Переменная планка. В начале 2019 года в Петербурге выдали рекордно малое количество разрешений на строительство

Большая часть выданных разрешений представляет собой новые очереди крупных проектов.

Так, ООО "Специализированный застройщик "Созидание" (входит в Setl Group) получило разрешение на возведение дома в проекте Svetlana Park. Компании "СТ+" (ГК "Стоун") разрешили достройку сложного объекта в поселке Ленсоветовский (Пушкинский район).

Компания "Арсенал" продолжает осваивать пятно на Глухарской ул. ООО "Главстрой–СПб" выданы разрешения на строительство очередей в крупных проектах "Юнтолово" и "Северная долина".

"Группа ЛСР" получила добро на строительство домов на территории предприятия "Ручьи" и в ЖК "Шуваловский" (Пригородный). ООО "ЖК "Георг Ландрин" дали разрешение на строительство дома на Большом Сампсониевском пр., 77 /7, а "КВС–Парнас" — в Парголово.

Некоторым застройщикам пришлось заново получать разрешения на уже возводимые дома. Так, шесть разрешений получило ООО "Строительная компания "Каменка", достраивающее в одноименном квартале на Комендантском пр. печально известные объекты "СУ–155".

По аналогичной схеме пришлось поступить компании "П1", достраивающей ЖК "Парнас" за O2 Development.

Новые проекты в списке можно пересчитать по пальцам одной руки. Вполне закономерно, что за пару месяцев до вступления в силу новых правил рынок недвижимости замер в ожидании.

Стройка, стой

Низкая заявительная активность девелоперов говорит о том, что количество покупок земельных участков в 2018 году упало. "Кроме того, девелоперы постарались заранее получить разрешения на строительство — до 1 июля 2018 года, чтобы воспользоваться возможностью работать по старым правилам", — считает Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI. С ней согласна и Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА–Девелопмент": "Объектов с полученными разрешениями на руках такое количество, что нет никакой необходимости еще прилагать усилия в этом направлении. В первой половине прошлого года была настоящая лихорадка. Количество разрешений превысило все мыслимые возможности. Рынок не напрягаясь может работать по ним в течение 5 лет. После внедрения всех новаций процесс возобновится".

Это подтверждают и другие девелоперы. "В связи с изменениями в законодательстве все строительные компании постарались получить максимальное количество разрешений на строительство в прошлом году. Холдинг планирует получать разрешения на строительство в 2019 году. Новые объекты будут анонсироваться непосредственно перед стартом продаж", — заявили в Setl Group. Аналогично поступили и в "Группе ЛСР". Хотя эта компания является одним из двух федерально значимых застройщиков, получивших льготные условия по переходу на эскроу–счета: для них строительная готовность может быть 6%, а для остальных — 30%. "Для нас переход на новые правила работы будет плавным, в том числе благодаря успешно проделанной в прошлом году работе. Мы, как и многие другие игроки, получали разрешения на строительство новых очередей в текущих масштабных комплексах, некоторых новых проектах. Значительная их часть попала в категорию объектов, с которыми можно работать по старым правилам", — говорят в "Группе ЛСР".

Переждать

Как говорят эксперты, в преддверии перехода на эскроу–счета все понимают, что изменение механизмов работы отрасли будет масштабным и как отреагирует рынок — пока непонятно. Поэтому многие не спешат стартовать с проектами, которые еще не получили разрешение на строительство. "Лучше подождать и, что называется, осмотреться, пройти этап адаптации рынка к новым условиям, а потом уже выходить с новыми объектами. Хочется отметить, что у каждого своя стратегия, свой опыт. Кто–то много работал с проектным финансированием, а у некоторых компаний нет такого опыта. И скорее они могут занять выжидательную позицию, изучать, как меняется финансовая модель, как растет себестоимость строительства", — объясняет позицию девелоперов Вера Сережина.

Рынок недвижимости капиталоемок и консервативен. Любые неучтенные обстоятельства могут обойтись здесь очень дорого. Поэтому даже опытные девелоперы не спешат становиться первопроходцами и испытывать на себе новые условия игры. На доработку непредвиденных нюансов и формирование отлаженного механизма потребуется как минимум года два, по истечении которых мы четко будем понимать, жизнеспособна ли предложенная законодателями схема.

"Очевидно, что рынок ждет монополизация, сокращение предложения и рост цен на недвижимость. После того как одна часть полученных ранее разрешений на строительство будет реализована, а другая уйдет в стол, мы перестанем говорить о резких скачках в объеме выданных Росстройнадзором разрешений. Полагаю, что в ближайшее время на рынок будет выводиться лишь небольшое количество новых объектов от финансово стабильных лидеров отрасли. Это связано как с падением реального платежеспособного спроса, так и с отменой долевки", — уверена Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".

