Ставки по принуждению. Банки объявили условия кредитов для застройщиков

Основные банки определили параметры, по которым готовы кредитовать девелоперов под эскроу–счета. Цифры не порадовали строителей, но те уже смирились: возводить жилье без заемных средств им все равно не дадут.

С 1 июля 2019 года застройщики лишатся права напрямую привлекать средства дольщиков. Деньги граждан будут храниться на счетах эскроу до момента ввода объекта в эксплуатацию, а строительство пойдет за счет банковских кредитов. Исключение составят проекты, соответствующие критериям неприменения эскроу, которые сейчас разрабатывает Минстрой.

О том, по каким ставками застройщики могут привлечь проектное финансирование, банкиры рассказали на круглом столе "Новые банковские продукты для застройщиков", организованном петербургским отделением "Деловой России" и Гильдией управляющих и девелоперов. Работать по проектному финансированию уполномочены 63 российских банка, при этом активно с застройщиками готова работать лишь половина из них.

Процент от репутации

Ставка по кредитам для застройщиков жилья в рамках проектного финансирования с использованием эскроу–счетов у банков приблизительно одинаковая — от 11 до 14% годовых, в зависимости от репутации компании–застройщика.

"У нас базовая ставка около 14%", — рассказал Максим Варников, директор петербургского филиала АО "Банк ДОМ.РФ". У Сбербанка, по словам Константина Бачкина, директора управления недвижимости ПАО "Сбербанк России", этот показатель составит 12%. Но эта ставка максимальная — на тот момент, когда на эскроу–счетах не будет денег дольщиков. С ростом продаж и, соответственно, наполнением счетов она будет снижаться. При 100%–ном покрытии банки готовы снижать стоимость денег до 4,5–6%. "Так что средневзвешенная ставка составит 7–9%", — говорит Артем Иванов, руководитель направления по развитию корпоративного бизнеса ПАО "Банк "ФК Открытие".

Срок кредита составит до 5 лет, при комплексной застройке — до 7 лет. Сумма займа может составлять до 85% (собственный вклад — не менее 15%). Также под получение кредита банку передается обеспечение: ипотека земельного участка, имущественные права на строящиеся площади на инвестиционной фазе, личное поручительство владельца компании.

Впрочем, последнее не обязательно. "Мы будем смотреть на качество проекта, дополнительное обеспечение, которое может представить застройщик. Возможно, личное поручительство не понадобится. Но для нас оно — скорее символический знак того, что владелец компании уверен в своем проекте и готов разделить инвестиционные риски", — поясняет Андрей Закопаев, управляющий директор по работе с ключевыми клиентами ПАО "Банк ВТБ".

При этом, по словам банкиров, дисконт при оценке имущества становится более лояльным для застройщиков. "Если сейчас дисконт в среднем составляет 40%, то при использовании эскроу–счетов мы готовы его снижать до 20%", — добавляет Артем Иванов.

Аутсайдеры рынка

Особое внимание банкиры обещают уделять качеству проектов и рискам, которые несет застройщик.

Так, по словам Константина Бачкина, основными причинами отказа будут систематические нарушения сроков сдачи домов, наличие судебных исков от контрагентов и убыточные проекты. "Понятно, что подходить к каждому случаю будем индивидуально. Если застройщик строит шесть домов и по одному сорвал сроки, и то не по своей вине, естественно, это не станет причиной для отказа. Если проблемы возникают с каждым домом, то кредит компания вряд ли получит", — поясняет он.

То же касается и судебных исков: если они составляют не более 10% от оборота компании, то ничего страшного. Причем оценивать будут и компании–должники, которые ранее принадлежали застройщику.

"По нашим оценкам, примерно 30–35% застройщиков не смогут получать кредиты, потому что они не соответствуют никаким критериям. Их ни в коем случае нельзя допускать к деньгам граждан. Граждане раньше им доверяли и были обмануты, а банки им доверять не будут", — заявлял еще в начале февраля по этому поводу глава Сбербанка Герман Греф.

