Оживления не внесли ни долгожданный ввод в эксплуатацию "Лахта центра", ни продажа "К–рауты" и "Стокманна". Мало того, к началу 2019 года в городе накопился дефицит качественных площадей во всех сегментах.
По данным Colliers International, за прошедший год сегмент офисной недвижимости Петербурга прирос на 179,7 тыс. м2, при этом на спекулятивный рынок вышло критически малое количество — чуть более 5 тыс. м2. На ввод "Лахта центра" пришлось 129 тыс. м2, а остальные площади представляли собой проекты для собственных нужд или для продажи. За год было построено семь складских комплексов площадью 68,8 тыс. м2 и два торговых центра.
Офисная недостаточность
"На офисном рынке сегодня ситуация такова, что спрос превышает предложение, особенно ощущается нехватка площадей большого метража в классе А в центральной локации. Площади, которые экспонируются, либо по каким–то причинам не устраивают клиентов и сдаются долго, либо цена на них не соответствует качеству, либо сроки ввода объектов переносятся на 2019 год", — комментирует Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate.
"Сегодня уже можно констатировать, что надежды арендаторов на высвобождение новых площадей после ввода "Лахта центра" были напрасны, офисное предложение продолжает поэтапно сокращаться, а ставки аренды — точечно расти в центральных локациях", — добавляет Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International.
Небольшой объем ввода привел к уменьшению вакантных площадей на рынке. В среднем по Петербургу этот показатель сократился на 0,9 п. п. за первые три квартала и ожидается дальнейшее снижение. По прогнозу компании JLL, доля вакантных площадей к концу года достигнет 4,2% в классе А и 7,3% в классе В. Еще в III квартале впервые с начала 2007 года доля вакантных площадей в классе А опустилась ниже 5%.
Основной спрос 2018 года сформирован арендаторами IT и телекоммуникационного профиля, а также компаниями нефтегазового сектора. Однако по сравнению с 2017 годом активизировались организации из сфер строительства и девелопмента, логистики и транспорта, банковской и финансовой отраслей — их доля составила 48% от общего объема арендованных площадей.
Дефицит заставил девелоперов расчехлить приостановленные по разным причинам проекты. Возобновилось строительство нескольких крупных проектов класса В+ (от 20 тыс. до 40 тыс. м2) и класса А (от 20 тыс. до 100 тыс. м2).
"На рынке есть новые задумки и интересные проекты в стадии строительства или в стадии получения разрешения на строительство. Некоторые из них будут востребованы и, на наш взгляд, арендованы еще до ввода в эксплуатацию. Также в офисном сегменте появилась тенденция реконструкции производственных площадей под офисы класса В+", — рассказывает Иван Починщиков.
По подсчетам Knight Frank St. Petersburg, в конце года наблюдалась положительная динамика увеличения арендных ставок: для БЦ класса А рост составил 8%, для класса B — 2,2% по сравнению с итогами 2017 года. Средневзвешенная ставка в классе А составила 1 981 рубль за 1 м2 в месяц, а в классе B — 1 198 рублей за 1 м2 в месяц.
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar, говорит, что в 2019 году планируется ввести около 100 тыс. м2 офисной недвижимости, арендные ставки в этом сегменте вырастут на 2–5%, а вакансия упадет на 1,5–2 п. п.
Среди самых знаковых сделок года: продажа инвестгруппой "РВМ Капитал" БЦ Sinop за 2 млрд рублей компании "Бизнеспроф" и выкуп ХК "Империя" Андрея Фоменко у "Ростелекома" комплекса зданий на Большой Морской площадью 16,5 тыс. м2 за 2,9 млрд рублей (оценка аналитиков).
Недобор складов
Рынок качественных складских площадей в прошлом году пополнился объектами общей площадью 71 тыс. м2. Из них только 30% является спекулятивным строительством.
"Ввиду ограниченного предложения спекулятивного формата крупные торговые и производственные компании все чаще выбирают формат built–to–suit", — отмечает Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE. "2018 год отличался стабильно высоким уровнем спроса на складские помещения наряду с низким объемом нового строительства", — дополняет эксперт.
