Придворные тяжбы. Знаковые долгострои Центрального района

Серия материалов о главных долгостроях и замороженных инвестиционных проектах, не реализованных в Петербурге, продолжается обзором Центрального района. Попытками привести в порядок знаменитые памятники архитектуры совместно с крупными предпринимателями и поисками свободного места под современную застройку занимались все последние губернаторы, включая Анатолия Собчака, Владимира Яковлева, Валентину Матвиенко и Георгия Полтавченко. "ДП" собрал самые известные случаи, когда многомиллиардные инвестиции заканчивались судами, многолетними спорами с властями и банкротствами основных участников истории.

Тоннель в никуда

Орловский тоннель стал едва ли не главным инвестиционным проектом Петербурга начала 2000-х. Основные перипетии проходили при участии Валентины Матвиенко, но идею строительства переправы между Смольной и Свердловскими набережными начали активно обсуждать еще во времена губернаторства Владимира Яковлева.

Как свидетельствует официальная хроника, в 2002 году он встречался с председателем правления германской фирмы Herrenknecht AG Жан-Клодом Амэ, с которым обсуждался проект подземного тоннеля под Невой. Сооружение планировали возвести в створе Орловской улицы и Пискаревского проспекта. На вопросы согласования деталей и схемы финансирования отвели 3 недели. Предполагалось, что тоннель создадут за счет инвесторов, которые получат право устанавливать тарифы за проезд.

Ожидание более четких указаний властей затянулось. Спустя год начали появляться первые сообщения о проведении конкурса на разработку предпроекта и его экономического обоснования. Но на фоне смены губернатора о тоннеле забыли. В 2005 году, когда Валентина Матвиенко уже окончательно переняла дела в Смольном, в конкурсе победило московское ЗАО "Проектно-строительное объединение "Система-Галс" — структура акционерной финансовой корпорации "Система" Владимира Евтушенкова, которая, предположительно, и собиралась инвестировать.

Критики проекта на тот момент говорили, что тоннель нужен исключительно для чиновников из федеральных ведомств и администрации Петербурга, которым стало бы удобнее добираться в свои офисы. Подобные разговоры усиливались в связи с открытием в городе подразделений крупных финансовых и нефтяных компаний.

Изначально ориентировочная стоимость строительства оценивалась в сумму около 11 млрд рублей. Рабочее движение хотели запустить в 2007-м, а полностью сдать объект к 2008 году. Вскоре стоимость выросла до 25-26 млрд рублей. Реализация проекта наткнулась на необходимость изменения законодательства, которое позволило бы вложить средства из трех источников: федерального и местного бюджетов, а также привлечь деньги частных концессионеров.

В 2007 году Росавтодор и правительство Петербурга объявили концессионный конкурс со сроком соглашения на 30 лет и возможностью пролонгации. По итогам предварительного отбора на заключение сделки претендовали четыре компании: ООО "Невская концессионная компания", учрежденная группой Vinci; консорциум ООО "Невский тоннель" в составе компаний Strabag AG, Suri Holdings Limited, Zueblin AG, Egis Project SA; ЗАО "Буигпроект оперейтинг", учрежденное группой Boyugues; консорциум Neva Traverse GmbH в составе компаний Hochtief ConstructionAG, Hochtief PPP Solutions, Royal Boskalis Westminster NV.

Планам властей помешал мировой экономический кризис, из-за которого конкурс и начало строительство пришлось вновь отложить. После периода финансовой нестабильности смета проекта возросла до 44,7 млрд рублей, а ввод в эксплуатацию сдвинули на 2015 год. Заключить соглашение с концессионером удалось на полях ПМЭФ в 2010 году. Инвестором проекта выбрали Невскую концессионную компанию (НКК), партнером называлась First Quantum депутата Госдумы Виталия Южилина.

"Мы очень рассчитываем, что подрядчики будут работать эффективно и в срок", — комментировал событие председатель правительства РФ Владимир Путин во время поездки в Петербург. В 2011 году после прихода к власти Георгия Полтавченко от Орловского тоннеля неожиданно отказались. Такое решение объяснялось тем, что новый транспортный объект слишком затратный и не решит проблем с пробками в центре. На его проектирование и подготовку городской бюджет к тому моменту потратил более 2 млрд рублей.