Пока квартир хватит

Впрочем, на ближайшие несколько лет запаса квартир хватит. "В ближайшей перспективе снижение количества выданных разрешений не скажется на рынке никак. Выданные ранее разрешения на строительство предполагают разную периодичность, разный срок реализации проектов, возможность реализации их по этапам на перспективу в несколько лет. Поэтому рынок будет насыщен проектами, на которые уже получена исходно–разрешительная документация", — говорит Екатерина Тейдер, директор направления девелопмента Becar Asset Management. "Но в дальнейшем это приведет к дефициту объема предложения и росту цен, что отразится на снижении спроса. Предпосылки этого мы сможем увидеть уже во второй половине текущего года, однако ярко выраженные черты они приобретут к 2020 году", — прогнозирует Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп".

Насколько подорожает из–за грядущего дефицита стройка — пока неясно. "Сейчас можно предполагать, что по итогам перехода на эскроу–счета себестоимость строительства только за счет банковского сопровождения вырастет на 7–12%. Поэтому можно предполагать, что конечная цена к концу 2019 года станет больше на 5–10%", — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".

Кроме того, по мнению экспертов, рынок покинут компании, не имеющие собственных средств на строительство и не сумевшие получить проектное финансирование от банков. Остальные девелоперы будут учиться балансировать между получением дохода от своей деятельности и поддержанием платежеспособного спроса. "Себестоимость строительства вырастет за счет инфляции, увеличения налогового бремени и перехода на проектное финансирование с использованием системы эскроу–счетов. На получение банковского кредита потребуется больше трудозатрат, поэтому каждый проект будет тщательно анализироваться на предмет доходности и востребованности на рынке", — говорит Ася Левнева. "Конкуренция велика, и ни один застройщик не может диктовать свою позицию рынку строящегося жилья. На цену влияют другие факторы — в первую очередь степень готовности жилого комплекса, наличие спроса на него", — считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".

В контексте

Главный вопрос, который сейчас беспокоит потенциальных покупателей строящегося жилья, – брать или погодить?

Если покупать — то когда? По новым или по старым правилам? Или плюнуть на все и купить на вторичном рынке, тем более что цены уже сравнялись. Вопросов много. А застройщики и посредники, словно мантру, твердят одно и то же: завтра будет дороже, таких интересных предложений больше не будет.

Первая страшилка — переход на эскроу, вслед за которым обещают рост цен на 10–15%. Да, наверное, цена вырастет, но вряд ли резко и сразу на 10–15%. В противном случае у застройщиков просто не будет продаж: конкуренция пока велика, и кто будет покупать жилье дороже, чем у конкурентов, работающих по старым правилам? Значит, рост будет постепенным и займет 2–3 года. Кроме того, у застройщиков есть запас проектов. Впрочем, это тоже маловероятно — что цена будет расти на все, но потихоньку, на 3–7% в год. Не поднимать цены застройщики тоже не могут, так как они потеряют потенциальную прибыль, продав квартиры дешевле возможного. Уже за прошедший год средний бюджет сделки вырос на 10% в Петербурге и на 15% — в Ленобласти.

"Таких интересных предложений больше не будет" — будут. Во–первых, застройщики только в Петербурге уже получили разрешений более чем на 20 млн м2 жилья. И найти 30–50–70 м2, устраивающих именно вас, можно будет при любом раскладе. Сейчас земля официально закончилась только на Крестовском острове, да и там могут найтись варианты.

Надо понимать, что с переходом на эскроу–счета с рынка строящегося жилья автоматически снимается премия за риск (достроят дом или не достроят) — тот дисконт, который делал стоимость будущего (еще не построенного) жилья меньше, чем на вторичном рынке. И дисконт этот был немаленький: в наиболее нестабильные времена он достигал 40–50%. Покупая квартиры по новым правилам, мы будем уверены, что или дом достроят, или деньги вернут. Исходя из этого и надо принимать решение: покупать сейчас (с риском) или подождать. Но какие компании не выдержат переходного периода — не знает никто.

Покупка на вторичном рынке лишена рисков несдачи объекта. Понятны инфраструктура, благоустройство, соседи, но и тут есть риски: вторичное жилье может иметь темное прошлое. Кроме того, покупая уже обжитую квартиру, надо понимать, что придется делать в ней ремонт — скорее всего капитальный и дорогой: потолки, полы, неровные стены, сколотый кафель.

Если квартирный вопрос не стоит остро и не хочется рисковать, то покупайте на вторичке или ждите жилья по новым правилам. Любите подешевле, но с риском — покупайте сейчас. Деньги ваши, и окончательное решение — за вами.