По данным JLL, сравнительно невысокий ввод в целом соответствует спросу, что приводит к сохранению доли вакантных площадей на уровне 5–6% в течение последнего года. Основной спрос на склады формировали торговые компании, хотя активизировался и спрос со стороны производств — доля этого сегмента в структуре сделок достигла рекордного уровня.
Ставки предложения в целом по рынку выросли и котируются на склады класса А — 470–550 рублей за 1 м2 в месяц. При этом, как говорят аналитики, участники рынка гибко адаптировались к новым условиям — кто–то строил объекты под собственные нужды — доля проектов built–to–suit в структуре сделок по итогам года превысит 30%. Другие рассматривали новые инструменты по привлечению компаний в свои проекты. Так, ЮИТ на днях анонсировал готовность выступить соинвестором в проектах арендаторов на территории своего индустриального парка Greenstate.
В 2019 году эксперты ожидают роста ставок аренды как результат неудовлетворенного спроса и низких вакансий на рынке качественных площадей. А это, в свою очередь, должно несколько активизировать запуск новых проектов как спекулятивного девелопмента, так и built–to–suit.
Торговля мельчает
В сегменте крупноформатных торговых центров наблюдается затишье. За 2018 год введено всего два объекта: вторая очередь Outlet Village Pulkovo (6,7 тыс. м2 арендопригодной площади) и мебельный центр "Богатырь" в здании корпуса ткацкой фабрики имени Веры Слуцкой на Богатырском пр.
На 2019 год анонсирован ввод трех комплексов совокупной площадью 52,9 тыс. м2. Есть ряд объектов, которые могут появиться в 2020 году при улучшении экономической ситуации, но сроки их ввода будут перенесены.
Отсутствие крупных проектов объясняется тем, что девелоперы испытывают определенные опасения относительно экономической ситуации и считают сегмент достаточно насыщенным.
"Но строительство, безусловно, возобновится. В первую очередь в новых жилых кварталах, которые появляются на периферии города, поскольку спрос там в любом случае накапливается, и вслед за ним придет и предложение торговых площадей", — оптимистично прогнозирует Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.
В стадию активного девелопмента выходят торговые объекты районного и микрорайонного значения.
По данным компании JLL, доля вакантных площадей в качественных торговых центрах Петербурга за IV квартал 2018 года упала с 3,9 до 3,1%. Уменьшению показателя в первую очередь способствовало продолжающееся развитие fashion–ретейлеров, которые как открывают магазины в сравнительно новых объектах, так и заполняют освободившиеся помещения в давно работающих. В целом за 2018 год вакантность снизилась на 0,7 п. п.
В сегменте street retail, по подсчетам Knight Frank St. Petersburg, в 2018 году было открыто в 5 раз больше торговых точек, чем закрыто.
"Всего за год начало функционировать 838 новых торговых точек. Доля заведений общественного питания сохранила лидирующую позицию в структуре открытий и составила 39%. На втором месте магазины продуктов (11%). На третьем — салоны красоты (7%), которые сместили магазины одежды (по сравнению с прошлым годом их открылось на 55% меньше)", — говорит Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg.
"Возможности развития ретейлеров ограничены: более чем в половине существующих качественных торговых центров (54%) на данный момент свободно менее 1% площадей", — отмечает Юлия Чернышева, руководитель направления торговой недвижимости компании JLL в Санкт–Петербурге.
Эксперты ожидают дальнейшего сокращения объема и доли вакантных площадей в 2019 году. В первую очередь за счет небольшого числа торговых центров, в которых свободно более 5% площадей.
Впрочем, помещения многих ТЦ города пустуют из–за некачественных и непродуманных планировочных решений или из–за неэффективного управления. Подобные торговые комплексы вынуждены будут подвергнуться реконцепции в ближайшие годы.
По мнению аналитиков, сегодня особенно благоприятный период для качественных изменений во всех сегментах коммерческой недвижимости, а особенно в ТРК.
Среди знаковых сделок года: продажа финским ретейлером Stockmann ТЦ на Невском чешскому девелоперу PPF Real Estate за 171 млн евро и реализация финской компанией Kesko сети "К–раута" французскому ретейлеру "Леруа Мерлен" за 12 млрд рублей.
