Смольный издал распоряжение, согласно которому арендуемые бизнесом городские помещения сдавать внаем больше нельзя. Речь идет о 7,4 тыс. договоров на 1,5 млн м2 площадей. Ранее Смольный отказывал в праве субаренды предпринимателям, арендующим земельные участки. Таким образом власти хотят ускорить затормозившийся выкуп помещений по федеральному закону и пресечь мошенничества.
Комитет имущественных отношений (КИО) запретил субаренду городских помещений. Как оказалось, еще 31 мая глава КИО Михаил Мокрецов (на фото) подписал распоряжение № 64–р. Согласно пункту 1.2 документа, теперь арендатор не вправе передавать в пользование городские встроенные помещения или их части третьим лицам. В числе основных причин, названных КИО, — обеспечение прямого доступа к городскому ресурсу для малого бизнеса. Всего в реестре собственности Петербурга 18,7 тыс. объектов нежилого фонда, действуют 7,4 тыс. договоров аренды на 1,5 млн м2 городских площадей. С запретом уже столкнулись предприниматели, арендующие городские помещения не один десяток лет.
Накануне в редакцию "ДП" обратились Иосиф Хигер и Алла Николаева, учредители ООО "Турфирма "Цфат" и ООО "КФ "Мир". Компании специализируются на обустройстве и обслуживании бизнес–центров. У города они арендуют первый этаж здания на Ленинском пр. и этаж в доме на ул. Гастелло общей площадью около 1 тыс. м2.
В сентябре четырем предприятиям–субарендаторам — ООО "Петрострой", ООО "Хорда", ООО "ФСС", ООО "Антамет" — налоговой службой были направлены отказы в регистрации их новых юрадресов со ссылкой на распоряжение Смольного. Законопослушные предприниматели решили все–таки побороться за свои права и намерены обратиться в суд, чтобы выяснить истину: по федеральному закону сдача таких помещений внаем не запрещена.
"Мы вложили в обустройство арендованных помещений значительные средства, — рассказывает предысторию своего знакомства с запретом субаренды площадей Иосиф Хигер. — В заключенном договоре с КИО закреплено право сдачи в субаренду помещений, но налоговая отказывает предприятиям на основании нового распоряжения".
Всего у Хигера и Николаевой 32 субарендатора, все — представители малого и среднего бизнеса. В двух деловых центрах располагаются социальная аптека, турфирма, юридическая фирма и другие предприятия. Ежемесячно в течение 20 лет владельцы компаний ООО "Турфирма "Цфат" и ООО "КФ "Мир" выплачивают городу почти полмиллиона рублей арендной платы, соответственно, в год выходит около 6 млн рублей.
Следует отметить, что введенный запрет субаренды распространяется только на вновь заключаемые договоры. Однако если ранее в типовом договоре предусматривалась возможность сдачи помещений в субаренду с согласия КИО, то теперь получить такое согласие в комитете не представляется возможным.
Борьба с мошенниками
Как объяснили в КИО, распоряжение появилось в том числе и потому, что в последнее время в секторе аренды городских площадей активизировались мошенники, которые получают помещения, пускают туда субарендаторов и собирают деньги, например, за месяц, два, квартал. Но в дальнейшем субарендаторы с удивлением узнают, что их деньги до города не дошли, а сами арендаторы исчезли и на телефонные звонки больше не отвечают.
Так, например, в мае 2017 года арт–хостел "Театр", вложивший 3 млн рублей в ремонт госпомещения на Малой Садовой, взятого в субаренду, выселили из– за долгов арендатора. Платежи хостела до города не доходили.
Бороться с недобросовестными предпринимателями чиновники больше не в силах. Гражданский кодекс разрешает субаренду, если она предусмотрена условиями договора. О заключении договора ранее достаточно было уведомить КИО. Тем не менее многие сдавали помещения в субаренду нелегально и с большой наценкой, например в 3–4 раза дороже городской ставки.
"Арендная плата в отношении городских объектов нежилого фонда рассчитывается по специальной методике, утвержденной законом 2004 года, — сообщили в КИО, — расчет производится по особой формуле, и при этом учитываются площадь, этажность, тип входа и пр. В случае заключения договора на торгах итоговый размер арендной платы устанавливается по результатам аукциона".
В этом году размер арендной платы за объекты нежилого фонда был увеличен. До этого плата за городскую недвижимость не повышалась 3 года. С 1 июля 2018 года индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы, устанавливаемый при ее расчете за городские нежилые помещения, был увеличен на 4% и составил 1,04 (ранее — 1).
При этом базовые ставки арендной платы не изменились. Стоимость аренды даже с учетом такого роста остается ниже рыночной, подчеркивают в КИО.
По данным Colliers International, арендные ставки помещений стрит–ретейла, например, на Невском пр. в 2015 году, варьировались от 5 тыс. до 11,5 тыс. рублей за 1 м2. В 2018 году на часть помещений они поднялись до 17 тыс. рублей за 1 м2.
