Пионерские земли: "ДП" составил список недействующих лагерей в Петербурге и Ленобласти

"ДП" нашел в окрестностях Петербурга почти 150 уже не действующих пионерских лагерей. С советских времен за ними закреплено почти 1000 га земли с коммуникациями и постройками. Некоторые из них стали базами отдыха, коттеджными поселками или частными усадьбами. Десятки лагерей остаются заброшенными и ждут новых хозяев.

Массово имущество детских оздоровительных лагерей оформлялись в государственную собственность Петербурга после 1991 года, в рамках процедуры приватизации государственных предприятий, заводов и НИИ. Отдельная история была с "ведомственными" лагерями, закрепленными за госорганами и общественными организациями.

За несколько лет без заинтересованного в развитии территории хозяина лагеря приходили в упадок и закрывались. Редакция "ДП" изучила, насколько сейчас эти "забытые земли" могут быть интересны частному инвестору, и исследовала уже успешные примеры превращения старых пионерский ларегей в современные форматы жизни и отдыха.

Нет данных

Власти города и Ленобласти не раскрывают полные списки недействующих лагерей. Ни администрация области, ни Комитет имущественных отношений (КИО) Петербурга, ни Фонд имущества не предоставили "ДП" развернутый ответ на вопросы в отведенное законом время. Редакция самостоятельно изучила официальные перечни лагерей 2006 и 2014 годов и на основе этих документов составил свой список заброшенных объектов. В него вошли 42 территории в Петербурге и области общей площадью свыше 200 га. Историю еще более 100 лагерей, значившихся в списках кадастровой оценки 2006 года, сегодня затруднительно восстановить: некоторые из них превратились в коттеджные поселки или стали частью садоводств, информацию о других лагерях в открытых источниках найти не удалось.

Власти Петербурга еще в конце 2016 года объявили о том, что готовят новую программу по реконструкции заброшенных детских лагерей. Тогда город собрался восстанавливать недействующие лагеря с помощью предпринимателей: Комитетом имущественных отношений было предложено через Фонд имущества отдать в долгосрочную аренду территорию заброшенных детских лагерей. Инвесторы при этом не имели бы возможность изменить вид использования объекта и развивали бы территорию согласно ее юридическому назначению.

Однако до реализации этой идеи дело до сих пор не дошло, а количество бесхозных лагерей, которые могут оказаться на торгах Фонда имущества возросло с 60 до 80. Сейчас власти не раскрывают полный список недействующих лагерей и не комментируют причины задержки сроков реализации проекта. При этом в КИО "ДП" сообщили, что в настоящее время ведется подготовка к торгам через Фонд 6 площадок, находящихся в собственности города, общей площадью более 30 га.

Из рук в руки  

Однако новых хозяев старые лагеря находят" и без помощи чиновников. Сейчас на сайте объявлений Avito можно встретить сразу несколько предложения о покупке лагерей. Один из объектов, до сих пор действующий лагерь "Океан" общей площадью в 18 га, можно приобрести за 280 млн рублей.

В администрации "Океана" "ДП" рассказали, что ищут нового владельца, который намерен развивать на территории именно детский лагерь, а не превращать участок в элитный коттеджный поселок. Да и вряд ли покупатель сможет построить здесь элитные дачи — территория до 2057 года находится в аренде у города, который наверняка не захочет изменять вид использования объекта. Нынешние владельцы решили продать лагерь из-за того, что сейчас он испытывает финансовые трудности. "Океан" входит в число активов АО "Нива-СВ", компании, развивающейся в сфере гостиничного бизнеса. Согласно данным СПАРКа ее выручка в 2016 году составила 180 млн рублей, при этом убыток компании — 8 млн рублей.

Другое объявление разместил владелец территории уже не действующего лагеря. Участок размером в 5,5 га с несколькими кирпичными постройками можно купить за 75 млн рублей. Владелец не захотел отвечать на вопросы "ДП", сказал лишь, что это его непрофильный актив, и что с ним делать, он не знает.

Остановить потенциальных инвесторов могут серьезные юридические ограничения на использование земельных участков, слабо развитая инфраструктура заброшенных лагерей и многочисленные бюрократические проволочки. Специалисты рынка говорят о том, что это основные проблемы бывших пионерских лагерей, которые сейчас  пугают предпринимателей. Редакция "ДП" собрала наиболее типичные истории того, как строится и разваливается бизнес на территории бывших детских лагерей.

На пустом месте 

В Петербурге и области можно найти несколько примеров того, как забытая территория бывшего пионерского лагеря с его развалившимися корпусами уже превратилась в современный коттеджный поселок или в комфортную базу отдыха.

Например, на месте советского лагеря "Искра" в поселке Рощино с 2008 года располагается коттеджный комплекс ДАЧАLAND. "Лагерь принадлежал предприятию, которое приватизировало свое имущество и затем продало территорию другой организации. Наша компания была уже третьим владельцем", - рассказывает генеральный директор комплекса Лариса Микерова. Она отмечает, что работа над изменением территории оказалась очень трудозатратной. Юридически пионерский лагерь было разрешено изменить только под базу отдыха семейного типа, сохранив при этом рекреационное назначение участка, проект территории разрабатывался именно под это требование. "Нужно точно определить перспективы развития территории и найти ее уникальность. Нельзя все валить в одну кучу: и рыбалку, и детей. Это будет плохая рыбалка и невеселые дети", - говорит Лариса Микерова.

