Как подсчитали аналитики ЕРЗ, за 4 года высота жилых домов в Петербурге и Ленинградской области снизилась на два этажа.
По мнению экспертов, основная причина снижения этажности кроется в изменении законодательства и ужесточении градостроительных нормативов в обоих субъектах. Изменились ПЗЗ, и стал ниже коэффициент использования территории — количество жилых площадей, которое можно построить на земельном участке определенной площади. Также ужесточились нормы по машино–местам и по площади озеленения.
Дюжина ограничений
"Несколько лет назад изменились нормы высотности (теперь в зонах средне– и многоэтажной застройки фоновая высотность не должна превышать 40 м, что в среднем соответствует объекту не более 12 этажей), и новые проекты должны строиться по этим требованиям. В исключительных случаях этажность может быть увеличена до 75 м для формирования высотных доминант квартала", — поясняет руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт–Петербурге Юлия Голубева.
"Сегодня в спальных районах Петербурга разрешено возводить здания высотой до 40 м. И хотя есть возможность согласовать отдельные доминанты, это тем не менее значительно снижает этажность, на которую рассчитывали застройщики", — подтверждает Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами "СПб Реновации".
В Ленобласти в прошлом году власти также уменьшили максимально допустимую плотность застройки и снизили предельную высоту до 12 этажей.
"В результате экономика проектов в 47–м регионе стала менее привлекательна, чем в Петербурге, где сейчас активно застраиваются крупные участки бывших промзон", — полагает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест". С ним согласна Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп": "В городе и области действуют правила застройки, в том числе высотные регламенты. Много территорий отданы под застройку домами не выше 12–16 этажей. Этажность участвует в ценообразовании, но этот фактор нельзя назвать решающим". Есть и вполне рыночные факторы.
"Снижению общей этажности способствовало также выведение на рынок большого количества мало– и среднеэтажных проектов бизнес–класса в Петербурге. В частности — на Петровском острове, в историческом центре и на севере города", — считает Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест".
Еще один из набирающих популярность трендов, который также влияет на снижение высоты, — это переменная этажность жилых комплексов. Этот прием все чаще используется при комплексной застройке территории. "Чаще всего дома расположены по принципу амфитеатра, и их высота снижается от периферии к центру. Такое решение позволяет создать более уютную внутриквартальную среду", — поясняет Илья Пасак, заместитель директора по маркетингу компании "Мегалит".
Экономика пострадала
Разумеется, сокращение высоты зданий не может не сказываться на экономике проектов. "Каждый этаж секции в доме массового сегмента — это в среднем порядка 50 млн рублей выручки", — подсчитал Дмитрий Михалев.
"Для застройщика снижение высотности прежде всего означает уменьшение количества продаваемых метров. А бизнес этого допустить не может и начинает вносить изменения в проекты, часто "уродуя" их. Например, эксперименты с выносом этажей на консоли дают жуткие результаты: жилой комплекс начинает расти не вверх, а вширь, то есть увеличивается глубина этажа. Все это напрямую влияет на ликвидность квартир", — признает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
Есть еще один интересный нюанс — жилье на верхних этажах стоит дороже, чем на нижних. Раньше последний этаж наряду с первым считался самым неудобным для проживания. Покупателей отпугивали проблемы с кровлей и инженерными коммуникациями. Однако современные технологии строительства снимают эти вопросы и дают возможность эксплуатировать кровлю, создавая там террасы, солярии, зеленые зоны.
"Разница в цене аналогичных квартир на нижних и верхних этажах может составлять 20 или 30%, а первого и последнего этажа — до 50%. На верхних этажах лучше видовые характеристики квартир, там меньше уличного шума, пыли и загрязнения. Мы видим по нашим проектам, что квартиры на верхних этажах часто активно раскупаются уже на старте продаж. Особенно в проектах элитного сегмента, где покупатели ценят возможность получить эксклюзивные панорамы, а выбор квартир меньше, чем в проектах комфорткласса", — поясняет Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI.
