Директор по продажам компании Seven Suns Development Алексей Бушуев рассказал "ДП" о трудностях работы на намыве Васильевского острова и скандале с дольщиками, дал прогноз роста цен на жилье в этом году, а также объяснил, почему компания собирается выйти на рынок Москвы и регионов и почему строительный бизнес нуждается в стабильном законодательстве.
Намыв Васильевского острова — совершенно новый для Петербурга вид территории. Много сложностей было с реализацией проекта на намыве?
— Получить разрешение на строительство первой очереди ЖК "Светлый мир "Я — Романтик…" мы пытались еще в 2013 году. Но не смогли из–за проблем с инфраструктурой. Строить на намыве инженерию и дороги должен был город. Но из–за нехватки средств в бюджете ситуация изменилась. Нам пришлось выполнять эти работы за свой счет.
Сильно изменилась экономика вашего проекта за время реализации?
— Прилично. Мы пересмотрели концепцию всего проекта. Дополнительная финансовая нагрузка отразилась на цене "квадрата" для конечного покупателя.
На днях вице–губернатор Петербурга Игорь Албин опять пригрозил расторгнуть договор с создателем намыва — компанией "Терра Нова", так как застройщики отказываются создавать социальную инфраструктуру по графикам Смольного. Чем это грозит вашим стройкам?
— На наших проектах эта ситуация не отразится. У нас на руках все необходимые разрешения. И обязательства по инфраструктуре мы выполняем. В этом году сдадим первый детсад на намыве. Проектом предусмотрено возведение еще одного сада и школы. А давление на "Терра Нова" объясняется тем, что город осознал, что намыв перестал быть необитаемым. Там уже живут тысячи семей, и скоро их будет в разы больше. Медлить с решением вопроса социальной инфраструктуры нельзя.
В прошлом году в компании прошли обыски из–за конфликта с дольщиками дома на намыве. Чем дело кончилось?
— Спор практически исчерпан. У четверых из 2600 дольщиков первой очереди ЖК "Светлый мир "Я — Романтик" были замечания по жилью. Они обратились в суд. К нам приходили следователи, запрашивали документы. Суд завершается. С прошлой осени люди живут в своих квартирах.
В начале года Seven Suns Development купила у "Лидер Групп" еще 2,6 га на намыве. Что там будет?
— Переговоры по этой сделке шли больше года. Мы купили землю за живые деньги, но в рассрочку. На приобретенном участке появится жилой комплекс класса комфорт+ "Светлый мир "Тихая гавань" на 63 тыс. м2 жилья. В марте мы открыли продажи. Разрешение на строительство действительно до 2020 года, и продлевать его мы не будем. Под него готово свайное поле. В апреле приступим к формированию фундамента.
Не боитесь создать конкуренцию своему же проекту "Я — Романтик"?
— Нет. Это проекты разных классов. В новом ЖК не будет студий, там выше потолки и меньше квартир на этаже, а также хорошие виды на залив. Запустив его, мы диверсифицируем портфель.
Планируете в этом году еще пополнять земельный банк?
— Мы ведем переговоры о покупке пятна на севере города. Также планируем расширить присутствие на территории бывшего комбината "Самсон", где уже строим комплекс "Светлый мир "Жизнь". Но мы не сторонники покупать землю впрок. Наш принцип — быстро строить и быстро продавать. Ведь время — деньги.
Когда запустите проект в Парголово?
— Квартал "Светлый мир "Город солнца" выведем на рынок в этом году. Разрешение на строительство уже получено. На 53 га земли будет построено 233 тыс. м2 малоэтажного жилья. Впервые в России в рамках обычного жилого квартала будет построен свой парк развлечений городского масштаба — с пляжами, озером, фермой, скейт–парком, концертной площадкой и др.
Как развивается ваш проект апарт–отеля на месте пансионата "Дюны"?
— Первые пять корпусов уже заселены. А строительство крупного видового корпуса на первой линии Финского залива продолжается. Всего в проекте будет 19 корпусов площадью 180 тыс. м2. Параллельно создаем социальную инфраструктуру. Проект хорошо продается. А с открытием ЗСД спрос вырос на 15%.
Покупают сотрудники "Газпрома"?
— Мы не заметили влияния фактора "Газпрома" на наши проекты.
Каковы перспективы формата апарт–отелей в Петербурге?
— В столице апарты занимают почти 40% объема новостроек, а в Петербурге их потенциал только начинает раскрываться. В прошлом году спрос на апартаменты в наших проектах вырос от 50 до 90%, цены — на 17–25%. Но, думаю, расцвет формата еще впереди.
Другие регионы вас интересуют?
