Южные инвестиции. Итоги 2018 года показали, что петербуржцы инвестируют в иногороднюю недвижимость

Самострои губят спрос

Согласно исследованиям аналитиков АН "Мандарин", жители Петербурга на четвертом месте в рейтинге по количеству сделок с недвижимостью на территории Сочи. Их доля в структуре региональных продаж составила в прошлом году более 9%.

Покупатели из Северной столицы проявляли повышенный интерес к жилью на вторичном рынке. Цена средней двушки вдали от моря составляет 2 млн рублей, трешки — от 2,3 млн рублей. Наибольшим спросом у петербуржцев пользовались объекты в Адлерском районе, считают эксперты из АН "Мандарин". Также популярностью пользовались объекты в Центральном и Лазаревском районах Сочи.

По данным местных риелторов, всего в новостройках в прошлом году было выставлено на продажу более 30 тыс. квартир. Разброс цен на жилье в Сочи поражает: самая дорогая квартира на первичке стоит более 40 млн рублей, самая дешевая — 850 тыс. рублей. Половина покупателей из Петербурга готовы потратить на черноморское жилье 2–3 млн рублей.

В последнее время инвесторов отпугивает борьба с самостроями. Так, в 2018 году администрация Сочи обнародовала список из 600 объектов, подлежащих сносу. Среди них есть и многоквартирные дома. И все же по объемам сделок и спросу Сочи выигрывает у ближайшего конкурента — Крыма за счет большей упорядоченности рынка. В Крыму, как известно, юридически безопасных строек гораздо меньше, чем на материке, и еще меньше безупречных предложений на вторичке.

Когда Крым наш

Крымский полуостров занимает третье место в Южном федеральном округе по объемам строительства жилья, уступая Краснодарскому краю и Ростовской области. По данным Росстата, в 2018 году на полуострове было построено 814 тыс. м2 жилья, из них в Севастополе — 281 тыс. м2.

По подсчетам интеллектуального бюро ANG (360 Flat и Global Jet), на данный момент 88–90% покупателей недвижимости приезжают с материка. В числе лидеров — Петербург, Москва, Новосибирск и Екатеринбург. "Покупателей из Санкт–Петербурга у нас больше, чем из Москвы: в процентном соотношении это 60–63% на 37–40%. Петербуржцы приобретают жилье чаще всего в Севастополе и Симферополе. Реже — в Ялте и на Южном берегу Крыма. Это в основном молодые семьи, пенсионеры, бывшие военные и госслужащие. Примерно треть всех объектов — коммерческие, остальные — жилые", — рассказывает Мария Татаренко, директор по PR бюро ANG.

Семь сделок из 10 в Крымском регионе проводят с загородной недвижимостью. Наблюдается и рост элитного предложения, хотя основная масса сосредоточена в сегменте доступного жилья за 1,5–5 млн рублей. Самым дорогим проектом эксперты из ЦИАН признали курортный комплекс "Аю–Даг", где за 20,86 млн рублей продаются однокомнатные апартаменты площадью 82,09 м2. Рост активности на полуострове местные эксперты объясняют возвращением на рынок проектных инвестиций, которые были приостановлены при смене юрисдикций из–за несоответствия нормам. "Мы считаем, что уже в 2019 году регион ждет дефицит объектов хорошего качества на фоне роста спроса на бюджетную недвижимость", — уверяет Мария Татаренко.

Петербуржцы приобретают крымскую недвижимость в основном в инвестиционных целях. Впрочем, люди приезжают в Крым не только отдохнуть, но и на ПМЖ. Население полуострова с 2014 года увеличилось почти на 100 тыс. человек, по официальным данным, и на 400 тыс. — по неофициальным. "Значительные инвестиции государства в инфраструктуру: строительство Крымского моста, реконструкцию аэропорта Симферополя, возведение дорог, благоустройство городов — формируют благоприятную среду для существенного роста спроса на недвижимость в Крымском регионе. Все эти улучшения косвенно отражаются в стоимости квадратного метра. Крымский полуостров лидирует в Южном федеральном округе по средней стоимости "квадрата" — 61 тыс. рублей, что на 22% больше, чем средняя стоимость метра в Краснодарском крае", — резюмируют в ANG.

Южные столицы

Спрос на квартиры в Краснодарском крае вырос после 2014 года, как ответ на политические реформы. Стройка воспряла, но уже 2018 год показал падение объемов ввода жилья на 7%. У иногородних покупателей популярностью пользуется не только дорогой Сочи, но и Краснодар, Геленджик, Новороссийск, Анапа, где цены на новостройки гораздо ниже.

В краевой столице квадратный метр жилья в новостройках стоит от 45 тыс. рублей, а на вторичном рынке — от 54 тыс. рублей. Недвижимость в новостройках постепенно становится ликвиднее, чем вторичка (+17%). Среди всех продающихся квартир самым популярным форматом в городе остается однокомнатная квартира на вторичке с долей спроса 35%. Второе и третье места занимают двушки в уже готовых домах — до 25%. Третье — однушки и малогабаритные студии в новостройках — 11%.

В Ростовской области процент петербургских инвесторов незначителен. По словам местных брокеров, здесь в основном покупают мелкую коммерческую недвижимость и небольшие квартиры на вторичке и первичке для сдачи внаем или как второе жилье. "Много приобретают студий в новостройках и гостинок на вторичке в качестве жилья для студентов. Поступить в вуз в Петербурге гораздо сложнее, и у нас развивается студенческий туризм", — рассказывает риелтор Нана Габрелян. В 2018 году в городе построено 2,3 млн м2, что на 0,6% выше прошлогодних показателей. Более половины введенного жилья пришлось на индивидуальное строительство — 1,2 млн м2. Средняя цена новостройки в Ростове составляет от 60 тыс. рублей за 1 м2, на вторичку чуть дороже — 63,5 тыс. рублей за 1 м2. Самое дорогое жилье в городе, по версии экспертов ЦИАН, находится в жилом комплексе "Адмирал": 11,48 млн рублей за квартиру площадью 88,3 м2.