С ним согласна Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development. "Наш опыт показывает, что спрос у покупателей на квартиры в высотных зданиях стабильно устойчивый, ведь все высотки уникальны, а потребитель становится все разборчивее", — говорит она.
"В домах высокого класса с верхних этажей могут открываться виды на исторические доминанты Петербурга либо на различные водные артерии. В таких случаях наценка на последние этажи может достигать 100% по сравнению с ценой квадратного метра на первых этажах. Если выдающихся видовых характеристик нет, как в домах массового спроса, то наценка за этаж находится на уровне 1–2%", — подсчитала Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
Впрочем, не все спикеры согласны с таким утверждением.
"Наибольшим спросом пользуются квартиры на средних этажах. В жилых комплексах на стадии котлована пул таких квартир составляет около 40% от всего предложения. На высокой строительной стадии готовности дома их остается около 30%. В сегменте видовой недвижимости элитного класса наценка на верхние этажи может составлять до 70%", — рассказывает Роман Кучевский, заместитель генерального директора по экономике и финансам Glorax Development.
"Спрос в целом распределяется достаточно равномерно. Всегда есть клиенты, которые предпочитают квартиры не выше 10–го этажа, и те, кто рассматривает только варианты выше 20–го. Это очень индивидуально. Но, как правило, стоимость "квадрата" кардинально отличается только в квартирах на первом и иногда втором этажах", — считает Андрей Кугий, управляющий партнер "М2Маркет".
“
Сейчас много крупных проектов реализуется в сером поясе рядом с Невой, условно близко к центру города (Сампсониевский пр., "Черная речка", "Лесная"). Локация накладывает определенные высотные ограничения. За счет объема этих комплексов общие статистические данные могут показывать незначительное снижение средней этажности домов. Локацией также обусловлена достаточно высокая цена метра в этих домах, поэтому на экономике проекта эта тенденция никак не отражается.
Марина Агеева
Директор по маркетингу ГК "Красная стрела"
“
Это может быть вполне справедливым наблюдением. Его следует связывать с введением высотного регламента с января 2018 года, по которому в Ленинградской области запрещено строить многоквартирные дома выше 12 этажей, а в муниципальных образованиях "сельское поселение" — выше 9 этажей. В Петербурге основной объем нового строительства приходится на районы сложившейся застройки. Так что если считать в среднем по отрасли, то этажность вполне могла снизиться на указанные два этажа.
Владимир Хильченко
президент холдинговой компании "Созвездие Водолея"
“
Если сравнить данные отчетности единого реестра застройщиков (ЕРЗ) в мае и декабре 2016 года, то можно заметить снижение средней высоты менее чем на один этаж. Однако уже в 2017 и 2018 годах показатели высотности то повышались, то понижались, поэтому говорить о наметившейся тенденции к уменьшению высоты строящихся домов, на мой взгляд, преждевременно.
Виталий Коробов
директор по развитию строительно–инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»
“
Этажность домов действительно понижается, это связано с изменением структуры спроса и предложения на рынке. Если раньше большой популярностью пользовались небольшие квартиры экономкласса в районах с высокой плотностью застройки, то сегодня тенденция меняется. Высотные дома на окраинах Петербурга и в Ленобласти теряют своего покупателя. Для клиентов нового поколения все большее значение приобретают жилая среда, экология, развитость инфраструктуры и высотность новостроек. Практика показывает, что дома высотой 5–10 этажей наиболее подходящие для психологического комфорта человека.
Ася Левнева
директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»
“
Очевидно, что ограничение этажности означает уменьшение количества продаваемых площадей, однако при грамотном подходе негативный эффект на экономику проекта можно нивелировать. Чаще всего застройщики прибегают к такому приему, как увеличение высоты потолков на верхних этажах, что особенно востребовано в жилье бизнес–класса. В проектах комфорткласса средняя этажность в целом дает конкурентное преимущество в глазах покупателя, так как означает меньшую населенность проекта, а значит, и меньше проблем с парковкой, местами в детских садах и очередями в поликлиниках.
Екатерина Пчелкина
начальник отдела маркетинга ГК «РСТИ»