Компании, которые не смогут пройти банковское сито и не получат кредиты, будут вынуждены уйти с рынка. И это реальная проблема. Так, по данным, озвученным губернатором Ленобласти Александром Дрозденко, из 142 застройщиков, которые сегодня привлекают средства по 46 тыс. договоров долевого участия, перейти на эскроу–счета смогут лишь 76 (с 40 тыс. договоров).

"Как посчитали региональные власти, 56% новостроек, которые имеют действующее разрешение на строительство, будут реализовываться по старым схемам — это практически все новостройки, которые активно реализовываются на рынке. И это уже приятная новость: значит, есть вероятность избежать шоковой терапии", — считает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп".

По оценкам курирующего строительство вице–премьера Виталия Мутко, 11% компаний, возводящих 14 млн м2, столкнутся с трудностями при переходе на эскроу–счета. Эти застройщики не имеют и никогда не имели кредитов. И вряд ли еще получат.

Впрочем, все еще может измениться. Как заявил министр строительства и жилищно–коммунального хозяйства РФ Владимир Якушев, Минстрой и Центробанк в ближайшее время совместно разработают рекомендательный стандарт по проектному финансированию жилищного строительства.

Пятая стадия — принятие

Отрасли в новых условиях будет однозначно непросто, говорят эксперты. "Строить иллюзии по поводу того, что все застройщики легко смогут получить проектное финансирование, было бы неверно. Обеспечить все потребности рынка сейчас не готовы даже банки. Выжить удастся тем компаниям, которые заранее озаботились вопросом работы в новых условиях, у которых нет закредитованности и накоплена достаточная подушка безопасности на переходный период", — говорит Александр Рогатых, председатель совета директоров компании "Аквилон Инвест". "Сложно сказать, сколько компаний, которые сейчас успешно реализуют проекты, смогут остаться на рынке в связи с переходом на эскроу–счета. Единственное, что может помочь фирмам, — это возможность вернуться к договорам долевого участия после того, как объект строительства будет реализован на 30%", — полагает исполнительный директор АО "Ойкумена"Роман Мирошников.

"Работа с эскроу–счетами и проектным финансированием предъявляет высокие требования к надежности, устойчивости застройщиков. В ближайшее время отрасль будет адаптироваться к новым условиям, а через 2–3 года можно ожидать сокращения рынка вследствие снижения маржинальности", — полагает Юлия Ружицкая, директор по продажам компании "Главстрой Санкт–Петербург".

Впрочем, чтобы делать прогнозы, необходимо увидеть итоговые критерии освобождения жилых проектов от продажи через счета эскроу, полагают участники рынка. "Пока мы не понимаем, для какого количества объектов будут действовать старые правила, а значит, и оценить масштабы перехода на эскроу пока невозможно. В любом случае сжатие рынка мы увидим не сразу, а в перспективе нескольких лет, когда девелоперы закончат начатые объекты и задумаются о выводе новых. До 25% компаний все же решат покинуть строительный рынок", — предполагает Александр Брега, генеральный директор компании "Мегалит — Охта Групп".

"Выживут в итоге сильнейшие компании, которые раньше остальных сумеют адаптироваться к новым реалиям и имеют большой объем собственного финансирования", — полагает Наталья Осетрова, руководитель проекта города–курорта Gatchina Gardens.

При переводе всех проектов на эскроу–счета в середине 2019 года цены неминуемо и достаточно серьезно вырастут.

"Причем это не пойдет на пользу ни застройщику, ни покупателю. Как рост цен отразится на спросе — это открытый вопрос. На мой взгляд, переход на новую схему работы несущественно снизит спрос на рынке, так как, к сожалению, у покупателей не будет других возможностей приобрести жилье. И решать жилищный вопрос гражданам придется в тех условиях, которые нам обозначили законодатели", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".

По мнению экспертов, рост составит около 15–20%.

Впрочем, Владимир Якушев более оптимистичен, чем участники рынка. "Подорожания в 2–3 раза точно не будет. Если проект хороший, продажи достаточно активны, как заверяет банковское сообщество, это будет примерно 5–6%", — заявил он.

Герман Греф также прогнозировал рост ставок по кредитам застройщикам, а вследствие этого и увеличение себестоимости строительства (примерно на 5%) и, соответственно, рост цен на новостройки.