Бурное развитие закадья, начавшееся 10 лет назад, подходит к концу. Продажи в Ленобласти падают, равно как и объемы строительства. Девелопмент возвращается в Петербург.
По данным "Петростата", за январь–август 2018 года объемы строительства по сравнению с прошлым годом в городе выросли на 20% и составили 64,6 млрд рублей. В области показатели упали на 10% — до 10,5 млрд рублей.
По оценкам КЦ "Петербургская Недвижимость", за 8 месяцев 2018 года объем реализации строящегося в Петербурге жилья по сравнению прошлым годом вырос на 50%, количество сделок в области, напротив, снизилось на 10%.
Золотой телец
Начало активной застройке закадья положил кризис 2008 года. Девелоперы, привлеченные дешевой землей и возможностью быстро и недорого согласовывать любые объемы строительства на вчерашних сельскохозяйственных угодьях, ринулись в область. Компании не брались за локальные проекты, а замахивались на комплексное освоение — 150–200–500 тыс. м2 жилья.
Первыми под застройку попали территории совхоза "Ручьи" в Мурино, Буграх, Девяткино (Новодевяткино) и поселения Приневское в районе Кудрово.
"В свое время девелоперы мигрировали в Ленобласть — отчасти потому, что в городе заморозили выдачу ППТ, но сейчас этот процесс восстановился и нормализовался", — рассказывает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.
Кроме того, до определенного момента Ленинградская область давала застройщикам различные преференции. Например, налоговые льготы в обмен на строительство социальных объектов. Однако сейчас у тех, кто строит рядом с КАД, таких преференций уже нет, да и высотность строительства правительство региона сократило. А это значит, что экономика проектов в закадье теперь стала совсем другой, говорят эксперты.
Сегодня в Кудрово, Мурино и Девяткино реально ощущается недостаток инфраструктуры, потенциальный покупатель это видит, и спрос уже не тот, что раньше. Кроме того, участки вблизи метро уже застроены, а новое строительство ведется в отдалении. "Еще в 2014 году, когда был бум на покупки в таких локациях, эксперты предупреждали о предстоящем оттоке спроса. Причина в том, что строительство жилья здесь не было подкреплено ничем. Одно дело купить жилье в стройке по очень доступной цене, другое — реально жить здесь, после того как оно построено", — рассуждает Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI.
"В прошлые годы большую долю продаж обеспечивал инвестспрос, однако целесообразность инвестиций в этой локации сошла на нет. Почти невозможно сдать дорого или выгодно перепродать квартиру из–за плотной внутренней конкуренции и отсутствия интереса у рынка. К тому же именно в области сейчас самые резонансные проблемы у застройщиков", — добавляет Марина Агеева, директор по маркетингу ГК "Красная стрела".
В закадье сейчас наблюдаются избыток однотипного дешевого предложения и преимущественно ценовая конкуренция. Девелоперы уже не хотят развивать там проекты. "Покупатели также проявляют меньше интереса к жилью в Ленобласти: на практике познав все прелести жизни в новых районах, более–менее состоятельные люди стремятся переехать обратно в город. Естественно, все это подогревается блогерами, которые создают вокруг ситуации дополнительный хайп. Например, Варламов часто пишет на подобные темы. Подавляющее большинство застройщиков, с которыми мы сейчас общаемся по поводу приобретения земельных участков, дают понять, что закадье им неинтересно", — констатирует Николай Пашков.
Город как альтернатива
"Не секрет, что застройщики перед введением поправок в жилищное законодательство запасались разрешениями на строительство и с завидной частотой выводили на рынок новые проекты, чтобы успеть реализовать их по старым правилам. В итоге объемы стройки в городской черте значительно выросли. Это больше локальная история, которая неспособна масштабно повлиять на стоимость жилья", — уверен Дмитрий Ходкевич, генеральный директор "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад".
Рост объема строительства в городе происходит также за счет активного освоения серого пояса. Так, Setl City, ЦДС, "Отделстрой", ЛСР и "РосСтройИнвест" вывели в продажу сразу несколько крупных жилых комплексов на месте бывших промзон в районе Октябрьской и Выборгской набережных, у станций метро "Елизаровская" и "Лесная".
Правда, из–за заявленных объемов строительства такое жилье не может стоить слишком дорого. "Учитывая расположение в городе и неплохую транспортную доступность, особенно по сравнению с проектами в Ленобласти, квартиры можно сразу относить к комфортклассу. За локацию, городскую прописку и качество выше стандартного покупатели готовы заплатить немного дороже", — считает Марина Агеева.
