Парковочные места, которые девелоперы обязаны предусмотреть и построить в своих проектах, чаще всего становятся бременем для проекта — продаются они плохо, а цена в лучшем случае покрывает себестоимость строительства. Жильцы предпочитают ставить машины бесплатно на прилегающих территориях.
Сейчас в Петербурге, согласно региональным нормативам градостроительного проектирования (РНГП), установлен единый норматив по парковкам для всего города — одно место на 80 м2 общей площади квартир вне зависимости от того, где дом находится. Половина парковочных мест, если есть возможность, может быть вынесена за пределы имеющегося у застройщика земельного участка, но при этом эти места должны находиться в пешеходной доступности.
На каждую квартиру
Выбор способа размещения машин зависит от параметров проекта: размера участка, особенностей почвы, от того, насколько близко проходят грунтовые воды, и других нюансов. При этом чаще всего в классе масс–маркет девелоперы исходят из простого правила: одна квартира — одно место. "Большинство наших объектов проектируются по принципу "машино–место на каждую квартиру", и с учетом того, что все дворы в наших проектах закрыты для машин, мы компенсируем это строительством наземного и подземного паркинга", — рассказал Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".
Для элитных проектов и проектов высокого класса требования к паркингам выше. "Для элитного сегмента крайне важны и качественные характеристики — если, к примеру, из паркинга на свой этаж или в лобби нельзя подняться на лифте, или размер машино–места не оптимален, или существуют сложности с проездом внутри и логистикой, то покупателя эти факторы могут остановить в желании купить квартиру, — говорит Михаил Ривлин, заместитель председателя "Охта Групп". — Безусловно, чем выше класс дома, тем обеспеченность парковочными местами должна быть выше. И два машино–места на квартиру — это предел, доступный только для домов верхнего сегмента элиты".
Цена места
Средняя цена парковочного места в проектах комфорткласса — 500–700 тыс. рублей. В бизнес–классе — от 1 млн. "Себестоимость близка к этой величине или даже выше, так как на парковочных местах застройщик не зарабатывает", — уточняет Тамара Попова.
"Стоимость машино–места в подземной или пристроенной парковке зависит от конкретного жилого комплекса, себестоимости его строительства, технического оснащения. Так, в Кудрово цена машино–места находится на уровне 615 тыс. рублей. В строящемся объекте на пр. Тореза подземный паркинг обойдется в 1 млн 315 тыс. рублей. А в наших объектах на Петроградской стороне стоимость машино–места может доходить до 2 млн 515 тыс. рублей", — подсчитал Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест".
Основные трудности при строительстве подземных паркингов связаны с грунтами. "В Петербурге они очень нестабильные из–за болотистой почвы, в которой содержится много воды. Она бьет ключами, и от нее невозможно отсечься никакими шунтами. Это очень большая проблема. Вторая проблема — это качество работ, в первую очередь гидроизоляции. Мало построить паркинг. Нужно, чтобы его потом не заливало", — говорит Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu.
"Подземные паркинги — наиболее дорогие по себестоимости. Соответственно, такой продукт сложно продать, потому что люди, как правило, не хотят покупать паркинг, особенно приобретая жилье в масс–сегменте в ипотеку", — считает Юлия Роженцева, исполнительный директор АН "ДОМПЛЮСОФИС". "Себестоимость строительства парковочного места в теплом подземном паркинге примерно одинакова как для объектов сегмента бизнес, так и в сегменте масс–маркет. Итоговая продажная стоимость определяется объемом спроса. В связи с повышенными нормами обеспеченности парковочными местами на имеющееся количество квартир сейчас в массовом сегменте, в котором работает наша компания, предложение превышает спрос. Поэтому в большинстве своих объектов мы вынуждены реализовывать парковочные места существенно ниже их себестоимости", — добавляет Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".
Не сильно дешевле получаются и наземные паркинги. "Цена в отдельно стоящем многоярусном паркинге, также оборудованном лифтом, системами автоматизированного контроля въезда / выезда, охраны и видеонаблюдения, составит от 750 тыс. до 1 млн рублей. Поэтому паркинги — это всегда дорогостоящая история для девелопера", — сетует Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК "Ленстройтрест".
Помимо категории недвижимости и расположения новостройки на цену машино–места существенно влияет стадия готовности объекта. На начальном этапе стоимость парковочного места будет более выгодной. Хотя наиболее активный спрос наблюдается на высоких стадиях готовности дома и сохраняется длительный период после ввода новостройки в эксплуатацию.
В последнюю очередь
По факту паркинги приходится продавать достаточно долго, они редко раскупаются до завершения строительства, говорят эксперты.
"Машино–места люди готовы покупать гораздо позднее, чем квартиру: сначала получают ключи, делают ремонт, выплачивают большую часть кредитной суммы, а потом уже обращаются за парковочным местом", — говорит Тамара Попова, руководитель отдела развития продуктов и разработки концепций Группы RBI. Впрочем, есть выход: застройщики часто включают машино–место в стоимость квартиры, или при покупке квартиры оно предлагается в подарок.
Востребованность и заполняемость подземных паркингов зависят от категории новостроек. Чем дороже жилой комплекс, тем меньше свободных мест на автостоянках. "В более высоких ценовых сегментах жилья люди отдают предпочтение покупки машино–мест в подземных паркингах. Например, к моменту сдачи в эксплуатацию элитного жилого комплекса вряд ли получится купить парковочное место, поскольку все они будут реализованы еще на этапе строительства", — констатирует Юлия Ружицкая, директор по продажам "Главстрой Санкт–Петербург".
В настоящее время существуют инновационные механизмы, позволяющие увеличить количество парковочных мест вдвое. Например, парковочные системы KLAUS. Если в новостройке запроектировано 500 квартир, то застройщику нет необходимости предусматривать 500 машино–мест, достаточно построить всего 250 парковочных мест, оборудованных системой KLAUS. "Вот такая существует хитрость для того, чтобы все нормы были выполнены и получено разрешение на строительство", — делится Юлия Роженцева.
“
Проблема парковок в новостройках сейчас приобретает все большую актуальность. Людям не нравится жить во дворах, заставленных машинами. Поэтому на самом начальном этапе интерес к машино– местам в паркинге существенно больше, чем, например, 3 года назад. Сейчас в жилых комплексах управляющие компании очень ответственно следят за тем, чтобы машин во дворах не было. В комплексах, где управляющие компании озабочены, чтобы авто не захламляли внутренний двор, паркинги востребованы, особенно при проведении гибкой ценовой политики. И хотя обычно места в паркингах начинают покупать ближе к окончанию строительства, сейчас мы планируем открыть продажи паркингов в строящихся корпусах — покупатели квартир хотят быть уверены, что точно получат желаемое количество паркомест и смогут выбрать наиболее удобные с точки зрения заезда/выезда.
Надежда Калашникова
директор по развитию компании "Л1"