Как правило, все советские лагеря находились в живописных местах, недалеко от воды и леса, поэтому эти объекты сейчас идеально подходят для модного экологически чистого отдыха. Однако Лариса Микерова обращает внимание на то, что у таких территорий могут быть проблемы с возможностью подключения к газу, электричеству, канализации и источнику водоснабжения. Генеральный директор компании "Русь: новые территории" Дмитрий Майоров также отмечает, что "детские лагеря были все-таки сезонной историей, как правило, помещения на территории не отапливались, а электроэнергии хватало только для того, чтобы удовлетворить минимальные потребности тогдашних пионеров: подсветить несколько дорожек и пару корпусов".

Не стоит переживать из-за того, что часть детских лагерей ушла под другие проекты, особенно если они сохранили свое рекреационное предназначение, считает Лариса Микерова. Недалеко от самого коттеджного комплекса ДАЧАLAND находится сразу несколько заброшенных лагерей. "И никто не стремится прилагать к ним руки", - замечает она.

Участок особого назначения

Зачастую именно вид использования земли - в рекреационных целях - становится основным препятствием для того, чтобы предприниматель приложил свои руки к бывшему пионерскому лагерю. Однако бывает, что инвестор приобретает землю уже без такого ограничения. Так, например, случилось с коттеджным поселком "Волшебное озеро", расположенным на берегу Лемболовского озера, где раньше размещался детский оздоровительный лагерь (ДОЛ) "Искра". В отделе продаж поселка "ДП" сказали, что в имеющихся у них документах никакой пионерский лагерь не значится, территория изначально была готова для строительства частных домов.

История перерождения брошенной территории в современный коттеджный поселок случилась с лагерем "Климовец" и его соседом - лагерем завода "Русский дизель". Сейчас на их месте в сосновом лесу, недалеко от Суходольского озера размещаются два коттеджных комплекса - "Green Village" и "Брусника". А вот бывший детский лагерь завода "ТехПрибор" в поселке Белоостров недалеко от Александровского шоссе, согласно данным Росреестра, сейчас поделен на 6 самостоятельных участков предназначенных для постройки одноквартирного жилого дома без права содержания скота и птицы.  

Похожая история случилась и с лагерем "Балтиец", расположенный на берегу Финского залива в поселке Молодежное. Еще в 2005 году "Балтийский завод" продал свой непрофильный актив частному инвестору, сумма сделки тогда составила лишь 1 млн рублей. Территорию планировалось застроить коттеджами, однако до сих пор на месте бывшего лагеря никакие работы не ведутся. Сейчас, согласно данным Росреестра, участок поделен на несколько больших самостоятельных секторов средней площадью около 1 га с разрешенным использованием под дачное строительство.

Романтическое фиаско

Далеко не все планы петербургских предпринимателей по превращению заброшенных детских лагерей в современный формат были реализованы. Летом 2017 года проект коттеджного поселка "Морской клуб" в Серово на месте бывшего лагеря "Ижорских заводов" был заморожен. Территорию общей площадью около 15 га через торги Фонда имущества будет продавать компания ООО "Серово", оформившая землю в долгосрочную аренду. На территории уже возвели несколько корпусов, дизайн которых проектировала компания Honka, проложили велосипедные дорожки, а на въезде в комплекс повесили большую растяжку: на фоне голубого неба и синей воды белыми буквами было написано "Добро пожаловать". Теперь "Морскому клубу" придется искать нового владельца, который за 1 млрд рублей будет готов довести проект до ума, используя территорию в рекреационных целях.

Использование территории лагеря не по назначению привело компанию ООО "Романтик" не только к остановке всего инвестиционного проекта, но и к судебным разбирательствам, инициированным чиновниками. "Романтик" получил права и обязанности по договору аренды территории детского лагеря от ЗАО "Кондитерская фабрика имени Н.К. Крупской" в Ромашкинской волости, недалеко от железнодорожной станции Лосево. Земля находилась в собственности города и любые изменения на территории арендатору необходимо было согласовывать с тогда еще КУГИ.

В 2006 году "Романтик" согласовал с администрацией местного муниципального образование снос старых корпусов пионерских отрядов и возведения на их месте новых построек. Так на участке бывшего лагеря появились новые двухэтажные гостевые дома, а сама территория должна была превратиться в базу отдыха. Однако летом 2014 года КУГИ подал в суд на компанию "Романтик": комитет просил признать новые постройки незаконными. Осенью 2014 года КУГИ выиграл дело: двухэтажные дома были признаны самовольными постройками, и "Романтик" должен был снести их за собственный счет. Решение суда было основано на том, что местная администрация была не в праве распоряжаться лагерями, не находящимися в муниципальной собственности.

Так юридический статус земли становится главным препятствием для строительства коттеджных комплексов — понятных и интересных девелоперам проектов. "Красивый лес вокруг участка, сосны — это замечательно, но с точки зрения документов рекреационная территория по волшебству свой статус не изменит", — напоминает эксперт рынка Марина Агеева. Осложняет ситуацию и низкий спрос на коттеджные поселки. "Интерес к загородной недвижимости растет очень медленно и реализовать готовые проекты будет сложно. Поэтому массовое строительство на территории бывших детских лагерей сейчас представить невозможно", — комментирует ситуацию на рынке Марина Агеева.