Кроме того, существует еще Фонд социально значимых объектов, куда входят помещения, предназначенные для поддержки общественных движений инвалидов, некоммерческих организаций, предприятий услуг в сфере образования, здравоохранения, культуры, книготорговли и пр. Всего льготы по закону предусмотрены для 16 видов деятельности. Сейчас в фонде около 4,3 тыс. объектов. Сюда также входят объекты, составляющие фонд творческих мастерских Петербурга и фонд креативных пространств. Следует отметить, что эти объекты также зачастую сдаются в субаренду.
Однако теперь налоговая инспекция строго следит за регистрируемыми адресами предприятий, и, если адрес, например, не совпадает с фактическим, банки по информации из налоговой могут блокировать счета компаний, а сама налоговая, как это произошло в случае, описываемом выше, не регистрирует юридический адрес субарендатора.
"По сути, это и позиция налоговой инспекции, которая последовательно борется с организациями, не находящимися по указанному в ЕГРЮЛ адресу при регистрации, — дает юридическую оценку действиям города Владимир Мечтаев, генеральный директор ЗАО "Адвокат ФРЕММ". — Можно попробовать обжаловать такой отказ, и если договор аренды допускал сдачу в субаренду без согласия, то, скорее всего, можно выиграть это дело".
Понуждение к выкупу
Дефицит городского бюджета за 2018 год в более чем 44 млрд рублей вынуждает Смольный активнее предлагать выкуп арендуемых площадей в соответствии с федеральным законом № 159–ФЗ. Сейчас предприятие, работающее в помещении и арендующее его у КИО в течение 2 лет, может выкупить его без конкурса по рыночной стоимости с рассрочкой на 5 лет. Как уже писал «ДП» в апреле, с момента принятия в 2009 году закона о выкупе в Петербурге предприниматели приобрели в собственность более 4,3 тыс. государственных объектов площадью 637 тыс. м2 , перечислив в бюджет 46 млрд рублей. В КИО уточняют, что начиная с 2015 года приватизировано 654 объекта нежилого фонда общей площадью 131,3 тыс. м2 на сумму 16,1 млрд рублей
Помещения чаще всего покупают в рассрочку, при этом ежемесячные выплаты по кредиту, как правило, в 1,5–2 раза превышают арендные платежи. Таким образом, за счет средств арендаторов, решившихся на сделку с городом, городской бюджет может пополниться вполне достойно.
Подножка бизнесу
Предприниматели, опрошенные "ДП", были шокированы новостью о запрете субаренды госпомещений и, рассуждая, говорили о том, что сам запрет городу ничего не даст и вряд ли увеличит сборы, лишь, возможно, "возрастут издержки и повысится доход от коррупции".
"Со Средних веков в обществе практикуется разделение труда: чем больше разделение труда, тем выше его производительность и тем лучше в конечном счете для экономики, — говорит Владислав Сотников, председатель Общественного совета по малому предпринимательству при администрации Кировского района Петербурга. — Поэтому одни арендуют и обустраивают помещения, занимаясь многочисленными согласованиями, а другие просто снимают это помещение под магазин и покидают его, если выручка в конкретном месте их не устраивает. Ищут что–то другое".
"Власти всегда против субаренды, это не секрет, — считает Владимир Меньшиков, глава НП "Союз малых предприятий". — Если оценивать такое распоряжение в целом, то это не что иное, как настоящая подножка петербургскому бизнесу от власти".
Однако Смольный все–таки сохранил право на сдачу в субаренду городских объектов, составляющих фонд творческих мастерских Петербурга и креативных пространств, при наличии письменного разрешения КИО. В городе сейчас около 60 креативных пространств (по данным Knight Frank).
“
Ситуация неоднозначна. Безусловно, предоставляя помещения по льготным ставкам аренды, город стремится оказать поддержку предпринимателям в развитии социально значимых видов деятельности. Но что плохого, если предприниматели имеют возможность поддерживать рентабельность своего бизнеса за счет сдачи помещения или его части в субаренду при своевременном перечислении арендной платы в бюджет города? В сложившихся экономических условиях иметь право на предоставление объекта нежилого фонда в субаренду особенно важно для предпринимателей, уплачивающих полную (не льготную) аренду. Введение прямого запрета на субаренду нежилых помещений, при условии что и раньше комитет имущественных отношений Петербурга мог влиять на ситуацию (в договоре была прописана обязанность арендатора по согласованию договора субаренды с арендодателем), считаю излишним. Отказ налоговиков в регистрации юридических лиц по адресам, указанным в договорах субаренды, заключенных в соответствии с договорами аренды до введения распоряжения, считаю необоснованным. Полагаю, что регистрирующий орган должен внимательно изучать каждый предоставленный пакет документов. Запрет должен рассматриваться только в отношении договоров аренды, заключенных с учетом нововведений. Распространение нового правила на ранее заключенные договоры аренды возможно только после внесения в них обсуждаемых изменений.
