Ради работы на улицах с высоким трафиком рестораторы все чаще готовы забираться на второй этаж. Аренда там в 2 раза дешевле, а посетители лояльнее.
Вторые этажи зданий на петербургских улицах с высокой проходимостью постепенно захватывают рестораны. Игроки рынка общепита вынуждены идти на такой шаг, потому что помещений в проходных местах на всех не хватает.
Барное самоубийство
Сразу несколько заведений "Токио Сити" заняли вторые этажи помещений на Невском пр. Популярен второй уровень и на других проходных улицах. Так, на ул. Рубинштейна работают "DUO.Азия", Social Club, на Большой Конюшенной ул. — Goose Goose. Практически на втором этаже расположен Mickey&Monkeys на Гороховой ул., 27.
В целом по городу 15% заведений общепита находятся на втором этаже и выше, следует из данных городского информационного сервиса "2ГИС", который проанализировал 8720 кафе, баров и ресторанов Петербурга. По данным Петростата, в первом полугодии 2018 года оборот заведений общепита достиг 36,2 млрд рублей — на 1% больше, чем в первом полугодии 2017–го.
Стоит отметить, что заведения одного формата готовы быть выше, а другого — нет. Так, каждый пятый ресторан находится выше первого этажа. А вот в барах доля высотных заведений сравнительно невелика — 12%. "Все правильно, для бара второй этаж — это самоубийство", — говорит Андрей Федотов, основатель сети баров "Барслона". Он поясняет, что с точки зрения целевой аудитории бары относятся к стрит–фуду, так как нацелены на прохожих, по этой причине помещение бара должно быть не просто на первом этаже, но и с большими витринными стеклами, заметным входом и хорошо просматриваться с улицы.
Случайно, но идеально
Для большинства игроков подъем на второй этаж — это вынужденный шаг. "Игроки общепита хотят присутствовать на улицах со специализированным ресторанным профилем и, когда нет предложения на первом этаже, готовы расположиться на втором", — рассказывает Юлия Корчемная, руководитель направления стрит–ретейла компании JLL в Петербурге. Рестораны на первом этаже лучше просматриваются, в них легче попасть, там можно сделать летнюю террасу, перечисляет преимущества традиционного расположения Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, в то время как отсутствие лифта на второй этаж автоматически ограничивает аудиторию.
Однако соучредитель ресторана "DUO.Азия" Дмитрий Блинов именно это свойство второго этажа называет преимуществом: "Для нас было важно, чтобы никто случайный не заходил с улицы, чтобы гости шли целенаправленно к нам". Он признает, что не искал второй этаж специально, но такое расположение идеально совпало с концепцией его заведения.
Анна Лапченко соглашается, что некоторым гостям нравится посещать рестораны, расположенные на втором этаже: атмосфера в них более уединенная. Раньше это было возможно только в нескольких дорогих заведениях на крышах, сейчас появились более демократичные варианты на вторых этажах на Невском пр., например в заведениях "Мама Рома", Kriek.
Цена не равна успеху
В числе очевидных преимуществ второго этажа — сравнительно невысокие расходы на аренду.
По данным Knight Frank, аренда помещения на первом этаже на Невском пр. обойдется в 7–16 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, а на втором — на 30–50% дешевле. Такая же разница в ставках аренды и на ул. Рубинштейна, где стоимость аренды на первом этаже составляет 3–5 тыс. рублей за 1 м2 в месяц.
Однако рестораторы считают это условие спорным. "Стоимость аренды отличается не в разы, а на 20–30%, но в хорошем месте, где нет иных вариантов, мы соглашаемся на второй этаж, особенно если доступ туда удобный: есть лифт или широкая лестница. Наши гости к нам поднимаются без проблем", — говорит Антон Рейнбах, исполнительный директор "Токио Сити" (шесть ресторанов сети расположены выше первого этажа). Эксперт подчеркивает, что первый этаж для ресторанов однозначно предпочтительнее.
"Рынок аренды не регламентирован, и разница в ставках может быть не такой большой, для кого–то поток посетителей — это критичное условие, отсутствие которого не компенсируется дешевой арендой", — говорит Дмитрий Блинов. "Многие бары попадались на эту удочку и в погоне за недорогой арендой шли наверх — это распространенная стратегическая ошибка, которая приводила к закрытию", — соглашается Андрей Федоров. Их выводы подтверждают и брокеры. "Ставки за второй этаж могут быть ниже, чем за первый, но выбирают его зарекомендовавшие себя ресторанные проекты: "Токио Сити", Italy group, "Река", DUO и другие. Для единичных ресторанов такое место — риск", — говорит Владимир Каличава, директор департамента услуг для ретейлеров Colliers International.
Жильцы на выход
Количество торговых помещений на вторых этажах будет постепенно расти, третьи и более высокие этажи станут офисами или мини–отелями, прогнозирует Анна Лапченко. По ее словам, это закономерно, так как в динамично развивающемся городе центральные торговые улицы становятся не очень комфортными для постоянного проживания. Кроме ресторанов на высотные этажи на Невском пр. соглашаются продавцы сувениров, одежды и даже музеи.
