Для девелоперов и покупателей жилья 2018 год ознаменовался началом глобального реформирования законодательства, причем точка в обсуждении новых норм и правил не поставлена до сих пор.
Сырой закон и доверие дольщиков
"Для рынка девелопмента самым кардинальным изменением в 2018 году стала отмена долевого строительства. Это наложило отпечаток на работу всей отрасли. Мы уже начинаем жить по новым правилам, однако предложенные механизмы до сих пор остаются полусырыми", — констатирует Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu.
"После 1 июля появилось большое количество вопросов без ответов", — переживает Анна Князева, директор по продажам и маркетингу компании "Петрострой". "Мы, как и другие игроки, уже были свидетелями постоянных корректировок законодательства и нормативной базы. Менялись нормы градостроительного проектирования, требования по охране объектов наследия, правила привлечения средств дольщиков и т. д. Но нынешние правки в закон гораздо радикальнее, они требуют полной перестройки работы отрасли по новой схеме. Поэтому в будущем они повлияют на всех, кто так или иначе связан со строительной отраслью", — говорит генеральный директор "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад"Дмитрий Ходкевич.
Переход на эскроу–счета — еще одна новация 2018 года. "Экономика проектов выросла, система финансирования была перестроена. Также состоялись серьезные и несколько неожиданные для рынка изменения по части ввода домов в эксплуатацию и порядка проведения испытаний", — рассказывает Сергей Мохнарь, генеральный директор "ПСК–Недвижимость".
Законодательные новации, впрочем, не помешали девелоперам наращивать портфели проектов и выводить на рынок новые жилые комплексы. "С середины года наши продажи шли темпами выше запланированных. Все это позволило, во–первых, ускорить выход проектов на рынок, а во–вторых, сформировать подушку безопасности на 2019 год", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".
Самые пессимистичные прогнозы не сбылись, резюмируют эксперты. "Рынок недвижимости по–прежнему представлен теми же игроками, громких банкротств в городе объявлено не было, заявленные проекты реализуются, количество новых объектов, вышедших на рынок, на 10–15% больше, нежели годом ранее, растет объем продаж", — резюмирует Сергей Хромов, генеральный директор ООО "Город–спутник Южный". "Безусловно, переход отрасли на проектное финансирование будет непростым, приведет к некоторому снижению объемов ввода жилья. Впрочем, это позволит повысить доверие граждан и к рынку жилищного строительства, и к отрасли в целом. Думаю, через несколько лет мы будем иметь цивилизованный рынок кредитования строительства", — оптимистично заявляет Александр Вахмистров, координатор НОСТРОЙ по Санкт–Петербургу.
Спрос на страхе и низких ставках
Сейчас рынок находится на стыке двух противоположных трендов — снижение платежеспособности среднестатистического покупателя и возможный рост стоимости жилья на фоне законодательных нововведений.
"По нашей оценке, при переходе на проектное финансирование и работу по эскроу–счетам себестоимость строительных проектов может вырасти на 10–15%. Часть застройщиков смогут нивелировать резкий рост себестоимости за счет своего большого портфеля и объемов товарного предложения, снизив маржинальность в пользу объема продаж, но этот путь будет доступен далеко не всем", — считает Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК "Ленстройтрест".
"Стрессовые для рынка события спровоцировали удорожание жилья и беспрецедентный покупательский спрос, который, впрочем, до сих пор остается высоким и, вероятно, сохранится вплоть до июля 2019 года, пока долевое строительство окончательно не перестанет существовать", — полагает Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК "Лидер Групп". С ним согласна Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга "Аквилон Инвест". "Сейчас мы наблюдаем ажиотажный спрос, который, вероятнее всего, продолжится и в 2019 году", — говорит она.
В III квартале рынок жил при самых низких ипотечных ставках за всю историю существования рынка недвижимости России. В среднем они составляли 9,2%. "Ипотека обеспечила основной объем сделок на рынке первичного жилья Петербурга. В сегменте масс–маркет ее доля достигает 70%. У нас объем ипотечных сделок составил 65% от общего количества договоров", — подсчитала Юлия Ружицкая, директор по продажам "Главстроя–СПб".
В сентябре, а потом в декабре ЦБ повысил ключевую ставку, что сразу же повлияло на условия предоставления ипотечного кредитования. Однако даже после повышения ставок средний размер стоимости кредитов все равно находится на привлекательном уровне — 9,7%. Это означает, что и в 2019 году ипотечное кредитование останется главным двигателем спроса на рынке первичного жилья, уверены эксперты.
