Строительный рынок подводит итоги первых 6 месяцев года. Результаты оказались действительно оптимистичными — в среднем продажи по сравнению с 2018–м выросли, причем заметно. Однако дальнейшего роста аналитики не ожидают. Более того, эксперты констатируют, что основная причина нынешних цифр — покупатели воспользовались «последним шансом купить квартиры по понятным правилам».
По официальным данным Росреестра, в Петербурге за первые 6 месяцев 2019 года заключено 57,2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) — на 49% выше показателей этого же периода 2018 года (38,4 тыс.). Из них 49,1 тыс. ДДУ приходится на жилые помещения, что также больше, чем год назад (33,0 тыс.).
У группы «Эталон» (один из двух застройщиков, кто предоставляет аудированные показатели) по итогам первого полугодия 2019 года продажи выросли на 28%. «Мы подписали 6530 договоров с покупателями. В денежном и натуральном выражении они увеличились на 41% и 23% год к году, до 38,7 млрд рублей и 322 тыс. м2 соответственно», — рассказал генеральный директор группы «Эталон» Геннадий Щербина.
У ЛСР (по аудированным данным) стоимость заключенных новых договоров выросла на 6% год к году, достигнув 38 млрд рублей (продано 368 тыс. м2 ). У холдинга Setl Group продажи поднялись на 65% и составили 53,2 млрд рублей. «Спрос на объекты холдинга в натуральных показателях вырос на 40% и достиг 432 тыс. м2, в то время как общее число сделок по всем видам недвижимости возросло на 43%», — заявил Ян Изак, генеральный директор Setl Group.
У ГК «Главстрой» продажи стали больше на 20%, до 140 тыс. м2 , во всех регионах присутствия. У РСТИ количество проданных квартир увеличилось на 7%, при этом сумма заключенных сделок — на 21%. «Строительный трест» за квартиры выручил 7,7 млрд рублей, что на 38% больше, чем в январе–июне 2018 года.
Спрос со страха
"Если брать цифры, то объем продаж в квадратных метрах вырос на 10%, а в деньгах — на 40%. Основная причина — изменение локации объектов: если год назад большая часть продаж пришлась на областные объекты масс–маркета, то в этом году мы вывели на рынок комплексы на Черной речке, в Полюстрово и на Волхонском. Это более дорогие объекты в лучших локациях", — рассказал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".
В "Балтийской жемчужине" продажи увеличились на 15%. "Наибольший рост спроса мы наблюдали на двухкомнатные квартиры — он составил 70%. В 2 раза больше, чем в прошлом году, стали покупать четырехкомнатные квартиры", — сообщила Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
Рост и на рынке апартаментов. "За первое полугодие 2018 года в нашем проекте VALO было продано 275 юнитов, а за первое полугодие 2019 года — 284. Это хорошая, стабильная динамика, без стремительных взлетов", — поведала Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт–отелей VALO.
При этом впервые за несколько последних лет снизился объем предложения (количество продаваемого жилья). По данным "Главстроя–СПб", он составил 2,83 млн м2, что на 7% ниже аналогичного показателя прошлого года. "Снижение предложения может быть связано в том числе с подготовкой отрасли к переходу на работу со счетами эскроу и проектным финансированием, поскольку застройщикам перед выводом новых проектов необходимо было обеспечить завершение текущих", — говорит Юлия Ружицкая, директор по продажам "Главстрой Санкт–Петербург".
Рост на негативе
Большинство застройщиков считают, что львиную долю повышения продаж рынку принес прошедший 1 июля переход на новые правила. "Негативные ожидания всегда подстегивают спрос. Это закон любого рынка. Конечно, вторая половина 2018 года однозначно отрабатывала новости о грядущем повышении цен с приходом эскроу", — констатирует Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА–Девелопмент". "Читая в прессе прогнозы о том, что поправки приведут к росту цен на жилье, потребители действительно быстрее решались на покупку. Спрос поддерживался еще и снижением ключевой ставки ЦБ РФ до 7,5%", — соглашается Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI. "Первое полугодие запомнилось большим ажиотажем в СМИ, во многом искусственным. Участники рынка активно спорили — вырастут ли цены, на сколько. Темпы же реальных продаж, по крайней мере в нашем проекте VALO, остались стабильными — без существенных взлетов и падений. Многие клиенты, напротив, ждали, пока рынок успокоится, появятся новые понятные схемы и правила", — говорит Марина Сторожева.
"Не только строительные компании, но и банки не до конца представляли, как будут совершаться сделки. Покупатели же торопились приобрести квартиры в новостройках на понятных для них правилах — по ДДУ, опасаясь резкого скачка цен. Рост покупательной способности в этот период позволил нашей компании увеличить среднее количество сделок на 30% и, как следствие, значительно улучшить показатели выручки", — рассказывает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development. "2 / 3 полугодия прошли под знаком явного роста — и продаж, и цен. С мая появились люди, которые откладывают покупку, желая посмотреть, что будет после 1 июля", — говорит Сергей Терентьев. На рынке апартаментов начало года было сложным из–за опасений инвесторов по поводу позиции властей по этому сегменту. "Но весной продажи восстановились и даже выросли по сравнению с прошлым годом на треть. Многие поняли, что альтернативы апартаментам как доходной недвижимости сейчас на рынке просто нет", — заключает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development.
