16:0013 сентября 201816:00
3569просмотров
16:0013 сентября 2018
Комитет имущественных отношений и РЖД поспорили о стоимости аренды участка с административным зданием на набережной Фонтанки. По мнению железнодорожников, они переплачивали по завышенному тарифу на протяжении 3 лет. Суд первой инстанции поддержал претензии госкомпании.
ОАО "Российские железные дороги" (РЖД) выиграло спор с комитетом имущественных отношений (КИО) по иску на 26 млн рублей. Арбитражный суд Петербурга и Ленинградской области обязал взыскать деньги с ведомства Михаила Мокрецова за необоснованно высокую арендную ставку на участок, расположенный рядом с Юсуповским садом. Тариф для железнодорожников завысили в 5-6 раз.
Как указано в материалах дела, РЖД переплачивали за участок на набережной Фонтанки, 117, со II квартала 2015 года по апрель 2018 года. Юристы комитета возражали против претензий, ссылаясь на то, что арендная плата являлась договорной и была установлена правомерно. Также ответчики заявили об истечении срока исковой давности. Однако суд поддержал сторону РЖД.
Двухпроцентный спор
В доказательство своих требований истцы пояснили, что участок на набережной был закреплен за Октябрьской железной дорогой на праве постоянного пользования. Унитарное предприятие было переименовано в федеральное, сохранив за собой право на ранее оформленную недвижимость. Распоряжением комитета по градостроительству и архитектуре от 2004 года были утверждены границы спорного участка площадью 7253 м2. РЖД предложили заключить договор долгосрочной аренды. При подписании документа величина квартальной арендной платы составила 47,703 условной единицы. Стоимость аренды 1 м2 установили на уровне 27,174 условной единицы.
На месте участка расположено административное здание исторической постройки. В офисах помещения на данный момент расположились около 30 организаций, в числе которых ПАО "Банк ВТБ", Октябрьская дирекция по управлению терминально-складским комплексом, Северо-Западное территориальное управление Федерального агентства железнодорожного транспорта, редакция журнала "РЖД-Партнер", дирекция социальной сферы ОЖД, профсоюз организации и несколько других структур, имеющих отношение к железнодорожным перевозкам.
Часть площадей в офисах сдается частным компаниям: ООО "Юнти-флаги", ООО "АРК Групп", ООО "Промстройвзрыв", ООО "Аналитстандарт" и другим юридическим лицам. По соседству с административным корпусом находится Юсуповский дворец на Фонтанке, входящий в комплекс зданий Петербургского государственного университета путей сообщения.
Суд заключил, что арендатор исправно исполнял условия договора. Однако, по мнению истца, размер платы был выбран неверно. Его необходимо было рассчитать в процентном отношении от кадастровой стоимости участка (2% от 89,9 млн рублей). По этой схеме размер годовой аренды не должен превышать 1,8 млн рублей. Из-за сверхвысокого тарифа госкомпания за 3 последних года выплатила 31,4 млн рублей, а должна была 5,5 млн рублей. Соответственно, необоснованный доход Смольного составил 25,9 млн рублей.
Бонус за расходы
В досудебном порядке КИО урегулировать конфликт и вносить изменения в договор отказался. Представители комитета возражали против претензий, ссылаясь на то, что арендная плата являлась договорной и была установлена правомерно. Также ответчики заявили об истечении срока исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения. Однако суд первой инстанции поддержал сторону РЖД. Помимо 25,9 млн рублей КИО обязали возместить железнодорожникам судебные расходы на 160 тыс. рублей. За чиновниками осталось право обжаловать решение в Тринадцатом арбитражном апелляционном суде.
По данным консалтинговой компании Knight Frank, суммарный объем сделок аренды в Петербурге по итогам прошлого года составил 120 тыс. м2. Основной спрос на площади был сформирован сферой IT и телекоммуникаций. За год данный сектор совершил рывок на 25 пунктов в доле арендованных площадей. В инвестиционных целях и для собственных нужд разными компаниями было куплено 112 тыс. м2 арендопригодных площадей. Запрашиваемые ставки на вакантные площади варьировались от 1171 рубля за "квадрат" в месяц (класс B) до 1835 рублей (класс А). Прирост ставок составил 6 и 11% соответственно.
По итогам первой половины 2018 года, как выяснили в Colliers, тарифы на аренду офисов в историческом центре Петербурга выросли наиболее существенно. Увеличение, по подсчетам экспертов, составило 10%. В отдельных объектах рост ставок достигает 15% с начала года.
"Исторический центр города (Петроградский, Адмиралтейский) и околоцентральные районы (Приморский) составляют основной объем в структуре закрытых сделок на рынке офисов в первом полугодии. Петроградский район идет с большим отрывом по арендованным в этом году площадям, основной объем крупных арендаторов здесь, как и в целом по рынку, сформировали представители компаний сферы IT", — говорится в отчете Colliers за первое полугодие 2018-го.
Специалисты рынка прогнозируют, что в 2019 году многие арендаторы столкнутся с усилением трудностей при поиске помещений.
