Безуспешно завершилась попытка структур Минобороны взыскать 176,6 млн рублей с экспертов, которые оценивали стоимость земельных участков на проспекте Маршала Блюхера. Вместо 512 млн рублей военные могли выручить за актив 689 млн рублей. Однако суд встал на сторону гражданских. Не помогли даже проверка прокуратуры и дополнительная экспертиза. Еще один иск на 106 млн рублей ожидает своей очереди в суде.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти отказал акционерному обществу "775–й Артиллерийский ремонтный завод" (АРЗ, входит в структуру АО "Гарнизон" Министерства обороны РФ) в иске против компании ООО "Иола" и СРО "Сообщество профессионалов оценки". С ответчиков хотели взыскать 176,6 млн за ошибочную, по мнению истцов, оценку стоимости земельных участков площадью свыше 10 га на проспекте Маршала Блюхера.
Наделы под застройку были проданы девелоперам на торгах в 2015 году. Военные настаивали, что недвижимость ушла с молотка слишком дешево. Проверка прокуратуры показала, что другие участники рынка оценивают участки в 689 млн рублей — намного дороже рыночного уровня. Однако суд эти доводы не убедили. Еще одна претензия на 106,4 млн рублей пока также не получила поддержки в арбитраже. Подробности спора — в статье "ДП".
"Креативный подход"
Как указано в материалах судебного разбирательства, услуги по продаже собственности АРЗ оказывал Российский аукционный дом (РАД). Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости был привлечен подрядчик — компания "Иола". Оценщики обследовали активы артиллерийского завода площадью 103,8 тыс. м2 и заключили, что их рыночная стоимость составляет 512 млн рублей. В эту сумму также вошли несколько построек на 16,9 тыс. м2.
Для подтверждения выводов компании "Иола" привлекли саморегулируемую организацию оценщиков "Сообщество профессионалов оценки". Возражений относительно стоимости недвижимости не поступило, первоначальный отчет признали достоверным. Торги были успешно завершены, покупателем выступила компания ООО "КВС-Юг".
На фото: "775 артиллерийский ремонтный завод" на пр. Маршала Блюхера
На судебном заседании стало известно, что прокуратура РФ и Военная прокуратура Западного военного округа устроили проверку отчета о стоимости участков. Дополнительную экспертизу заказали у сторонней организации — ООО "Центр поддержки бизнеса". В этой компании заявили, что на момент торгов имущество на самом деле стоило 688,7 млн рублей. Таким образом, упущенная выгода АРЗ могла составить 176,6 млн рублей.
"Такой креативный подход государственных органов — это просто Клондайк для злоупотреблений. Раньше КИО выходил с исками к выкупающим свои объекты в рамках малого бизнеса предпринимателям за взысканием "упущенной выгоды" в виде ухудшения состояния объекта, что привело к занижению стоимости, теперь и другие государственные органы предпринимают такие же неразумные действия", — отмечает партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнеры" Дмитрий Некрестьянов.
По словам Некрестьянова, с учетом фабулы дела о том, что была проверка прокуратуры, можно предположить, что сам иск был инициирован исключительно для предъявления проверяющим органам доказательств, что меры по защите государственных интересов предприняты.
"В то же время, как следует из судебного акта, якобы упущенная выгода — это целиком "бумажный ущерб", когда оценивается не достоверность первоначальной оценки, а просто делается альтернативный отчет и пишутся иные цифры. И в принципе при таких торгах начальная цена торгов всегда утверждается заказчиком, то есть чиновники не могли не знать о результатах оценки, а значит, заявление в 2019 году, что они с ней не согласны, вряд ли можно назвать добросовестным", — полагает собеседник "ДП".
Практика по оспариванию отчетов оценщиков достаточно малочисленна, так как эта сфера достаточно хорошо зарегулирована, а контроль со стороны экспертного совета СРО дает дополнительную защиту от злоупотреблений, добавил Дмитрий Некрестьянов.
Новая претензия
Ответчики по делу пояснили, что АРЗ не доказал наличия связи между вменяемым нарушением и убытками в форме упущенной выгоды. Кроме того, истцы не предприняли никаких мер для получения якобы возникшей упущенной выгоды. В СРО добавили, что собственник спорного актива пропустил трехлетний срок исковой давности: торги по продаже имущества состоялись в декабре 2015-го, а заявление в суд подано 14 марта 2019-го.
Одним из главных обстоятельств спора стало наличие необходимой квалификации у сотрудников экспертных бюро. Оказалось, что в реестре квалификационных аттестатов, размещенном на сайте Росреестра, отсутствует информация о представителе ООО "Центр поддержки бизнеса", который работал над оценкой после вмешательства в дело прокуратуры. Изучив доводы всех сторон, суд постановил, что исковые требования АРЗ о солидарном взыскании убытков в виде упущенной выгоды не могут быть удовлетворены.
Как пояснила юрист практики разрешения споров Rightmark Group Мария Крюкова, при заявлении деликтных исков к оценщикам суды прежде всего устанавливают, есть ли у заявителя право на предъявление такого требования. Принимается во внимание, носит ли оценка обязательный характер, оспаривался ли ранее заявителем отчет об оценке. При этом суды исходят из того, что, если оценка носит рекомендательный характер, это исключает ее самостоятельное оспаривание посредством предъявления отдельного иска.
"Практикой также подтверждается, что для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. Успешный исход дел о взыскании убытков с оценщиков зависит от того, установлена ли связь между его неправомерными действиями и убытками заказчика. Иными словами, заявителю необходимо доказать ошибку оценщика в проведении им оценки. При этом во внимание принимается соблюдение им требований стандартов, предъявляемых к отчету, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и т. д." — прокомментировала Мария Крюкова.
Параллельно арбитраж рассматривает еще одну претензию АРЗ к ООО "Иола" и Сообществу профессионалов оценки. По новому делу сумма исковых требований составляет 106,4 млн рублей. Пока суд оставил заявление без движения, поскольку оно было подано с ошибками. У военных еще есть время исправиться до 8 августа.
Сняли мораторий
По данным РАД, торги по активам АРЗ, ставшие предметом судебного разбирательства, состоялись 10 декабря 2015 года. Тогда единым лотом на продажу было выставлено шесть земельных участков на проспекте Маршала Блюхера, 12, под жилую и общественно-деловую застройку. Победителем стало подразделение строительной компании КВС — ООО "КВС-Юг", которое получило землю по стартовой цене 512 млн рублей. Кроме КВС на лот претендовала еще "Группа ЛСР", которая уже начала возводить жилье на примыкающем наделе. Но поднимать аукционную табличку представитель холдинга не стал.
На территории, ушедшей с молотка, можно построить около 85 тыс. м2 недвижимости, в том числе около 40 тыс. м2 жилья с учетом разрешенной высотности 75 м. Здесь предусмотрено строительство детского сада, административных и торговых объектов. Кроме того, в соответствии с согласованным проектом планировки часть земельного участка отведена под размещение инженерных коммуникаций.
В целом по поручению АО "Гарнизон" в РАД распродали около 20 га земель бывшего артиллерийского завода на Маршала Блюхера. Общая сумма сделок составила 1 млрд рублей.
Как сообщал "ДП", имущество Минобороны не продавалось с 2012 года — действовал негласный мораторий. Он был объявлен после скандала вокруг "Оборонсервиса" (реорганизован в АО "Гарнизон" в 2014 году), из-за которого лишился поста глава министерства Анатолий Сердюков и получила срок сотрудница "Оборонсервиса" Евгения Васильева.