Елена Церетели
председатель Общественного совета по развитию малого предпринимательства при губернаторе Петербурга
“
Это достаточно преждевременное решение. Довольно много объектов КИО сегодня сдается в субаренду. Инвесторы, которые берут помещения в аренду от КИО с дальнейшим выкупом, готовы нести издержки по капитальным вложениям, по ремонту и приведению объекта в порядок. Многие помещения КИО не сразу приспособлены к сдаче в аренду, часто бывают проблемы с окнами, витринами, состоянием объекта в целом. Инвестор готов вкладываться в решение этих вопросов, а вот ретейлеру помещение с большими вложениями в капитальный ремонт может не подойти. Многие арендаторы, понимая, что объект не соответствует их требованиям по качеству, не рассматривают его. Ретейлеры предпочитают вложениям в недвижимость инвестиции в развитие сети, маркетинг, обучение персонала и т. д. Инвестиции в недвижимость — это другой бизнес, который рассчитан на возврат вложений в течение 7–10 лет, а бизнес ретейлеров предполагает возврат вложений за 2–4 года. Есть небольшое количество сетей, развивающихся в своих помещениях, но все–таки подавляющее большинство ретейлеров предпочитают арендные отношения в готовых, приспособленных для бизнеса помещениях и не ориентируются на дальнейший выкуп в собственность. Дельту, которую зарабатывают на пересдаче в субаренду инвесторы, теперь может получить сам КИО, но эта сумма не покроет тех рисков и расходов, которые могут возникнуть при работе напрямую с арендатором. У КИО больше перспектив заработать с инвесторами, которые в будущем планируют выкупить помещение.
Анна Лапченко
руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg
“
Когда мы выступаем против запрета на сдачу в аренду помещений НТО, наш главный аргумент состоит в том, что предприниматель заключает с городом договор только на участок. Объект, который он сам строит и содержит, принадлежит ему, и предприниматель имеет полное право распоряжаться этими площадями по своему усмотрению. При эксплуатации арендованного помещения ситуация уже совсем другая. Город, который выступает собственником помещения, может в договоре аренды закрепить ряд ограничений, в том числе и запрет на сдачу площадей в субаренду. Это его право, и предприниматель, подписывая договор, соглашается с его условиями.
Александр Абросимов
уполномоченный по защите прав предпринимателей Петербурга
В контексте
Слово "аренда" для предпринимателей Петербурга сакральное. Очень часто оно означает почти все для выбранного бизнеса. От места и стоимости аренды во многом зависит, как будет развиваться тот или иной проект, какие расходы на него понадобятся, какие доходы появятся.
Но во многих случаях аренда заветных площадей была в городе во многом в руках государства, то есть Смольного. Город — крупнейший собственник земли и площадей, с гордостью говорилось на разных заседаниях. Почему так, спрашивали предприниматели. Нигде в мире этого нет. Но нигде в мире больше и не было таких революций, как в России, когда у собственников все отняли разом. Теперь, спустя более чем 100 лет, эти здания и сооружения в центре города по–прежнему исправно приносят государству доход. Конечно, в достаточном количестве уже есть частная коммерческая недвижимость, а с вводом в 2009 году закона о выкупе госпомещений арендаторы из числа малого бизнеса получили право на выкуп арендованных метров — и многие даже воспользовались этими правами. Однако после государственной оценки это чаще всего выходит очень дорого, хотя государство все же пошло навстречу бизнесу и предоставило рассрочку на 5 лет. Однако затем, даже с учетом этих послаблений, мода на выкуп в городе пошла на убыль.
Во–первых, суммы выкупа после оценки все равно вызывают сомнения в рентабельности всего этого предприятия, и бизнесмены часто не знают, сумеют ли оправдать вложенные средства хотя бы за несколько лет. Будут ли они вести бизнес на том же месте, когда рассчитаются за помещения?
Автору этих строк читатели как–то рассказывали, что, как только началось ужесточение правил торговли — ЕГАИС, онлайн–кассы, ведение торгового журнала с отмечанием каждой проданной бутылки, — многие решили выкупленные площади выставить на продажу. Вести торговый бизнес сегодня хлопотно, а всякие технические новинки и плата за их перманентное обновление и обслуживание снижают рентабельность. И некоторые захотели продать помещения, но уже как готовый бизнес, в несколько раз дороже того, что они заплатили государству за выкуп. Тем более если вложили деньги в ремонт и оборудование.
Возможно, их–то КИО и считает теми самыми рантье, с которыми последовательно борется. О том, что нужно сокращать число рантье, говорили и предшественники Михаила Мокрецова на посту главы КИО — руководители в то время КУГИ Игорь Метельский и Дмитрий Куракин. Начинали вводить ограничения, как только численность зарабатывающих на субаренде зашкаливала, путем внесения дополнений в договор аренды. Однако общее распоряжение для всех — явно большой шаг вперед.
