Три крупных застройщика заинтересовались строительством жилья на месте ДСК-3

О том, что ГК "Патриот", входящая в группу "Интеко", продает ДСК-3 в Петербурге, "ДП" сообщили несколько источников на строительном рынке города. Президент ГК "Интеко" Михаил Жуков передал через пресс-службу, что в настоящее время компания ни с кем не ведет переговоры о продаже ДСК-3. Но, по данным источников, знакомых с ситуацией, переговоры о покупке промышленного актива ведут три крупных застройщика: ГК "Эталон" Вячеслава Заренкова, "Сэтл Сити" Максима Шубарева и "Лидер групп", основанная депутатом Госдумы РФ Александром Некрасовым.

"Нам известно про эту территорию"

Интерес к этой территории подтвердили в "Эталоне" и "Сэтл Сити", но от дальнейших комментариев отказались. "Нам известно про эту территорию. Но никаких бумаг не подписано", — сообщил партнер "Лидер групп" Александр Рассудов.

По оценке исполнительного директора ГК "С.Э.Р." Павла Бережного, сегодня земля ДСК-3 стоит 1-1,5 млрд рублей. "Сам завод как производственный актив не стоит сейчас ничего. Смысл только в покупке земли под ним. Эта земля, по моим подсчетам, может стоить около 1 млрд рублей", — говорит председатель совета директоров "СВП Групп" Денис Жуков.

"Владельцам этого завода еще повезло, что он располагается на земле, пригодной для жилищного девелопмента. Другие владельцы заводов ЖБИ пока балансируют на грани рентабельности, но перепрофилировать землю под жилищную застройку вряд ли смогут. Есть только один такой же пример — бывшие корпуса завода "Баррикада" "Группы ЛСР" на Октябрьской набережной, где уже строят жилье", — добавляет гендиректор "ФиннПанель" Вячеслав Засухин.

"Исходя из площади территории, там можно возвести 110-150 тыс. м2 жилья комфорткласса. Инвестиции в проект такого масштаба могут составить 8-9 млрд рублей", — говорит коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко.

Недооцененный район

Сейчас на территории Кировского района Петербурга, по данным КЦ "Петербургская Недвижимость", строится 105,9 тыс. м2 жилья (четыре жилых комплекса). В свободной продаже представлено 21,6 тыс. м2 жилья — в основном класса масс-маркет. За последние 2 года (2016-2017 годы) новые объекты в этом районе, в частности около станции метро "Автово", в продажу не выходили. По результатам 9 месяцев 2017 года в районе было продано 9,2 тыс. м2 (0,3% в общем спросе по петербургской агломерации). "Средняя цена предложения в районе составляет 104,2 тыс. рублей за "квадрат", что на 5% выше среднего показателя цены по Петербургу", — сообщила руководитель КЦ Ольга Трошева.

"Место для строительства нового жилого квартала хорошее. Первичное жилье здесь может стоить 100-110 тыс. рублей за "квадрат", — считает руководитель маркетинга и аналитики "Лаборатории метров" Елизавета Яковлева.

ДСК-3 — один из крупнейших производителей ЖБИ в регионе. Он занимает 10 га земли в Кировском районе Петербурга, на пересечении Автовской ул. и ул. Примакова. ГК "Интеко" владеет ДСК-3 с 2010 года. В 2015 году должна была начаться реконструкция предприятия (мощностям более 30 лет), в том числе планировалось увеличить мощности со 110 тыс. м2 до 180 тыс. м2 продукции в год. Инвестиции оценивались в 0,5 млрд рублей. Для этого работа ДСК-3 была остановлена. Но позже руководство компании приняло решение изменить стратегию развития бизнеса в Петербурге и Ленобласти. В частности, новые проекты, которые группа собиралась запускать в регионе (сейчас компания строит ЖК "ЗемлЯнино" и ЖК "КудроВО!" общей площадью более 480 тыс. м2), решено было строить по монолитной технологии. В итоге комбинат так и не возобновил работу, помещения цехов сдаются в аренду.

В 2016 году выручка ДСК-3 составила 118 млн рублей, убыток — 177 млн рублей. Общая сумма требований контрагентов, по СПАРК, за 2017 год превысила 238 млн рублей. Завод осенью остановил свою работу и получил иск о банкротстве от Федеральной налоговой службы.

Вслед за владельцами

В принципе, ДСК-3 повторяет судьбу своих собственников. Напомним, что Группа "БИН" (контролирует ГК "Интеко") миллиардеров Микаила Гуцериева и Михаила Шишханова сейчас переживает непростой период.

В сентябре 2017 года ее собственники обратились в Центробанк России с просьбой о санации по схеме, аналогичной той, по которой санируется банк "Открытие". В начале ноября стало известно, что акционеры начали передачу бизнес–активов на баланс ЦБ. Уже переданы ценные бумаги "Интеко", А101 и "Русснефти". Позже ЦБ может продать эти активы полностью или целиком профильным игрокам.

Рынок ЖБИ сейчас также испытывает сложности. "Отрасль переживает последствия кризиса 2015-2016 годов, когда объемы и рентабельность рынка резко упали. Интерес к инвестициям в производство возможен только при росте цен на изделия на 30%. А к настоящему времени это произошло частично только в сегменте железобетонных свай: здесь цены выросли на 25% (с 8 тыс. до 10 тыс. рублей за 1 м3). Из-за медленного восстановления рынка, скорее всего, в следующем году мы увидим закрытие одного-двух производств, аналогичных ДСК-3", — прогнозирует Вячеслав Засухин.

Гендиректор ООО "АИР" Александр Дубодел напомнил, что за 2016 год рынок ЖБИ города и области упал на 9% (итоги 2017 года еще не подводили). А в 2015 году спад к 2014 году составил 7%. На ситуацию повлияли сокращение спроса на материал со стороны строителей на фоне кризиса, проблемы с поставками в регион цемента — основного материала для производства ЖБИ.

По данным аналитического отдела "Унисто Петросталь", рынок товарных ЖБИ (сваи, лестничные марши, шахты лифтов, балки, кольца и т. п.) в 2016 году составлял около 700 тыс. м3, рынок полносборного железобетона (крупнопанельное домостроение) — около 2 млн м2. В деньгах емкость регионального рынка ЖБИ оценивается в 8,5–9 млрд рублей.