Позже стало известно, что в ходе исполнения соглашения концессионер несколько раз увеличивал стоимость строительства, в результате чего перед расторжением договора смета достигла 79 млрд рублей. "По большому счету, Орловский тоннель планировался в связи со строительством "Охта центра". Поскольку офис для "Газпрома" сейчас строится в другом месте, потребность в тоннеле в створе Пискаревского проспекта неочевидна. Однако я не исключаю, что тоннель может появиться в этом месте или выше по течению, например в створе Фаянсовой и Зольной улиц в рамках создания транспортного обхода центра по Обводному каналу", — говорил Полтавченко в интервью ТАСС.

Невская концессионная компания между тем потребовала с петербургского правительства 15 млн евро за непостроенный тоннель. Именно такую сумму в качестве компенсации за отмену проекта установила Парижская арбитражная палата. Из опубликованного в сентябре 2015 года решения суда следовало, что Смольный обязан заплатить около 300 млн рублей, так как НКК затратила на подготовку к строительству около 1,5 млрд рублей, но успела получить 1,2 млрд до подачи иска в третейскую палату. В 2016 году Верховный суд в споре чиновников и инвестора Орловского тоннеля встал на сторону первых и отказал в выплате бывшим концессионерам 330 млн рублей.

По последним данным, идея строительства подземной переправы все еще жива, несмотря на сложную историю дорогостоящего проекта. Так, в сентябре 2018 года в комитете по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) вернулись к обсуждению тоннеля под Невой в створе Пискаревского проспекта и Орловской улицы. По информации "Коммерсанта", АО "Метрогипротранс" разработало более экономичное техническое решение за счет привлечения тоннелепроходческого щита "Надежда" ОАО "Метрострой", который применялся на станциях метро "Беговая" и "Новокрестовская". При использовании этого оборудования стоимость строительства составит почти 40 млрд рублей.

Рассадник криминала

Один из старейших и самых больших рынков Петербурга пытаются реконструировать с начала 1990-х. Навести порядок, ликвидировать криминальный очаг и зачистить территорию от нелегальной торговли в центре города хотел еще Анатолий Собчак. Однако многочисленные идеи реставрации и редевелопмента сталкивались с сопротивлением собственников помещений.

В 2007 году в конкурсе на комплексную реконструкцию Апраксина Двора выиграл "Главстрой-СПб" Олега Дерипаски. Компания, входящая в группу "Базовый элемент", планировала вложить в проект до 40 млрд рублей. Пока продолжался процесс согласования концепции, в Калининском районе открыли рынок, построенный специально для того, чтобы перевезти туда торговцев с Апрашки. Корпуса старого рынка собирались снести к 2012 году.

Согласно проекту масштабной реконструкции, торговая и развлекательные зоны должны были занимать в комплексе 80 тыс. м2, офисы — порядка 70 тыс. м2. На участке также планировалось разместить две гостиницы четыре и три звезды, рестораны, пешеходную прогулочную зону, в том числе паркинг на 2500 машино-мест. Перестройке помешали очередные конфликты с владельцами торгового бизнеса, кроме того, историко-культурная экспертиза утвердила снос только восьми из 35 зданий, расположенных в зоне рынка. Проект отправили на глобальную переработку.

Георгий Полтавченко во время выступления перед депутатами городского парламента в 2012 году заявил, что ни при каких обстоятельствах не пойдет на снос всего Апраксина Двора ради строительства нового торгового центра. Через год Смольный отказался продлевать инвестиционное соглашение с "Главстроем-СПб" на реконструкцию рынка. По подсчетам несостоявшихся инвесторов, на исполнение договора они потратили около 1 млрд рублей. Никаких компенсаций для компании предусмотрено не было, подчеркивали власти.

Глава комитета по инвестициям Ирина Бабюк пообещала, что попытки оздоровления территории рынка продолжатся, но для этого понадобится разработать новую концепцию редевелопмента и повторить конкурс для поиска другого инвестора. По планам чиновников, курировать преобразование исторического квартала в центр культурной и досуговой жизни города должна была созданная под эти цели УК "Апраксин Двор".

Проект, который устроил бы всех арендаторов, разрабатывали в "Студии 44" и Архитектурном бюро Тимура Башкаева. По предложению Башкаева, 40% квартала можно было бы отдать под музеи, образовательные центры и коворкинги. Остальное пространство выделили под торговлю, апартаменты и офисы. Стеклянным куполом хотели перекрыть атриум будущего event-центра.

