Петербургские депутаты попросили губернатора Георгия Полтавченко ввести мораторий на перевод квартир в нежилой фонд. В Законодательном собрании намерены разработать закон, который разрешит отмену и выданных ранее разрешений — это серьезная угроза для рынка стрит-ретейла.
На заседании городского парламента депутаты направили запрос к губернатору, темой которого стали нарушения при переводе квартир на первых этажах домов в нежилой фонд. Это позволяет открывать там магазины, рестораны и бары.
Инициатор запроса депутат из "Единой России" Денис Четырбок ссылается на небывалый рост жалоб жильцов на незаконные перепланировки после перевода помещений в нежилой фонд. "С каждым таким переведенным помещением значительно ухудшаются условия жизни абсолютно всех жильцов многоквартирного дома. Неконтролируемый перевод помещений в статус нежилых зачастую не учитывает предельные нагрузки на домовые электросети, системы водоснабжения, водоотведения и вентиляции, — сказано в тексте запроса. — Кроме того, несанкционированная перепланировка, которая, как правило, следует за переводом помещения в нежилое, — это угроза обрушения здания и нарушения целостности его конструкции".
Депутат в качестве примера рассказал о том, как рядом с будущей станцией метро "Юго-Западная" (будет расположена на проспекте Маршала Жукова) предприниматели массово выкупают помещения на первых этажах жилых домов. Там открывают бары и магазины, порой незаконно меняя планировку бывших квартир. Губернатора попросили вмешаться, взять ситуацию под личный контроль и ввести мораторий на перевод квартир в нежилой фонд в этом районе. Впрочем, парламентарии решили не ограничиваться одним из спальных районов. Скоро требования к переводу могут ужесточить во всем городе.
Спикер ЗС Вячеслав Макаров подтвердил, что эта проблема касается всей территории Петербурга. "Дом, который проектировался как жилой, не должен меняться до неузнаваемости. Часто перепланировки после перевода в нежилой фонд приводят к разрушению несущих конструкций, что составляет угрозу для жизни граждан. Такого быть не должно", — заявил он.
"Очень часто ведение предпринимательской деятельности на первых этажах жилых домов ухудшает условия проживания в соседних жилых помещениях и снижает рыночную стоимость квартир в этом доме", — заявила депутат Оксана Дмитриева из Партии роста. По ее словам, сейчас, в отличие от 1990-х годов, есть возможность получать нормальные помещения для ведения бизнеса не за счет жильцов. Депутат намерена разработать новый городской закон, который будет четко регулировать условия перевода жилых помещений в нежилые, и главное — условия отмены таких решений, если они были сделаны с нарушением прав граждан.
Тысячи жалоб
По данным Государственной жилищной инспекции Петербурга, в 2017 году в нее поступило 2,6 тыс. жалоб от граждан на незаконные и самовольные перепланировки. Годом ранее таких обращений было больше — 2,7 тыс. По статистике, вопросы по перепланировке нежилых помещений и законности перепланировки бывших квартир для использования под магазин, бар, кафе, ресторан относятся к наиболее распространенным темам обращений.
"Перевод помещений на первых этажах зданий около "Юго-Западной" начался не сейчас, а минимум 3-4 года назад, и каких-то существенных изменений после появления строительного крана и забора не происходит. Проблему создает то, что в окружении представлены дома-корабли, реконструкция помещений в которых конструктивно сложна: все стены, за исключением внешних, являются несущими. Поэтому сложностей с организацией встроенных помещений в таких домах больше, чем в домах некоторых других серий. Впрочем, пример станции метро "Приморская" показывает, что нет ничего невозможного", — комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге.
Свой пул арендаторов
Он отмечает, что практически у любой станции метрополитена в спальном районе можно найти определенный набор арендаторов, не совсем характерный для стрит-ретейла на основных торговых улицах. "К ним относятся ломбарды, микрофинансовые организации, магазины окон и дверей, салоны красоты, магазины ортопедических товаров, пивные и рюмочные, мясные магазины. Именно за счет этих сегментов и формируется спрос: они чаще других арендаторов сектора услуг занимают помещения, переведенные из жилого фонда, так как предъявляют более низкие требования к характеристикам объектов стрит-ретейла", — говорит Владислав Фадеев.
В Knight Frank St Petersburg подсчитали, что в течение 2017 года рынок стрит-ретейла в Петербурге пополнился примерно 200 тыс. м2 встроенных коммерческих помещений за счет ввода в эксплуатацию новых жилых комплексов, в то время как в 2016 году прирост площадей встроенных помещений составил 114,6 тыс. м2. В районах новой застройки есть тенденция к увеличению количества коммерческих помещений в составе новых ЖК.
"Мы, напротив, отмечаем спад интереса к массовому переводу квартир на первых этажах в нежилой фонд. На этот процесс уже наложено достаточно много ограничений, например, необходимо получить разрешение на организацию отдельного входа и рекламу от жильцов дома", — сообщила руководитель отдела Street Retail Knight Frank St Petersburg Анна Лапченко.
Если будут приняты дополнительные законодательные ограничения на перевод, это приостановит развитие торговли у новых станций метро, прогнозирует она. "В этом случае дополнительные неудобства коснутся и жителей этих районов, которым необходимо решить свои вопросы по дороге от метро до дома: зайти в банк, купить продукты и др. Новых домов там практически не строится, поэтому первый шаг для развития бизнеса в этих локациях — перевод квартир на первых этажах в нежилой фонд. Безусловно, дополнительные ограничения повлияют и на дальнейшее уменьшение интереса инвесторов к выкупу таких квартир с целью сдать их в аренду в качестве коммерческих помещений", — считает Анна Лапченко.