"Если к этому добавить выгодные предложения от банков: низкую ставку на ипотечный кредит, программы семейной или военной ипотеки, а также отсутствие первого взноса и субсидирование ставок, — то жилье в черте города становится доступным", — считает Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".
При этом участники рынка не верят, что активность застройщиков в Ленобласти окончательно сходит на нет.
"Конечно, сегодня рынок недвижимости региона перенасыщен проектами, которые конкурируют между собой лишь ценой, при этом их качество не всегда соответствует ожиданиям покупателя. Но качественные проекты, а такие, несомненно есть, всегда найдут своего покупателя", — уверен Дмитрий Ходкевич.
Цены на жилье растут
Спрос переместился в черту города давно, это никак не повлияло на уровень цен. "В течение года рост цен не превышал 5%, в то время как изменения в законодательстве, по нашим ожиданиям, приведут к повышению цен на 10–25% в зависимости от стадии готовности проекта. О повышении цен объявили уже все крупные застройщики", — говорят в Colliers International.
По данным ЦИАН, в границах Петербурга средняя цена выросла на 3,3% (с 107,9 тыс. рублей в апреле до 111,5 тыс. в конце июня). Даже околонулевая динамика цен в Ленинградской области (67,8 тыс. и 67,9 тыс. рублей соответственно) позволила всему рынку показать 3%–ный рост цен за 3 месяца.
"В экономклассе закадья цены в последние год–два действительно несколько выросли. Впрочем, рост цен характерен и для Петербурга. С начала года он в разных сегментах составил в среднем 3,5–4%. Большие объемы вывода нового предложения могли бы этот рост приостановить", — подтверждает тренд Вера Сережина.
Кризис областного масштаба
Падение продаж и объемов строительства вполне может привести (и уже приводит) к локальному кризису. Сейчас в стадии строительства в Ленобласти около 9 млн м2 жилья. На пике роста объем продаж составлял 1,5 млн м2, сейчас — 1,1–1,2 млн м2, а в перспективе может уменьшиться до 0,5–0,6 млн. "Все это может привести к локальному перепроизводству на рынке закадья и сложностям для тех компаний, которые работают исключительно на этом рынке. А точнее, проблемы уже возникают", — говорит эксперт рынка. Стоит вспомнить "Норманн", "Лидер групп", "Навис", "Ленспецстрой", "О2 девелопмент", "АйЭмДэГрупп" и "КонстантаДевелопмент" — это далеко не полный список проблемных строек 47–го региона.
Как и кто со всем этим будет разбираться, непонятно даже самим чиновникам. Сейчас средний срок просрочки проблемных объектов составляет 1,5–3 года. При этом они не могут ни найти нового инвестора или деньги, ни продавать квартиры. То есть легальных шансов выйти из коллапса у компаний нет. Если появляются какие–то средства, они идут на достройку именно городских (как более перспективных) объектов. Можно, конечно, просто снизить и без того небольшую цену, но это заставит окружающих девелоперов идти на ценовые уступки и ухудшать экономику проектов. В итоге пока замкнутый круг.
К сожалению, как говорят участники рынка, помощь властей ограничивается в основном диалогом между обманутыми дольщиками и застройщиками. Заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин признает, что реальных полномочий для решения ситуации он не имеет. "Мы помогаем девелоперу чем можем, но наши возможности ограничены, мы не можем решать за него бизнес–задачи. По сути, мы можем лишь помочь в переговорах, гарантировать исполнение госфункций при реализации проекта и некоторый контроль соблюдения прав дольщиков. Например, в случае банкротства мы войдем в процесс третьими лицами, чтобы защитить их права", — говорил он ранее "ДП". По его словам, привлечь инвесторов для достройки объектов сейчас крайне тяжело.
“
В самых популярных локациях, например в Кудрово, постепенно исчерпывается строительный потенциал: наиболее крупные проекты уже завершены или близки к завершению. В готовых домах цены выше, поэтому некоторая доля покупателей, заинтересованных в недорогом жилье, сегодня сместилась в город.
Тем не менее в целом пригородная зона по–прежнему перспективна — цены здесь ниже на треть, что важно покупателям.
В других локациях еще осталось множество мест под застройку. Ряд девелоперов получили разрешения на строительство в более удаленных от города локациях, но пока не спешат с выводом новых объектов — решают вопросы улучшения параметров своих проектов, в том числе и транспортной доступности.
Ольга Трошева
руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость"
“
Тренд на уход из области обратно в город мы наблюдаем уже как минимум 2 года. Причины этого тренда понятны и очевидны: если в двух словах, потребитель понял все огромные минусы жизни в "полевых" условиях и абсолютную невыгодность такого вложения средств, а застройщик понял, что рыночные условия в области не позволяют иметь нормальную экономику проектов.
