"Бертгольд Центр" ищет нового собственника за 938 млн рублей. Стоимость актива после корректировки снижена на 142 млн рублей. По словам экспертов рынка, популярность арт-пространств в Петербурге растет, а креативные кластеры по уровню арендных ставок начинают соперничать с бизнес-центрами. Однако без поддержки собственника и грамотной работы управляющей организации подобные проекты могут столкнуться с трудностями.
Спустя 3 месяца после объявления о продаже креативного пространства "Бертгольд Центр" стоимость объекта снизили более чем на 10%. В марте творческий кластер с гостиницей, расположенный на Гражданской улице в Адмиралтейском районе, продавался почти за 1,1 млрд рублей. Сейчас актив площадью 6,7 тыс. м2 готовы реализовать за 938 млн рублей (140 тыс. рублей за м2).
Соответствующая информация появилась на сайте эксклюзивного брокера проекта Wonderwall Real Estate Company. Гендиректор компании Елена Ерошеня сообщила "Деловому Петербургу", что корректировка стоимости проведена в связи с обновлением экономического обоснования проекта. Кроме того, цена пересмотрена с учетом актуальных изменений на рынке коммерческой недвижимости. Теперь потенциальный инвестор может рассчитывать на окупаемость вложений за 10 лет.
В одни руки
Читайте также:
Обзор
Креативные пространства Петербурга: от арта до бара
Как указано в описании лота, вместе со зданием на продажу выставлен земельный участок площадью 2,3 тыс. м2. Объект представляет собой комплекс, состоящий из семи строений. Все пространство заполнено офисами, барами, кафе, студиями и магазинами.
Внутри "Бертгольд Центра" размещаются 45 арендаторов, в том числе коворкинг "Практик", центр "Фотодепартамент", студия причесок "Покрас", пиццерия Oversize, магазин одежды "Волчок", часов и аксессуаров Rediska, необычных сладостей So Sweet Co, кофейня Seize the Impress, бар Laboratorio Distilita, читальный зал и другое. Также в комплексе работает гостиница "Гутенберг" на 69 номеров. Стены и лестницы в отеле имеют оригинальный облик, сохранившийся со времен словолитни, в честь которой "Бертгольд Центр" получил свое название.
Впервые информация о продаже креативного пространства "Бертгольд Центр" появилась в марте нынешнего года. Тогда стоимость актива составляла 1,08 млрд рублей. Сейчас за него просят 938 млн рублей.
Как уточнила Елена Ерошеня, в Wonderwall Real Estate Company пересмотрели экономическое обоснование проекта и скорректировали стоимость лота таким образом, чтобы новый собственник мог окупить вложения за 10 лет. Кроме того, учитывались актуальные тенденции на рынке коммерческой недвижимости Петербурга: спрос на креативные кластеры, которые за счет более гибких арендных ставок начинают теснить бизнес-центры, постепенно растет.
"Мы ведем переговоры с несколькими сторонами, интерес к проекту достаточно большой. Есть предложения по отдельным постройкам, но наш приоритет — продажа всего комплекса в одни руки, чтобы концепция креативного пространства продолжила развитие", — отметила Елена Ерошеня.
Ранее заявлялось, что новый владелец сохранит функционал места под управлением креативной группы Романа Красильникова, которая за 3 года провела более сотни мероприятий под крышей центра. Смена собственника не приведет к закрытию.
По данным комитета по инвестициям Петербурга, создание креативных пространств и творческих индустрий — одно из самых актуальных направлений развития города. По оценке чиновников, именно эта сфера, имеющая большой потенциал, позволит к 2030 году увеличить вклад креативных индустрий в формирование ВРП Петербурга до 12%.
Плата за комфорт
В Петербурге спрос на коворкинги, которыми в числе прочих заполняются креативные пространства, превышает предложение почти в 90 раз. К такому выводу недавно пришли в "Авито. Недвижимость". По доле предложения аренды рабочих мест в коворкингах Петербург занимает второе место (10%) в России, доля лидирующей в этом сегменте Москвы — 25%. На две столицы приходится каждое третье объявление в стране. В целом предложение на рынке аренды коворкингов каждый год растет более чем на 20%. В структуре спроса у Петербурга также второе место (19%), первое — тоже у Москвы (23%). Во всероссийском масштабе объем предложения за 2 года увеличился на 60%, спрос — на 11%.
В последнем исследовании рынка креативных пространств Петербурга, проведенном консалтинговым агентством IPG.Estate, уточняется, что в Северной столице открыто более 30 подобных проектов общей площадью свыше 100 тыс. м2. За последние 5 лет на территориях серого пояса число креативных кластеров увеличилось в 7 раз. Средняя ставка аренды в творческих пространствах достигает 1 тыс. рублей за 1 м2.
"Ряд проектов Петербурга столкнулись с трудностями, связанными с большой концентрацией мелких творческих резидентов, которые не способны стабильно генерировать доход для арендодателя. Хотя последнее время наблюдалось увеличение количества креативных пространств, развивается тенденция их закрытия из-за проблем с документацией и конфликтов с собственниками", — резюмируют в IPG Estate.
В список известных арт-пространств, закрывшихся недавно в Петербурге, специалисты включают "Тайгу", "Четверть", HyperSpace и другие проекты. Средний возраст функционирования петербургских кластеров, по сведениям Лаборатории качества городской жизни Института дизайна и урбанистики Университета ИТМО, составляет всего 3,8 года. Однако на рынке арт-пространств есть и исключения. Долгожителями, например, можно назвать лофт-проект "Этажи", студию"Непокоренные" и "Ткачи", которые успешно существуют в 2-3 раза дольше, чем 3,8 года.
"Среди "долгожителей" лидируют креативные пространства, которые инициированы или поддерживаются бизнесом и управляющими компаниями. В 60% случаев умирают те креативные пространства, которые основаны инициативными группами, не имеющими поддержки бизнеса, государства и не обладающими профессиональными компетенциями управляющих компаний", — делают выводы в Институте дизайна и урбанистики.
В Wonderwall Real Estate Company, в свою очередь, сравнили арендные ставки в действующих креативных кластерах Петербурга с бизнес-центрами класса B+. Оказалось, что творческие пространства стали серьезными конкурентами традиционных офисов. Согласно исследованию компании, средняя арендная ставка в БЦ класса B+ сейчас составляет 41,6 тыс. рублей за юнит. Средний уровень ставок за 1 м2 достигает 1,43 тыс. рублей. В то же время предложения в петербургских креативных кластерах фактически сопоставимы. В них средняя ставка за лот — около 40 тыс. рублей.
Тенденции на рынке коммерческой недвижимости свидетельствуют о возросшем интересе арендаторов к креативным кластерам. По мнению Елены Ерошеня, они объединяют в себе функции бизнес- и торговых центров, несут социальную и развлекательную функции. "Поэтому можно сказать, что такой синтез уже являются не просто местом, привлекающим петербуржцев и гостей. Пространства "Бертгольд Центра", "Голицын лофт", "Севкабель", "Модуль" или "Новая Голландия" являются комфортными общественно-деловыми зонами, вытесняющими бизнес-центры с архаичным подходом к организации и использованию своего пространства", — рассуждает Ерошеня.
