В Петербурге и области строится более 5,5 млн м2 жилья, еще на 25 млн м2 выданы разрешения. Грозит ли отрасли перегрев? Участники рынка оценивают общий объем предложения жилья на первичном рынке как очень высокий, однако не рекордный, а тем более не грозящий перепроизводством.
"Закадье" грозит "затовариванием"
По мнению Дмитрия Кашинского, генерального директора группы "Эталон", затоваривание если и наблюдается, то только на окраинах: "По большей части в этих локациях расположены проекты экономкласса, многие из которых сегодня не отвечают требованиям покупателей из-за проблем с инфраструктурой. Это, наряду со снижением платежеспособности покупателей в низких ценовых сегментах, привело к избыточному предложению".
"На данный момент перегрева как такового нет, хотя и есть тенденции к этому, и вот почему. Основное предложение сейчас сосредоточено в местах, мало пригодных для жилья — в "закадье". Там никто не будет строить полноценную городскую инфраструктуру. Но такая неблагополучность локации позволяет продавать квартиры за 2 млн рублей", — полагает эксперт Сергей Бобашев.
Набить портфель
Другой известный фактор, активизирующий отрасль, — новые законодательные нормы, подстегнувшие застройщиков сформировать до 1 июля толстый портфель проектов с заделом на будущее. Однако никто не сможет гарантировать, что 25 млн разрешений на строительство превратятся в полноценные квадратные метры.
"Последние полгода застройщики, отложив другие дела, занимались получением разрешений на строительство. Это естественное желание бизнеса обезопасить зону своего ближайшего развития. Думаю, что не все эти объекты будут выведены на рынок, — многие усилия пропадут впустую, кто-то не уложится в сроки выданных разрешений. Что-то придется вывести немного раньше, чем планировалось, но не думаю, что это будут обвальные объемы, которые обрушат рынок", — говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент".
"Говорить о перегреве отрасли я пока бы не стал. Одномоментно все проекты на рынок не выйдут, предложение будет распределяться равномерно, как и сам спрос. Продавать больше жилья не станут", — уверен управляющий директор "Группы ЛСР" Юрий Ильин.
Просящим
—продают
В 2016 и 2017 годах на рынке Петербурга с учетом Всеволожского района Ленинградской области реализовывалось около 3 млн м2 жилья ежегодно, посчитали в ГК "Пионер". В 2018 году этот показатель, скорее всего, будет на таком же уровне или выше, говорят эксперты.
"Спрос на жилье в Петербурге пока остается неудовлетворенным. Не будем забывать и как минимум о 30% покупателей из регионов России. Однако застройщики понимают, что длительность продаж может возрасти", — отмечает Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер".
По мнению экспертов "Петербургской Недвижимости", рынок находится в равновесном состоянии. По прогнозам, в продажу в 2018 году может быть выведено несколько больше жилья, чем продано, но это отклонение будет незначительным: за год будет продано порядка 4,6-4,8 млн м2, а объем вывода может быть чуть больше — 4,9-5 млн м2. При этом объем предложения на рынке будет сохраняться на уровне около 5,5 млн м2, как и в последние годы.
Малый бизнес и ипотека
В жесткой конкурентной борьбе в выигрышной ситуации находятся крупные компании с многолетней историей, считают участники рынка. "Конечно, компании поменьше в этой ситуации могут проиграть. Во-первых, не по силам могут оказаться для них такие перемены. Во-вторых, конкуренция на рынке велика, и большие затраты на продвижение своих проектов могут позволить себе лишь крупные игроки. В наше время в огромном информационном потоке очень сложно выделиться среди конкурентов", — уверен Юрий Ильин.
С ним не согласна Наталия Ильина, руководитель отдела маркетинга холдинга AAG: "Мелкие и средние застройщики получат возможность заявить о себе за счет проектов с уникальными потребительскими характеристиками. Лучшим конкурентным преимуществом станет качественная внутренняя среда. Рынок продолжит расслаиваться. Разница в цене будет расти, сегмент жилья комфорт- и бизнес-классов окончательно обособится от соседства с экономом".
Могут возникнуть и локальные катаклизмы. "Задержки сроков строительства всегда вероятны — существуют риски большого объема предложения и общеэкономической стагнации, потому что доходы населения не растут. Ожидания могут подогреть рынок, но они не обеспечат долгосрочную тенденцию. Общественные бизнес-сообщества приводят мрачные цифры, говоря о том, что в целом по России счет банкротств предприятий строительной отрасли идет на тысячи. Ситуация весьма тревожна", — говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент".
Исправить ситуацию поможет дальнейшее снижение ипотечных ставок, но все-таки главное преимущество застройщиков в условиях перегретого рынка — хорошо диверсифицированный портфель проектов. "Покупатели жилья в сегментах комфорт- и бизнес-класса сохранили платежеспособность и имеют сбережения, достаточные для приобретения жилья. Вторым важнейшим конкурентным преимуществом становится способность девелоперов обеспечить возросшие потребности покупателей при сохранении приемлемой цены", — констатирует Дмитрий Кашинский.
"В Петербурге сложилась уникальная ситуация, когда улучшение жилищных условий доступно любой экономически активной семье из двух человек, работающих на достойно оплачиваемом месте. С нуля купить студию в пригороде или сделать минимальные улучшения при существующей ипотеке реально. В такой ситуации в количественном выражении продавать больше жилья непросто, потому что здесь играет роль стоимость лота. Уменьшать ее бессмысленно, так как по нынешним ценам жилье доступно 70% населения. В пределах 5% еще возможно поиграть, но остальному проценту жилье не будет доступно никогда", — полагает Сергей Бобашев.
“
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость": "В первом полугодии 2018 года объем продаж на первичном рынке жилья Петербурга и пригородной зоны Ленобласти превысил показатель аналогичного периода прошлого года на 25%. Совокупный спрос составил около 2,2-2,3 млн м2 против 1,8 млн м2 в первом полугодии 2017 года