Впрочем, если в городе был рост, то в области покупатели осторожничали. "Спад продаж наблюдался с апреля по июнь. В сравнении с прошлым годом покупательская активность снизилась на 10–15%. Выжидательной позиции клиентов во многом способствовали перспектива изменения схемы долевого строительства и продолжающийся рост цен. И сами агентства недвижимости оттягивали заключение сделок", — рассказывает Станислав Данелян, генеральный директор Euroinvest Development.
С надеждой на лучшее
Прогнозы до конца года давать пока преждевременно — слишком много факторов неопределенности. Как поведут себя дольщики, банки, покупатели — неизвестно. "Сейчас спрос менее активен, чем весной, и я полагаю, что скачков покупательской активности в ближайшем будущем не предвидится. Спрос поддержит ипотека, ставки по которой могут немного снизиться", — надеется Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation. "В июне была заметной реакция покупателей на грядущие изменения законодательства и введение эскроу–счетов: срок принятия решения о покупке сократился в среднем с 1,5 до 1 месяца. Не последнюю роль здесь сыграло и сворачивание программ длительных рассрочек от застройщиков", — полагает Игорь Креславский, председатель правления РСТИ.
"Очевидно, что конкурентные преимущества получат застройщики, которые смогли подтвердить требования по степени строительной готовности проектов и продаж в них квартир", — уверен Вадим Лавров из концерна "ЮИТ". "Считаю, что в скором будущем на рынке произойдет перераспределение спроса — проекты, которые работают по ДДУ (с переходом на эскроу–счета или по старой схеме), почувствуют рост интереса со стороны клиентов. Те же девелоперы, которые с 1 июля стали продавать через переуступки, напротив, заметят падение. Схема работы через переуступки подразумевает определенные риски для клиента, и со временем они начнут отказываться в пользу более надежных проектов", — уверена директор по продажам комплекса апарт–отелей VALO. Последствия новых правил начнут ощущаться не раньше начала следующего года, уверены застройщики. Рынок ожидает глобальное перестроение.
В контексте
Центральный банк России констатирует, что при темпах ввода жилья, обозначенных в национальном проекте, спрос на первичном рынке будет исчерпан в 2026–2028 годах. То есть стройка всего через 7–9 лет столкнется с простым фактом, что новых покупателей нет. И — не будет.
В принципе бурное развитие рынка к этому и вело. Если вспомнить предкризисный 2008–й, тогда ежегодный ввод жилья в 1 млн «квадратов» считался большим достижением (область можно было и в расчет не брать — строились единицы комплексов).
Нормальным уровнем спроса был показатель 500–700 тыс. «квадратов». Сейчас в городе и области строится и, главное, продается по 5 млн м2 в год. А в ближайшие годы, по данным аналитиков BKN.ru, будет построено 748 жилых комплексов общей площадью почти 14 млн м2 . Они уже в процессе. По самым скромным подсчетам, с начала 2000–х в городе и области появилось около 20 млн м2 новых квартир. Притом что, по оценкам экспертов, жилой фонд города составляет более 6996 домов общей площадью более 50,2 млн м2 . То есть за четверть века построили и заселили почти еще одну половину Петербурга.
В ЦБ уверены: не стоит ждать появления миллионов новых семей, интересующихся новыми квартирами и ипотечными кредитами. «Вероятно, это приведет к падению темпов ипотечного кредитования (и связанного с ипотекой строительства жилья) в последующие годы», — говорится в исследовании. Не в плюс спросу идет также рост мобильности населения и смещение парадигмы поведения новых поколений от владения квартирой к аренде. Петербург и Москва находятся в выигрышном положении.
Объективная потребность в жилье остается высокой за счет «понаехавших» со всей страны. Официально доля иногородних покупателей — 10–15%. По факту — около 50%. Все они проходят по стандартному пути: сначала аренда, потом комната в коммуналке или студия, потом двух– или трехкомнатная квартира. За счет этого резерва в столицах спрос, может, критично и не упадет
“
В комфортклассе I квартал охарактеризовался ажиотажным спросом на максимально готовые квартиры. Такие варианты уходили влет, и сейчас в сданных корпусах их можно найти лишь по переуступке. Особой популярностью пользовались проекты–миллионники в городской черте. Обвал цен вряд ли произойдет. Однако в нижних сегментах заметна тенденция к увеличению количества несознательных покупателей, которые необоснованно ждут снижения либо цен, либо ипотечных ставок. Напротив, в более высоких сегментах появилось больше осознанных покупателей, которые предъявляют более высокие и определенные требования к жилью, которое хотят получить. В целом рынок понимает, что эпоха "беру, записывайте на договор" с первого звонка уходит, и рынок 2013–2016 годов трансформируется. Из–за ценообразования покупки становятся более взвешенными, а инвестиционный спрос сокращается.
Анастасия Иващенко
управляющая проектов агентства недвижимости холдинга AAG
“
Итоги первого полугодия по всем компаниям, как и по рынку в целом, я рекомендую положить под стол, не доставать и больше никому не показывать. Рост, о котором все бодро рапортуют, обусловлен тем, что застройщики старались максимально уклониться от изменений к ФЗ, заключая массовые сделки по продажам в своих проектах со своими подрядчиками, родственниками акционеров и прочими доверенными лицами. Теперь на рынке будет некий объем сделок по уступке таких квартир, которые будут предлагать прямо в отделах продаж застройщиков.
Роман Строилов
директор по развитию "М2Маркет"
