Ставки пролетели. Ипотечная нестабильность на рынке Петербурга

С начала августа ставки по ипотеке снизили сразу 18 из 20 ведущих российских банков: ВТБ, Сбербанк, Россельхозбанк и др. При этом некоторые кредитные учреждения, например Райффайзенбанк, снижали ставку в этом месяце дважды, а банк "Дом.РФ" еще в июле опустил ее на 1%.

В среднем ставки по ключевым банкам снизились в пределах 0,3–0,5 п. п. "Это, безусловно, положительно для рынка, однако вряд ли может заметно повлиять на объем продаж. Платежеспособный спрос не вырос, и причин для его изменения нет, поскольку реальные доходы граждан остались прежними. В этой ситуации динамика ставок в пределах 0,5 п. п. — не такое существенное снижение, которое может сделать жилье доступным для более широкой аудитории покупателей", — сожалеет Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС".

"Снижение ставок связано, во–первых, с понижением Центробанком ключевой ставки, которая влияет на стоимость кредита. Год назад мы наблюдали обратный процесс. Вторая причина — снижение интереса к ипотечным продуктам ввиду общего спада на рынке недвижимости. Снижая ставки, банки и застройщики надеются увеличить объем продаж. Если нынешнее снижение не оживит рынок, то, возможно, ставки опустятся еще на несколько пунктов", — рассуждает директор по развитию компании "Л1" Надежда Калашникова. Еще ряд экспертов полагают, что снижение ипотечных ставок тесно связано с ростом цен на недвижимость.

"Государство, как и рынок, понимает, что этот тренд сохранится и стоимость недвижимости, особенно с учетом изменений законодательства, будет расти. Застройщикам стало неинтересно продавать квартиры на начальном этапе строительства по низкой цене. И это на фоне снижения доходов населения. Ничего другого, кроме как поддержать отрасль снижением ставки по ипотеке и продолжать субсидировать эти ставки, не остается", — полагает Марина Агеева, директор по маркетингу ГК "Красная стрела".

"Снижение ставок само по себе — это всегда позитивный сигнал для рынка. Имеет значение не только изменение ставок, но и сам тренд на смягчение кредитной политики, заданный решениями Центробанка по ключевой ставке и активно поддержанный основными игроками банковского рынка", — добавляет Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению "СПб Реновация". По ее мнению, благодаря снижению ставок в сентябре–октябре произойдет традиционная активизация спроса, к тому же фактор сезонности будет дополнительно усиливаться более доступной ипотекой. Все это вместе позволяет благоприятно оценивать перспективы последних 4 месяцев текущего года. "В целом мы ориентируемся на умеренно–консервативный сценарий: положительная динамика текущего года к прошлому будет находиться в пределах 5–10%", — говорит эксперт. "Ближе к концу года ипотека станет еще более доступной. Это оживит рынок, но рекордов ожидать не стоит: многие еще помнят более низкие ставки 2018–го и могут выбрать стратегию выжидания", — констатирует Татьяна Колосова, директор по продажам ГК Docklands development.

Ниже и ниже

Эксперты полагают, что теоретически на дальнейшее снижение ставки по ипотеке рассчитывать можно. "Ставки продолжат снижаться на фоне заявленной политики по увеличению доступности жилья. У крупных банков есть льготные программы либо ипотечные предложения со ставками ниже среднерыночных", — считает Ирина Тютрина, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК "ПСК".

"Долгосрочные прогнозы относительно ипотеки давать сложно. Все зависит от поведения ключевой ставки. Если она продолжит снижение, то и жилищное кредитование будет становиться доступнее", — полагает Алексей Плюта, директор по экономике и финансам компании "Мегалит — Охта Групп"

"Снижение ставок должно немного разогреть рынок, который находился в инертном состоянии первую половину 2019 года из–за сезонного снижения спроса и сложных процессов адаптации бизнеса к новым реалиям законодательства", — добавляет Наталья Осетрова, руководитель проекта города–курорта Gatchina Gardens.

Между тем игроки рынка считают, что у банков есть простор для снижения ставок, ведь для массовой активизации покупателей понадобится снизить их до 8,5?9% годовых. Впрочем, ждать этого, по мнению экспертов, бессмысленно. "Конечно, можно жить полгода в ожидании снижения ипотечной ставки на 0,5%, что сэкономит 100 тыс. рублей за весь период выплат по ипотеке, но за это время приглянувшаяся вам квартира успеет подорожать на 200 тыс. рублей, что нивелирует всю выгоду. Если у человека есть потребность в улучшении жилищных условий, ее нужно реализовывать, а не откладывать на потом", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".

"Если ключевая ставка опустится до уровня 6,5%, тогда можно ожидать обещанное правительством снижение ипотечного кредитования до 8% годовых. В противном же случае ипотека будет становиться доступнее только в рамках льготных программ", — предположил Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

Жестокие игры

Предпосылок для скачка спроса сегодня эксперты не видят, но они могут появиться, если снижение ставок продолжится. А рост спроса сразу же спровоцирует рост цен на ликвидные проекты. Впрочем, дефицита предложения в ближайшие 2–3 года эксперты не ожидают.