"Студия 44" подготовила свою концепцию преобразования Апраксина Двора по заказу московской компании Glorax Development. Ее основная идея — создание жилого квартала с пешеходной зоной, включающей торговую функцию и креативные пространства. Первые этажи внутренних корпусов планировалось переформатировать под ретейл-парк, продуктовый рынок, кафе, художественные мастерские и прочие помещения, в основном для молодежи. Верхние этажи исторических корпусов были отведены под апартаменты нескольких типов.

В феврале 2016 года стало известно, что АО "Апраксин Двор" утвердило в качестве основного варианта реконструкции концепцию "Студии 44" Никиты Явейна. На финансирование проекта заложили около 20 млрд рублей, а предварительный срок окончания работ наметили на 2022 год. Но губернатора такой план не устроил. Ему не понравилось большое количество апартаментов, не обеспеченных школами, а также объем предполагаемых бюджетных инвестиций. "Давайте не будем пока принимать решение, нет ощущения, что финансовая модель до конца проработана", — сказал, выслушав докладчиков, Георгий Полтавченко. Он также посоветовал подумать над тем, чтобы больше наполнить проект общественными функциями, а не жилыми.

В прошлом году Смольный снова объявил конкурс на реконструкцию рынка. Согласно техзаданию, зонирование комплекса предусматривает до 25,5 тыс. м2 под кафе, рестораны и торговую зону, до 30 тыс. м2 жилья, не менее 15,5 тыс. м2 коворкингов, студий, художественных мастерских. Не менее 10 тыс. м2 в проекте должны выделить под музеи и учреждения культуры. Гостиничный комплекс не должен занять больше 17 тыс. м2, продуктовый рынок не превысит 4 тыс. м2.

В июле 2018 года в правительстве Петербурга объявили, что инвестиционно-строительная компания "Апраксин Двор" (входит в группу компаний "Питер" Николая Пономарева) стала стратегическим инвестором и займется проектом реконструкции Апраксина Двора. Общие инвестиции составят 5,1 млрд рублей, из которых 1,5 млрд рублей — собственные средства инвестора, а 3,6 млрд рублей — заемные. Срок окупаемости проекта оценивается в 16 лет. Справиться с работой компания должна за 7 лет.

Обменный курс

По информации Музея истории Петербурга, последние реставрационные работы в Конюшенном ведомстве проходили в 1948-1951 годах. С тех пор комплекс, созданный по указу Петра Первого, медленно приходил в упадок. В 2010 году квартал передали ЗАО "Оранж-девелопмент", входящему в Plaza Lotus Group (PLG) братьев Михаила и Бориса Зингаревичей. Как сообщал "ДП", бизнесмены получили имущество за 19,5 млн рублей с рекордной скидкой 941 млн рублей.

По проекту инвесторов в историческом здании планировали разместить апартамент-отель, фитнес-клуб, бассейн и другие объекты. Под внутренней территорией двора нашли место для подземного паркинга. Общий бюджет реконструкции оценивался в 6,5 млрд рублей. Разрешение на реставрацию было выдано в конце 2013 года, а работы начались в 2014-м.

Еще на этапе обсуждения проекта в активную борьбу против создания гостиницы на набережной реки Мойки включились градозащитники. Их протесты усилились, когда началось техническое обследование, укрепление фундамента и демонтаж внутренних построек. В 2014 году совет по культурному наследию проголосовал за то, чтобы попросить Георгия Полтавченко остановить реновацию. Следом вице-губернатор Марат Оганесян рекомендовал PLG отказаться от застройки галерей Конюшенного ведомства и пригрозил изъять памятник у инвестора, если тот не учтет критику.

В итоге в 2015 году Игорь Албин заявил, что Смольный отменит проект реконструкции Конюшенного ведомства под апарт-отель, здание вернется к городу. К этому времени, по оценке инвесторов, они потратили 1,2 млрд рублей. Взамен сорванного проекта администрация Петербурга выделила братьям Зингаревичам два участка, на которых девелопер сможет построить отели. Первый из них находится на Приморском проспекте, второй — в Центральном районе на улице Александра Невского.

В 2017 году был представлен новый проект реконструкции Конюшенного ведомства. На этот раз речь шла о создании культурно-просветительского и общественного центра. В то же время на объект стали претендовать "Тандем–Истейт" Владимира Пинчука, делового партнера Геннадия Тимченко, а также структуры петербургского миллиардера Захара Смушкина из "Старт Девелопмент".