Лучше меньше и в городе
Наиболее ликвидным предложением на протяжении многих лет остается малогабаритное жилье, имеющее максимальную функциональность. При этом интерес к небольшим двухкомнатным и трехкомнатным квартирам сохраняется на хорошем уровне.
Еще один тренд года — продолжает терять покупателей Ленинградская область.
"В 2018 году продолжилась тенденция, которая складывалась на протяжении ряда последних лет: на фоне растущего предложения наиболее успешными оказываются проекты, расположенные в городской черте, соседствующие с обжитыми кварталами и предлагающие покупателю современные планировочные, архитектурные и инженерные решения", — уверена Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению "СПб Реновации".
"Спрос на недвижимость снова возвращается в черту города, покупатели стремятся выбирать жилье, обеспеченное хорошей транспортной, социальной и коммерческой инфраструктурой", — говорит Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development. Это подтверждается и цифрами.
В III квартале 2018 года соотношение продаж в Петербурге к продажам в Ленобласти составило 75% к 25%. В прошлом году пропорция по указанному показателю равнялась 65% к 35%. В 2019 году данное смещение также получит свое развитие, говорят эксперты.
Ценная конкуренция
Конкуренция вынуждает застройщиков выдавать более качественный и продуманный продукт. "Появляется все большее число жилых комплексов, интересных с точки зрения концепции продукта и адаптированных к желаниям и поведению покупателей в будущем. Это новое поколение проектов, формирующих тренды развития рынка", — считает Александр Завьялов, генеральный директор холдинга AAG. Активная конкуренция с ними позволяет всегда быть в тонусе, смотреть только вперед, думать об инновациях и эффективности.
Губернатор и чемпионат
Из общеэкономических факторов участники рынка отмечают объявленные планы по повышению НДС. По их мнению, это не замедлит сказаться на стоимости жилья.
При этом ни чемпионат мира, ни смена губернатора не отложились в памяти большинства застройщиков. Так, смену нового градоначальника как фактор рынка отметил лишь Сергей Хромов.
Одним из главных трендов будущего года станет возобновление сделок на рынке земли. "В связи с ростом цен на рынке земельных участков в первом полугодии 2018 года, вызванным неопределенностью в отношении будущего отраслевого регулирования, мы сознательно не приобретали проекты. В это время владельцы земельных участков старались оперативно получить разрешения на строительство и продать землю, согласовывая очень "сырые" проекты. После вступления в силу поправок к 214–ФЗ ситуация изменилась. При сохранении благоприятной рыночной конъюнктуры мы планируем в будущем приобретать новые проекты в высокой степени готовности к запуску", — декларирует позицию своей компании Вячеслав Заренков, председатель совета директоров группы "Эталон".
Впрочем, есть и опасения. "Многие прогнозировали хороший спрос до конца года, так как люди в нестабильной экономической ситуации не хотят тянуть с покупкой — и это как раз то, что в реальности происходит сейчас. Но чрезмерный оптимизм на этот счет неуместен: не забирает ли рынок эти покупки из будущих периодов? В таком случае за подъемом скоро последует спад. Мы еще не вполне понимаем, как рынок отреагирует на введение эскроу–счетов, многие ли компании столкнутся с проблемами финансирования. Это покажет 2019 год", — считает Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI.
Мнения
«ДП» попросил экспертов оценить по пятибалльной шкале ситуацию на рынке недвижимости по состоянию на конец 2018 года. Средневзвешенная оценка специалистов составила 3,6 балла.
“
Состоянию рынка сегодня можно поставить твердую пятерку. За год мы ввели в эксплуатацию пять жилых комплексов общей площадью почти 300 тыс. м2 и вывели на рынок два проекта. В 2019 году мы планируем ввести в эксплуатацию 10 жилых комплексов. Кроме того, мы получили еще восемь новых разрешений на строительство и будем продолжать наращивать земельные активы.