"В ожидании новых правил игры застройщики получили разрешения на строительство впрок, и далеко не все эти площади выведены в продажу. К тому же многие текущие объекты будут реализовываться по старой схеме, а случаи перехода на эскроу пока единичны. На наш взгляд, объем предложения от тех, кто не смог работать в новых условиях, просто перераспределится между другими игроками", — рассказала "ДП" Екатерина Пчёлкина, начальник отдела маркетинга РСТИ. "Некий дефицит может случиться, но не в этом году и не в следующем. Мое предположение — через 2 года, когда вымоются из продажи те проекты, разрешения на которые были получены до 1 июля. Сейчас они активно запускаются в реализацию, и в ближайшие пару лет предложение будет немного опережать спрос. А что будет через 2–3 года — это отдельный вопрос, так как количество новых разрешений на строительство сильно сократилось", — говорит Роман Строилов, директор по развитию, партнер "М2Маркет".

Согласно данным аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург", на первичном рынке масс–маркет Петербурга и Ленобласти цена сделок в июле 2019 года выросла на 13% по отношению к июлю прошлого года.

Объем предложения на конец июля составил 2,71 млн м2, что на 13% ниже показателей июля 2018 года. "Предложений стало меньше, но их по–прежнему достаточно. Дефицит не прогнозируется, а рост цены сделок в ближайшей перспективе замедлится. На сегодняшний день на первичном рынке недвижимости сформировался баланс объемов предложения и спроса, который будет поддерживать доступная ипотека", — рассуждает Юлия Ружицкая, директор по продажам "Главстроя Санкт–Петербург".

Роста цен стоит ожидать, но не из–за снижения кредитной ставки, а из–за запуска новых проектов со схемой расчетов через эскроу–счета: себестоимость квартир в этих проектах дороже.

"По этой же причине замедлились темпы вывода новых объектов — все, что застройщики могли довести до уровня, позволяющего избежать перехода на эскроу, они уже запустили. Так что дефицит в ближайшие годы нам не грозит", — считает начальник отдела продаж компании "ЮИТ Санкт–Петербург" Виктория Левина.

Павел Никифоров, Наталья Бурковская

В контексте

Одна из российских традиций — ругать высокие ставки по ипотеке. Но все познается в сравнении. Если посмотреть на Японию, Швейцарию и Скандинавию, то да, ставка высока. А если на Аргентину, Венесуэлу или саму Россию лет десять назад, то вполне доступная.

Правда, как говорят исследования, даже при относительно низких ставках около 60 % россиян не смогут позволить себе ипотеку. Спасти ситуацию сможет только введение отрицательного процента, как это сделано, например, в Дании.

И действительно, в Дании на данный момент действует самый низкий — отрицательный процент по ипотечным ставкам. В августе в европейских СМИ прошла информация, что датский Jyske Bank — третий по величине банк страны — предлагает ипотечные кредиты по ставке минус 0,5 % годовых. Впрочем, это не новость, впервые отрицательными ставки в этом королевстве стали еще в 2016 году, когда по ряду кредитов с плавающей ставкой банк был вынужден доплачивать заемщику.

В Японии, по данным СМИ, средняя ставка по ипотечному кредиту в банках первой величины варьируется от 0,72 % до 1 %.

В Швейцарии ипотечная ставка равняется 1,58 %. Главное условие получения ипотеки здесь — наличие разрешения на легальное проживание в стране и легальной же работы. Обычно банки покрывают 80 % от стоимости недвижимости, заемщик должен оплатить остальные 20 %. При этом период ипотеки в Швейцарии необычайно длинный. Стандартный срок займа может составлять от 50 до 100 лет — он переходит по наследству, как и недвижимость.

Средняя ставка по ипотеке в Финляндии — 1,07 %. При этом ипотечный кредит там можно взять не только на покупку недвижимости, но и на строительство и даже ремонт. Обычно банки покрывают 75 % от стоимости квартиры.

Столь низкие ставки в Японии и перечисленных европейских странах объясняются незначительной инфляцией и высокими кредитными рейтингами этих государств. По данным сайта Trading Economics, в еврозоне инфляция нулевая, в Японии — чуть выше нулевой отметки, а в Швейцарии вообще отрицательная.

Но надо учесть и тот факт, что низкая ставка по ипотеке в основном приходится на страны с высокой стоимостью недвижимости. По информации базы данных Numbeo, жилье в Швейцарии обойдется $ 8 320,58 за каждый «квадрат» вашего дома, в Норвегии — $ 4672,68, Швеции — $ 3757,87. У нашего северного соседа Финляндии средняя цена — $ 3154,21. Россия пока в середине списка — и по стоимости ипотеки, и по цене.

Павел Никифоров