Изменения в 214–ФЗ только усугубили этот тренд по понятным причинам, продиктованным новыми законодательными ограничениями. В то же время в городе появляются новые возможности для строительства: джентрификация бывших промзон, активизировавшийся вторичный земельный рынок. Мы все наблюдали последние полгода, как городские участки любого качества разлетались как горячие пирожки.
Василий Селиванов
гендиректор ГК Legenda
“
С 2018 года на строительном рынке появился огромный выбор привлекательных предложений в черте города. Это связано с новыми изменениями в 214–ФЗ, которые дали толчок застройщикам поторопиться получить большое количество разрешений на строительство и вывести объекты в продажу.
У людей появился широкий выбор при подборе жилья в Санкт–Петербурге. Ведь все хотят жить там, где хорошая транспортная развязка, дом расположен близко к метро, развита инфраструктура, рядом садик, школа, магазины. Тем более предложения застройщиков реализуются по доступной цене, что также благоприятно повлияло на покупательский спрос. Помимо того, выгодные предложения появились у банков: низкая ставка на ипотечное кредитование, семейная, военная ипотека, отсутствие первого взноса, субсидирование ставок. Если до этого клиент не мог позволить себе приобрести жилье в черте города, то благодаря привлекательным предложениям от банков такая возможность появилась.
Из–за этих двух показателей в 2018 году спрос на квартиры в городе вырос и спал в Ленинградской области.
Анжелика Альшаева
управляющий ООО «КВС. Агентство недвижимости»
“
Безусловно, мы наблюдаем тренд на возвращение застройщиков в город после активных лет на границе Петербурга и области. У этого явления много причин, но основная из них — финансовая.
Жилье в городе стоит дороже, продается быстрее, а конкуренция с другими застройщиками меньше. Это не значит, что новостройки за границей Петербурга больше никому не нужны, просто в ситуации снижения маржи и увеличения рисков застройщики стараются выводить на рынок продукт с более просчитываемой экономикой.
Дмитрий Михалев
руководитель службы по работе с государственными органами "СПб Реновации"
В контексте
Рынок коттеджных поселков существует как бы параллельно квартирному, практически с ним не пересекаясь. Он уступает тому на порядок по объемам продаж и не совпадает по динамике сделок.
За полтора десятка лет существования коттеджных поселков лишь около 1% петербуржцев переселились в них на постоянное проживание. Хотя из–за "низкорослости" загородного жилья этот процент в сумме занимает площадь, сопоставимую с площадью крупного городского района (к примеру, Фрунзенского). Но, если говорить об объемах продаж, отток горожан в собственные загородные резиденции практически никак не сказывается на динамике продаж квартир, тем более что для значительной части покупателей домов и участков коттедж становится вторым домом и не отменяет приобретения городских "квадратов".
Сегодня в продаже предлагается 459 коттеджных поселков, в их рамках покупателей ожидают 26 тыс. участков, коттеджей и таунхаусов. Однако изобилие это — кажущееся, поскольку значительная часть этого объема — откровенный неликвид: в некоторых проектах не видят ни одного покупателя месяцами, а в некоторых случаях — и годами. На 219 наименее продаваемых коттеджных поселков из указанного числа (мы называем такие проекты холодными) приходится лишь 5% суммарного объема продаж, или в среднем по одной сделке в год.
За 2017 год во всех коттеджных поселках было реализовано лишь 4,5 тыс. объектов, что значительно уступает статистике продаж предшествующих лет. Однако в 2018 году снижение объемов сделок остановилось, и наконец наметился небольшой рост. Так, по данным экспертного бюро "Сперанский", за 8 месяцев этого года заключено на 5% больше сделок, чем за тот же период прошлого года. Особенно удачными оказались последние 3 месяца, когда превышение над прошлогодними показателями достигло 22%.
Быстрее всего восстанавливается спрос на дорогие лоты. Прежде всего это касается участков и секций таунхаусов. Также заметно вырос спрос на готовые дома, что особенно заметно по сравнению с прошлым годом, когда интерес к подобным объектам упал до критически низкого уровня.
В структуре спроса пока безраздельно доминируют участки под самостоятельную застройку: на них приходится 75–80% всех продаваемых объектов. Понятно, что владельцы этих лотов, даже если они задумали переехать за город, не стремятся тут же расстаться с имеющимся жильем, поскольку им потребуется еще минимум 1–2 года на обустройство на новом месте.
Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро "Сперанский", аналитики Ассоциации риелторов СПб и ЛО