— Переговоры по покупке участка под первый проект в Москве в завершающей стадии. Возможно, шагнем в столицу уже в этом году. Там понятные правила игры и большая емкость рынка. Рассматриваем и вариант выхода в другие регионы России. Но там придется работать в условиях совершенно иного спроса. Поэтому уделяем много времени анализу рынков и проработке экономики проектов.
Что изменилось на рынке земли?
— Лендлорды стали сговорчивее. Но сделки в деньги — большая редкость. Особенно со 100%–ной оплатой. Обычно рассматривают варианты совместного участия в проекте.
Что со спросом на жилье?
— В нашем сегменте он не падает. Даже видим небольшой рост. Его поддерживает дешевеющая ипотека. У нас доля ипотечных сделок за год выросла на 5%, до 55% в общей структуре продаж. И продолжает расти. Снижение базовой ставки также стимулировало продажи. Сегодня банковские депозиты едва ли способны защитить сбережения от инфляции. Поэтому все больше людей выбирают вложения в недвижимость, чтобы сохранить накопления. Особенно привлекательны в этом отношении апартаменты.
А если отменят долевку?
— Инвесторы, зарабатывающие на разнице стоимости жилья на стадии котлована и сдачи дома, покинут рынок. Покупатели смогут приобретать уже готовую недвижимость, но по значительно более высоким ценам. Отказ от механизма долевого строительства — это настоящая революция в отрасли. С минимальными издержками переход к новым условиям работы выдержат лишь крупнейшие игроки. Малые и средние застройщики, вероятнее всего, сойдут с дистанции.
Вы уже используете проектное финансирование?
— Нет, мы работаем в рамках существующего механизма — строим жилье за счет собственных ресурсов и средств дольщиков. Но мы понимаем перспективы рынка и уже ведем переговоры с крупными банками по поводу открытия проектного финансирования. В этом мы не видим серьезных затруднений. Наш продукт востребован. В 2017 году Seven Suns Development реализовала 146 тыс. м2 жилья, войдя в четверку лидеров по объемам продаж недвижимости в Петербурге. Для банков это аргумент.
Вы продаете жилье в своих проектах без брокеров. Почему?
— Собственный отдел продаж эффективнее — он гораздо лучше знает продукт и работает по принципу одного окна. Правда, при выходе на рынок мы сотрудничали с агентствами. Но в 2016 году решили отказаться от этой практики. И уже через несколько месяцев вышли на уровень продаж, превышающий предыдущие показатели на 10%. Уверен, что деньги, которые застройщики тратят на вознаграждение агентствам, целесообразнее вкладывать в развитие своего бренда и в рекламу.
Вы участвовали в достройке стадиона на Крестовском?
— Нет, в этом проекте мы не принимали участия. Но постоянно находимся в диалоге с властью. И если наша помощь городу нужна, он может на нас рассчитывать.
Как изменятся цены на жилье в этом году?
— Думаю, будет рост в пределах 10%. Есть ощущение, что ипотека будет еще доступнее. Кроме того, подогревать рынок будут и грядущие изменения ФЗ–214. В перспективе на фоне реформ цены наверняка покажут значительный рост. Так что сейчас самое лучшее время для покупки жилья. Рынок находится в состоянии равновесия.
Чего бы вы хотели от властей?
— Хотелось бы, чтобы реформы отрасли не были такими частыми и радикальными и больше учитывали возможности застройщиков. Частые изменения отраслевого законодательства ведут к тому, что девелоперы вынуждены регулярно реорганизовывать бизнес, менять модели. Надеемся, что грядущая реформа обеспечит единые и статичные правила работы на годы вперед.
Девелопмент имеет большой горизонт планирования. И для экономики проекта нет ничего хуже, чем постоянные изменения условий работы.
Справка
Seven" Suns Development
Инвестиционно–строительная компания создана в 2013 году. Бизнес контролирует семья Рыжковых, управляющая вологодским холдингом "Горстройзаказчик". В портфеле компании в Петербурге более 1 млн м2 сданного и строящегося жилья. За 2017 год компания ввела в эксплуатацию 146 тыс. м2 недвижимости. Выручка в 2017 году составила 13 млрд рублей, что на 30% больше, чем годом ранее.
Персона
Алексей" Бушуев
Родился в 1979 году в Гатчине. Окончил факультет искусств ЛГУ и ИНЖЭКОН по программе подготовки управленцев. В 2004–2008 годах работал в отделе продаж корпорации "Строймонтаж". В 2008–2013 годах в группе "Строительный трест" руководил отделом продаж. С 2013 года — директор по продажам Seven Suns Development. Женат. Воспитывает сына.
