Зампредседателя правления "Охта Групп" Михаил Ривлин: отмена долевки вынудит застройщиков поднять цены

Самая обсуждаемая сегодня тема — поправки к ФЗ–214, который даже законодателям показался слишком жестким. Какая из поправок, на ваш взгляд, является самой значимой для строительного рынка?

— Наиболее существенное послабление — это то, что позволили строить по нескольким разрешениям на строительство, так как принцип "один застройщик — одно разрешение" сделал бы невозможной работу по комплексному освоению территорий. Но осталось еще много недочетов. Например, требование держать на счете строительной компании 10% собственных средств на момент подачи проектной декларации, поскольку это может серьезно ухудшить экономику всего бизнеса.

Но ведь застройщики и раньше вкладывали собственные средства в стройку…

— Не в таких масштабах. Строительные компании живут за счет того, что им не нужно инвестировать существенную долю своих денег в проект. То, что сейчас предлагается законодателями, совсем невыгодно для застройщика. И для потребителя тоже, поскольку застройщики, чтобы совсем не остаться без прибыли, вынуждены будут поднимать цены.

Насколько они могут взлететь?

— Если совсем просто: при переходе к проектному финансированию к сегодняшним ценам нужно добавить размер процентной ставки. Сейчас она у нас находится на уровне 12% годовых, и если стоимость банковских кредитов не снизится кардинально, то за те 2 года, в течение которых ведется строительство, набежит 24%.

Но такое повышение будет не сразу: новый закон пока очень сырой, по нему в ближайшее время мало кто собирается работать. Все, кто мог, сделали себе запасы, получили на свои проекты разрешения на строительство.

Но рано или поздно и эти объекты будут достроены, а закон об отмене долевого строительства вступит в силу уже в 2020 году. Что в таком случае ждет рынок?

— На самом деле никто толком не понимает, к чему приведут все эти изменения.

Проблема в том, что сейчас власть решает не экономические задачи, а политические. Ей нужно избавиться от обманутых дольщиков, поскольку это фактор нервозности, большая вероятность социальных потрясений. Но экономические механизмы, по которым в перспективе будет работать рынок, пока не выработаны. Нет четкого понимания относительно того, сможет ли банковская система предоставить строительному сектору такие огромные деньги, готовы ли будут банкиры взять на себя эти риски, как они намерены их снижать…

Во многих странах, например, используется инструмент предпродаж, когда кредиты на строительство выдаются только после того, как сформирован пул потенциальных покупателей. Да и банковская система там более развита, ставки по проектному проектированию значительно ниже.

Государство ужесточает требования к застройщикам, но делает более доступной ипотеку. Может, это уравновесит рынок и даже при условии роста цен сохранит интерес покупателей к первичной недвижимости?

— Сегодня ипотека — мощнейший драйвер рынка, поскольку в эконом– и комфортклассе более половины сделок проходит именно с кредитными деньгами.

Но на этот процесс можно смотреть по–разному. Когда человек впервые берет ипотеку и сразу тратит то, что ему только предстоит заработать в последующие 10, 20 или 30 лет, происходит резкий скачок платежеспособного спроса. Однако, когда большая часть населения уже обременена ипотекой и люди, выплатив один кредит, берут ипотеку второй раз, такого скачка не будет.

В нашей стране большинство людей впервые сталкиваются с ипотекой, и, соответственно, как только они это делают, их будущие доходы вовлекаются в экономику единоразово. И спрос увеличивается на часть их будущего дохода за 20–30 лет. Это то, что сейчас удерживает эконом– и комфорткласс на плаву.

Выходит, что благодаря ипотеке у масс–маркета неплохие перспективы минимум на ближайшие два десятка лет. Есть ли у вас в связи с этим планы по расширению портфеля проектов в сегменте масс–маркет?

— "Охта Групп" относится к числу компаний, которые реализуют совершенно разные проекты. Мы не тяготеем к какому–то одному классу и не пытаемся, как большинство застройщиков, выстроить конвейер, который раз от раза штампует похожие друг на друга объекты. Если мы находим интересный проект с хорошей экономикой, то беремся за него, в каком бы классе он ни находился, и создаем качественный продукт.

А в каком классе работать комфортнее?

— Нам комфортно работать во всех сегментах. Но проще, конечно, заниматься проектами массового жилья. Хотя дать им старт, особенно в нашем городе, — задача не из легких. В Петербурге в принципе невероятно трудно получить разрешительные документы на реализацию жилых проектов любого класса. Но сегмент комфорткласса с этой точки зрения самый тяжелый. Можно потратить год, обивая пороги различных инстанций, и так и не добиться разрешения. Если же оно все–таки получено, стройка запущена, цены определены и начались продажи, то дальше проект будто встает на рельсы и начинает катиться сам. Никаких эксцессов, каждый следующий день похож на предыдущий.

Вот элитный сегмент — это совсем другое дело. Здесь работать гораздо сложнее, поскольку высокого качества приходится добиваться в буквальном смысле ручными методами. Каждая мелочь — рисунок на фасадах, укладка мрамора на полу, даже материал входной двери — является предметом отдельных дискуссий, и такая штучная работа ведется вплоть до сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того, в элите гораздо сложнее сам рынок: он значительно слабее в плане спроса, чем рынок комфорткласса. Но работа с элитными проектами в центре настолько интересна, что отказаться от нее невозможно.

Сейчас мы подыскиваем подходящий земельный участок либо здание под реконструкцию. Но это непросто: в центре города участки под новое строительство появляются редко, Крестовский и Каменный острова тоже практически полностью исчерпали свой потенциал.

Остается Петровский остров, но он совсем небольшой…

— Много и не надо, так как элитный сегмент занимает всего 1,5–2% общего объема рынка. А премиальные проекты в Центральном районе — уже в ближайшей перспективе это только реконструкция, к сожалению.

Почему "к сожалению"?

— Создать качественный элитный проект с помощью реконструкции чрезвычайно сложно. Старые стены накладывают огромное количество ограничений, а элитная недвижимость — это совокупность правил, которые необходимо соблюдать. Из 20 аспектов хотя бы 18 должны быть реализованы, а при реконструкции удается соблюсти только 12–13.

Каким вы видите рынок через 5–10 лет?

— Все зависит от общеэкономической ситуации. Но вообще застройщик не должен слишком много рассуждать о том, каким будет рынок. Его задача — выбрать правильную локацию и создать стоящий объект, который будет интересен покупателю.