, в том числе для "Стройтрансгаза" Геннадия Тимченко.

Несмотря на то что губернатор Георгий Полтавченко еще в сентябре распорядился как можно скорее определиться с инвестором, решение до сих пор не принято. Однако не исключено, что ситуация прояснится на последней неделе года.

Проект года

План на пятилетку

"Газпром" приступает ко второму этапу строительства МФК "Лахта центр". В нем разместятся "дочки" монополиста, которые не поместятся в 462–метровую башню.

В концу следующего года в Лахте будет готова первая очередь штаб–квартиры "Газпрома". И хотя общая площадь башни и здания у ее подножия составит около 400 тыс. м2, офисов здесь будет всего 130 тыс. м2. Структуры газового монополиста уже сейчас занимают в городе более 500 тыс. м2, так что понятно, что все "газовики" сюда не поместятся. Поэтому собственники бизнес–центров, которые арендуют "дочки" "Газпрома", пока спокойны. Но это ненадолго.

Монополист решил продолжить развитие в Приморском районе и этим летом получил разрешение на строительство второй очереди комплекса на берегу Финского залива. Так что через 5 лет "газовые рантье" могут начать волноваться за заполняемость. Вторая очередь будет закончена в 2022 году — в ее составе появится новый комплекс площадью 171,8 тыс. м2, половину займут офисы для сотрудников "Газпрома". На остальных площадях разместится подземный паркинг, крытый внутренний двор, поликлиника, столовые, рестораны и прочее.

В прошлом году этот проект получил статус стратегического, в заявке "Газпрома" в комитет по инвестициям стоимость проекта тогда была определена в 29,8 млрд рублей. Однако в этом году эксперты оценивали возможную стоимость строительства в 2 раза ниже. Впрочем, с "Газпромом" всегда непонятно — в компании до сих пор не раскрыли общий бюджет строительства первой очереди, участники рынка ориентируются только на собственные оценки.

Сейчас в разгаре тендер на выбор подрядчика будущего строительства. В шорт–лист конкурса вошли четыре компании, среди них Renaissance Construction, которая выступает генподрядчиком первой очереди комплекса, одна иностранная компания и две российские, имена которых не раскрываются.

Сделка года

Петербургское "Лето" нашло нового хозяина

Дочерняя компания банка ВТБ "Галс–Девелопмент" продала торгово–развлекательный комплекс "Лето" на Пулковском шоссе. Сделку оценивают в 10 млрд рублей.

Самой крупной сделкой на рынке коммерческой недвижимости Петербурга в этом году стала продажа ТРК "Лето" на Пулковском шоссе. Петербургской прописки в этой сделке нет ни у покупателя, ни у продавца, поэтому ее по праву можно назвать федеральной. Этот торговый комплекс московская "дочка" ВТБ, компания "Галс–Девелопмент", продала консорциуму инвесторов с участием компании Malltech (раньше работала под брендом "РосЕвроДевелопмент"). Сумма сделки не раскрывалась, но участники рынка оценили ее в 10 млрд рублей.

Комплекс "Лето" общей площадью 116 тыс. м2 (торговая — 76 тыс. м2) построили на Пулковском шоссе в 2011 году. Сначала ТРК вместе с "Галс–Девелопмент" владела французская Apsys Group, но россияне выкупили долю партнера и в 2012 году выставили комплекс на продажу.

За прошедшие 5 лет дорога в аэропорт из "кладбища гипермаркетов" и "усыпальницы бизнес–центров" превратилась в развивающийся район, к которому вплотную приблизилась жилая застройка. Кроме того, улучшилось наполнение самого комплекса.

Среди претендентов на "Лето" назывались Meridian Capital, Abu Dhabi Investment Authority, Fort Group, РФПИ, группа Accent и другие.

Но в итоге покупка ТРК обозначила выход на петербургский рынок федеральной управляющей компании. Собственниками Malltech называют акционеров "РосЕвроГрупп" Сергея Гришина, Илью Бродского и Андрея Суздальцева, миноритарным акционером девелопера — банк Goldman Sachs. Девелопер работает на рынке с 2004 года.

По информации на сайте компании, за 13 лет она поучаствовала в строительстве и развитии 1 млн м2 коммерческой недвижимости. А портфель ее текущих и перспективных проектов — около 1,5 млн м2.

Поражение года

Секретный подряд

В этом году должны были стать известны подрядчики строительства судебного квартала — зданий для Верховного суда, судебного департамента, жилья для судей и Дворца танца Бориса Эйфмана. Но все пошло не по плану. Победителями конкурсов на общую сумму 36 млрд рублей выбрали «Кредо» Аси и Михаила Борисовых и ГК «Ташир» Самвела Карапетяна. Но праздновали они недолго. ФАС вскоре отменила результаты конкурсов, найдя недочеты в документации. А затем управление делами президента — именно оно отвечает за эту стройку — отдало подряд своей дочерней структуре и засекретило проект. Строительство так и не начато, и кто будет строить — неизвестно. Комплекс должен быть готов в 2021 году.

Угроза года

Если есть кухня, то нужен и садик

В Петербурге готова новая версия правил землепользования и застройки, в которых увеличат нагрузку на застройщиков апартаментов. Этот вид недвижимости сейчас относится к коммерческой. По сути, апарт– отели считаются гостиницами. Конечно, на рынке есть апартаменты, которые предназначены для сдачи в аренду, ими управляют специальные компании, а собственник апартаментов не живет в них, а получает арендный доход. Но не секрет, что большое количество проектов апарт–отелей — это квазижилье, которое строят там, где по генплану строить традиционные жилые дома нельзя. Застройщики апартаментов не несут расходов на строительство социальной инфраструктуры, им не нужно думать о строгих нормах озеленения, детских площадках и т. п. Пока. В Смольном решили это исправить: по новым ПЗЗ если более 50 % апартов оснащены кухнями с плитами, то по перечисленным нормам их приравняют к жилью.

Разочарование года

Миллиард на эстетику

Разочарованием и возможными тратами обернулся для владельцев недвижимости новый эстетический регламент, принятый в январе. Правила урезали размер вывесок, разрешив высоту чуть больше полуметра. Перечень шрифтов тоже ограничили без учета особенности брендов. Рекламу на крыше запретили. Причем требования одинаковы для центра и для спальных районов. Осенью «Адамант» (22 ТРК), «Форт Групп» (11 ТРК) и ТРК «Лето» обратились к губернатору, чтобы изменить регламент или ввести переходный период. Иначе большинство вывесок придется менять. Владельцам ТЦ новая эстетика обойдется в миллиард рублей, подсчитали рантье. А с учетом офисных центров и промышленных зданий эта сумма будет выше в разы.

Победа года

Хоккей вместо шуб

После того как президент Владимир Путин пожурил губернатора Георгия Полтавченко за то, что в городе нет проекта большой хоккейной арены, такой проект сразу появился. Хоккейный клуб СКА предложил переделать СКК «Петербургский», в котором в основном проходят ярмарки и выставки, в крупнейшую в Европе хоккейную арену, а рядом построить коммерческие объекты. Решение пока не принято, но принадлежащий «Газпрому» клуб, которым управляют бизнесмены из ближнего круга президента Геннадий Тимченко и Роман Ротенберг, сын Бориса Ротенберга, имеют все шансы получить СКК, который как раз в этом году перешел из федеральной собственности в городскую.