Особняк Мясникова с флигелем, садом и оградой оценили в 990 млн рублей. Имущество, наделенное статусом объекта культурного наследия, выставили на продажу после банкротства компании-собственника. На момент открытия дела о несостоятельности стоимость актива составляла 1,3 млрд рублей.
В Петербурге через банкротную процедуру продадут особняк купца Мясникова на улице Восстания. Стартовая цена за роскошный дом с колоннами, пилястрами и фигурами атлантов, которые поддерживают балкон, составит 990 млн рублей. Итоговая сумма может увеличиться, если конкурс на повышение будет конкурентным.
Здание реконструировано прежним инвестором под проект VIP-гостиницы. При этом весной нынешнего года актив, находящийся в залоге у банка "Санкт-Петербург", оценивался дороже на 300 млн рублей. По словам экспертов, опрошенных dp.ru, окупить вложения новому владельцу будет сложно.
Архитектура в нагрузку
Как указано в карточке лота, торги пройдут на площадке Российского аукционного дома 9 августа. В состав комплекса входят три корпуса и право аренды земельного участка. Общая площадь недвижимости — 4,5 тыс. м2. Вид разрешенного использования — для размещения гостиницы.
По мнению руководителя отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate Валерия Трушина, локация объекта и архитектура здания интересны для реализации проекта гостиничного сегмента. Однако здание имеет непростую планировочную структуру.
"Выход номеров в проекте будет небольшим — по моей оценке, до 50 номеров. В гостиничном сегменте хорошо работает понятие "эффект масштаба", то есть чем больше проект, тем лучше его окупаемость. При номерном фонде 50 единиц окупаемость проекта будет весьма сомнительной, даже если рассматривать исключительно объем вложений в покупку здания — почти миллиард рублей. Кроме того, особняк Мясникова — это региональный памятник, вероятно, что часть внутренних убранств здания охраняема, а это означает дополнительную нагрузку для инвестора", — говорит эксперт.
Организатор торгов действительно предупредил, что покупателю необходимо выполнить ряд охранных обязательств по закону "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ". Речь идет о сохранении облика и интерьера здания, а также соблюдении особого режима использования земель в границах объекта.
По подсчетам "АйБи Групп", на конец второго квартала 2019-го объем гостиничного рынка в Петербурге составлял около 36,5 тыс. номеров и апартаментов различного класса. В структуре предложения наименьшая доля приходится на самый дорогой и самый дешевый сегменты — пятизвездочные гостиницы и хостелы соответственно, наибольшая — на трехзвездочные гостиницы.
"Значительный объем инвестиций в сфере коммерческой недвижимости сейчас приходится на гостиницы и апартаменты. Хотя в абсолютном значении он уступает по объему вложениям в сектор торговой недвижимости, по числу объектов рынок гостиничной недвижимости в настоящее время лидирует. В текущем году к вводу предполагаются объекты общим объемом до 3,4 тыс. номеров, большая часть принадлежит брендам Marriott, Azimut и IHG. В настоящее время высокий операционный доход в гостиничном секторе обеспечивается не столько загрузкой, сколько средней стоимостью номера", — сообщили в "АйБи Групп"
По данным консалтинговой компании JLL, гостиничный рынок России после футбольного чемпионата мира переживает не лучшие времена.
"В первом полугодии на территории страны появилось всего 624 брендированных номера — почти в 5 раз меньше по сравнению с рекордным показателем предфутбольного первого полугодия прошлого года, когда рынок увеличился на 2,8 тыс. номеров. Это не означает, что интерес гостиничных брендов к российскому рынку отсутствует, скорее сигнализирует о временном снижении аппетита инвесторов на период, пока рынок "переваривает" дополнительные номера, построенные в период подготовки к мундиалю", — отмечает руководитель департамента гостиничного бизнеса JLL Татьяна Веллер.
Врачи вместо купцов
Ранее "ДП" сообщал, что банк "Санкт-Петербург", в залоге у которого находится особняк купца Мясникова, обратился в арбитражный суд с заявлением о банкротстве ООО "МИМ" — владельца имущества на улице Восстания. Эта компания занималась крупным инвестпроектом в историческом центре города — реконструкцией здания под VIP-отель. Размер претензий финансового учреждения составил 1,18 млрд рублей. Поводом к обращению в суд стал договор кредитования, заключенный банком с "МИМ" в 2007 году на 800 млн рублей.
Девелопер получил от города особняк в начале 2000-х. По условиям инвестдоговора, "МИМ" должен был переселить располагавшуюся здесь больницу в здание на набережной реки Волковки, а дворец реконструировать в гостиницу. В 2008 году работы завершили, отель был сдан в эксплуатацию и перешел в собственность "МИМ". Однако условия инвестдоговора были выполнены частично: во дворе так и не построили еще один гостиничный корпус.
Весной нынешнего года арбитраж признал заявление "Санкт-Петербурга" о несостоятельности "МИМ" обоснованным. На момент начала конкурсного производства стоимость здания оценивалась в 1,3 млрд рублей.
На фото: Особняк И. К. Мясникова. Улица Восстания, дом 45
Особняк в стиле необарокко был построен в Петербурге по проекту архитектора Александра Гемилиана в 1857-1859 годах. Фасад обильно украсили лепниной, интерьеры оформлялись с использованием ретроспективных стилей. Владельцами здания изначально были братья Мясниковы, потомки известной купеческой династии и наследники огромного состояния. В советское время особняк отдали под медицинские функции. Внутри размещалась городская железнодорожная больница, дерматологическая и кожно-венерологическая лечебницы. После развала СССР здание и участок отошли коммерческим структурам.