Проект от "Тандем-Истейт" показали Георгию Полтавченко на ПМЭФ. Инвестор заявлял о готовности вложить в проект 2,1 млрд рублей, а завершить работы намеревался в 2022-м. Концепцию развития пространства подготовила архитектурная студия "32 декабря" Дмитрия Лагутина и "Литейная часть 91" Рафаэля Даянова. По их замыслу, полезная площадь комплекса увеличится на 5,4 тыс. м2 за счет строительства трех корпусов во дворе. В новых корпусах разместятся гостиницы, образовательный центр и торговля. Часть исторического крыла также займут коммерческие площади — ресторан и сувенирный магазин. Во дворе оставили место под газон и зимнюю заливку катка, за что проект сравнивали с Новой Голландией.

Основная идея второго претендента — создание музея современного искусства. По расчетам Захара Смушкина, реставрация Конюшенного ведомства потребует 6,4 млрд рублей, то есть в 3 раза больше, чем в первой концепции. Инвестор предложил разделить затраты с городским бюджетом напополам. Окупаемость бюджетных вложений составит около 18 лет. Смушкин также предложил организовать под Конюшенной площадью подземную парковку за 1,4 млрд рублей и преобразовать здания бывшего таксопарка, которые находятся на другой стороне площади, — большинство из этих помещений находится в частной собственности, их предлагается выкупить. В итоге затраты на все этапы проекта составят 8,6 млрд рублей без учета выкупа помещений.

"Вторая идея более интересна с точки зрения ее глобальности и создания такого пространства, которого в городе просто нет. Хотя первая не менее интересна. Стоять на месте нельзя, надо срочно идти дальше", — отреагировал Георгий Полтавченко.

Летом нынешнего года комитет по инвестициям анонсировал проведение конкурса на право заключения концессионного соглашения о реновации Конюшенного ведомства. Вероятно, с назначением Александра Беглова на пост врио губернатора ситуация может снова измениться.

Стройка с гостайной

Площадку под новое здание для Арбитражного суда искали в Петербурге с начала нулевых. Процесс ускорился, когда вышло постановление правительства РФ о том, что служители Фемиды переедут с Суворовского проспекта на Смольную набережную. Ради строительства комплекса были снесены старые корпуса градских богаделен психоневрологического интерната.

Открытый конкурс по проектированию здания объявили в конце 2007 года. В 2008-м стало известно, что победителем выбрали ОАО "Мостострой №6". Предполагалось, что в новых апартаментах будут работать приблизительно 150 судей и 670 других сотрудников. Завершение строительства ожидалось в 2011 году.

На градсовете в 2009 году рассмотрели концепцию проекта, выполненного архитектурной студией Никиты Явейна. Автор работы рассказал, что здание сделают шестиэтажным, с подземным уровнем на глубину до 10 м. В состав суда войдут залы заседаний, конференц-зона, помещения для руководства, служебные кабинеты, архив, предприятие общественного питания, а также встроенная подземная парковка на 98 автомобилей. При обсуждении проекта было рекомендовано уменьшить объем здания, выходящий на Смольную набережную, и продолжить работу над фасадами.

В дальнейшем заказчики и исполнители проекта разошлись в вопросах стилистики, второй вариант здания разработало архитектурное бюро "Григорьев и партнеры". По общим чертам его называли похожим на торговый центр "Галерея" у Московского вокзала. Фасады были решены в неоклассическом стиле, имели четкое вертикальное членение, а над главным входом должна была восседать статуя Фемиды.

С "Мостострой №6" заключили договор генподряда стоимостью 5 млрд рублей. Дату переезда назначили на 2016 год. Как сообщал "ДП", строительная компания была одним из крупнейших партнеров КРТИ с годовым оборотом более 12 млрд рублей. Однако в 2015 году предприятие сорвало сроки исполнения четырех госконтрактов на 10 млрд рублей и закончило год с чистым убытком 4 млрд рублей. С тех пор "Мостострой № 6" не выходил в прибыль и только наращивал долги, а в марте 2016 года обанкротился.

После банкротства мостостроительного треста в базе госзакупок разместили конкурсы на достройку нового здания Арбитражного суда. В мае был опубликован тендер на 1,1 млрд рублей, в августе — на 350 млн рублей. Подробности работ засекречены, поскольку "конкурсную документацию или проект контракта, которые составляют государственную тайну, прикреплять не требуется".