Виталий Виноградов
директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»
“
Общее настроение у рынка на четверку. С одной стороны, растет бизнес–класс, сегмент апартаментов, реализуются большие проекты КОТ. С другой — средняя стоимость покупки недвижимости и метраж сокращаются. Законодательные изменения также оптимизма не прибавили. В 2018–м мы видели исторический минимум по ипотечным ставкам, но полагаю, что в 2019 году рынок будет про него только вспоминать
Сергей Мохнарь
генеральный директор «ПСК–Недвижимость»
“
Рынок недвижимости на сегодняшний день выглядит оптимистично: спрос и цены растут как на первичке, так и на вторичке. В 2019 году можно ожидать некоторой стабилизации, но о провале спроса говорить не стоит — пока затоваривания рынка нет. Спрос также подкрепляется большим числом клиентов из регионов. Ставим оценку четыре, так как рынок при всех положительных моментах находится в осторожном ожидании, что будет дальше.
Яна Булмистре
руководитель отдела маркетинга СИХ «Аквилон Инвест»
“
Пожалуй, поставлю сегодняшнему рынку твердую четверку. На мой взгляд, в настроениях преобладает скорее позитив, чем негатив. Правительство намерено поддержать строителей — в том числе путем приостановки постоянных изменений, вносимых в отраслевое законодательство, субсидирования ставок по ипотеке, упрощения перехода к новой модели определения сметной стоимости стройки и ряда других мер.
Александр Вахмистров
координатор НОСТРОЙ по Санкт–Петербургу
“
Если речь идет о рынке недвижимости, то ближе к четырем. Для нас важно, что системы, разработанные для города–спутника Южного, в качестве пилотных будут внедряться в Пушкинском районе. Речь идет о «Социально–экономической модели развития территории» — специализированном инструменте, с помощью которого можно перейти к комплексному функциональному высокоточному планированию: анализировать проекты развития территории, закладываемые в Генплан города, прогнозировать их влияние на экономическое развитие.
Сергей Хромов
генеральный директор ООО «Город–спутник Южный»
“
Я бы сказал, что на сегодняшний день это четверка. Следует учитывать повышение спроса и то, что эффекты от нововведений будут относиться в большей степени ко второй половине следующего года, а в реальности — даже к 2020 году. Поэтому настроение сейчас достаточно хорошее, но нужно будет серьезно поработать, чтобы оно таким и осталось в ближайшие 2 года.
Михаил Возиянов
старший вице–президент по инвестициям концерна «ЮИТ»
“
Настроение рынка я бы оценил на три с плюсом. С одной стороны, майский указ президента предполагает огромные планы по модернизации инфраструктуры, что способствует росту позитивных ожиданий у компаний, занимающихся инженерными изысканиями и проектированием. С другой стороны, негосударственные заказчики проектно–изыскательских работ, застройщики жилья, переживают непростой период реформирования законодательства, и их тревожные ожидания транслируются соответствующему сегменту нашего рынка. При реализации же государственного заказа в проектировании, доля которого растет, мы сталкиваемся с серьезными изъянами системы ценообразования. Недостатки ее признаются и профессиональным сообществом, и органами власти, но коррекции поддаются тяжело.
Александр Гримитлин
вице–президент, координатор НОПРИЗ по СЗФО
“
Уходящий год был любопытным: мы наблюдали снижение ставок по ипотеке и рекордное количество сделок с привлечением кредитных средств, стремительный рост цен, растущий объем продаж у девелоперов и при этом снижение объемов ввода жилья. Рынок крайне нестабилен, огромное влияние оказывают инфляционные ожидания покупателей, которые стремятся в уходящем году решить свой жилищный вопрос. По пятибалльной шкале можно оценить настроения на рынке на три.
Ольга Ульянова
руководитель департамента маркетинга и рекламы «Полис Групп»
“
Год запомнится знаковой сделкой по продаже «Невского центра», чемпионатом мира по футболу и завершением строительства небоскреба №1. Среди основных трендов года — рекордно низкое строительство коммерческой недвижимости, снижение вакантности до минимальных уровней, начало роста ставок аренды в отдельных сегментах, заметное повышение доли иностранных инвесторов. Девелоперам рекомендовал бы покупать хорошие участки под строительство коммерческой недвижимости — есть потенциал как минимум роста их стоимости. Оценка — пока что три.
Андрей Косарев
«Colliers International Санкт–Петербург»
“
В 2019 году мы планируем развитие бизнеса в Московском регионе, а рынок проектирования в Петербурге будет стагнировать. В целом сегодняшнее состояние рынка я оцениваю на 2 балла. Это еще не провал, но ситуация не радужная. Все ждут скорее неприятностей и дальнейшего сокращения рынка, нежели его роста.
Евгений Богданов
основатель проектного бюро Rumpu
