На рынке складов парадоксальная ситуация: помещений мало, а строить новые невыгодно.
Без веры на слово
В первом полугодии на рынке складской недвижимости не появилось ни одного нового комплекса. В городе уже несколько лет сохраняется тренд на снижение ввода новых площадей.
Дело в том, что девелоперы подходят к вопросу введения новых складских площадей с большой осторожностью. Как правило, они готовы строить объект только под конкретного заказчика, отмечает глава направления индустриальной и складской недвижимости "БестЪ. Коммерческая недвижимость" Алла Сидоренко. Поиск клиентов для новых проектов ведется еще на этапе проектирования и строительства, поэтому к моменту ввода склады могут быть заполнены на 100%, отмечают аналитики.
В таких условиях окупаемость строительства современного склада в среднем доходит до 8–10 лет. Из–за столь длительных сроков окупаемости многие грузовладельцы предпочитают арендовать складские площади, а не строить их.
Однако арендовать подходящий склад не так просто, свободных площадей в городе мало, отмечает заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин. Вакансия по итогам первого полугодия 2018 года составила менее 4% в каждом из классов. Суммарное вакантное предложение по итогам первого полугодия составило 123 тыс. м2.
"Многие логистические компании сейчас участвуют в различных тендерах, под которые и ищут себе помещения в Петербурге. В первом полугодии логисты вышли на первое место по числу заявок на аренду складских площадей", — рассказал эксперт. Ряд складских комплексов заполнены полностью, уже сейчас начинают формироваться листы ожидания из арендаторов. Так, на сегодня в СК "Шушары", Nordway, АКМ, АКМ–2, "Raum Парнас" и других свободные места отсутствуют, рассказывают участники рынка.
Логистику на аутсорсинг
На фоне дефицита площадей и высоких сроков окупаемости строительства складов грузовладельцы предпочитают передать складскую и логистическую деятельность на аутсорсинг.
"Раньше логистам мало кто доверял. Игроки предпочитали осуществлять все операции самостоятельно. Сейчас все больше как иностранных, так и российских компаний сосредотачиваются именно на продукте, а логистические цепочки и обслуживание отдают профессионалам в этих областях", — подчеркивает глава агентства коммерческой недвижимости SPB4RENT Антон Шулико.
Такой формат работы выгоден для обеих сторон. Логисты могут оптимизировать свои складские площади в зависимости от сезонности и обеспечивать их заполненность круглый год. На практике такой подход позволяет держать загрузку на уровне примерно 95%, отметил эксперт. Грузовладельцам аутсорсинг позволяет сэкономить на содержании помещения, заработной плате сотрудников и технике, что особенно актуально для компаний, на чью продукцию спрос является сезонным.
Объем сэкономленных средств зависит от потребностей отдельной компании, но в среднем он составляет 10–15%. Среди тех, кто редко обращается к услугам логистов, — компании, работающие с фармацевтической продукцией и алкоголем. Это объясняется жесткими требованиями к хранению и транспортировке таких грузов.
Новый бизнес дистрибьюторов
На рынке отмечается сокращение количества дистрибьюторов у производителей продукции самых разных сегментов, отмечает руководитель Информационного делового центра Санкт–Петербурга за рубежом Дмитрий Васильев. По его словам, бывшие посредники теряют возможность реализовывать продукцию, зато оставляют за собой выполнение операций по транспортировке, обработке и хранению груза. В том числе они привлекают на собственные площадки и других грузовладельцев.
Пытаются заработать на собственных площадях и действующие дистрибьюторы, предлагая свободные ячейки как для своих поставщиков, так и для других клиентов. В данном случае собственники недвижимости выступают фактически как складской оператор.
Как отмечает Антон Шулико, логистическим операторам, специализирующимся только на хранении, в таких условиях работать становится сложнее. Тогда в ход идут предложение дополнительных услуг и другие меры по удержанию клиентов складских комплексов.
"По нашему опыту преимуществом является наличие склада временного хранения, позволяющего предоставить клиентам услуги хранения и перегрузки под таможенным контролем импортных грузов в контейнерах в различные виды транспорта", — рассказал начальник терминального комплекса "Русмарин–Форвардинг" Игорь Егоров.
Однако в Петербурге спектр дополнительных услуг, предоставляемых на складских площадях, особенно для импортно–экспортных грузов, не столь широк, как, например, за рубежом. Речь идет в первую очередь о наклейке акцизных марок на алкогольную продукцию в небольших партиях, а также об обработке, фасовке грузов.
Возможность работать с грузами в таком формате могла бы помочь дополнительно заработать не только складским операторам, но и стивидорам, так как дополнительные услуги нередко являются ключевым фактором при выборе порта доставки продукции в Россию.
“
Сегодня операторы заинтересованы в создании дополнительных площадей. На 2019 год аналитики прогнозируют продолжение роста спроса на складские услуги, что может привести к недостатку предложения. По логике некоторых операторов, строительство новых складов может спасти рынок от дефицита. Операторы в силу масштабов своей деятельности и важности экономии выбирают для своих проектов именно склады высокого класса. Высокая конкуренция влияет на цену логистических услуг, будущее за операторами, применяющими современные технологии в работе.
Олег Червяков
заместитель директора по операционной деятельности ООО DLG Logistics
“
Одна из предпосылок для роста — работа с универсальными зданиями, которые можно легко и быстро переоборудовать и использовать и под производство, и под складские нужды. Производственники приходят на более долгий срок и дают более гарантированный поток. Также предпосылкой для развития может стать переезд в более качественные объекты. Старые складские комплексы перестают устраивать арендаторов — они ищут более новые и удобные объекты, построенные по современным технологиям.
Алексей Лазутин
директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International
