В Петербурге на фоне роста цен на новостройки повышается интерес покупателей к квартирам-студиям в старом фонде. "ДП" изучил ситуацию на рынке и узнал юридические тонкости приобретения жилплощади в коммуналках.
Рынок вторичного жилья в Петербурге ежегодно пополняется отремонтированными студиями в старых квартирах. Сформировался пул из нескольких компаний, специализирующихся исключительно на продаже недвижимости в историческом центре. Стабильный спрос позволяет крупным игрокам вкладываться не только в единичные проекты, но и рассчитывать на полную реновацию зданий.
Продавцы уверяют, что сравнивать квартиры-студии с коммуналками некорректно: комнаты полностью автономны, а контакты с соседями сведены до минимума. Подробнее о том, как развивается бизнес по перепланировке и продаже жилья в старом фонде, сколько оно стоит, кто и зачем его покупает, читайте в материале на dp.ru.
Историческая ценность
Одним из главных факторов повышенного интереса к квартирам-студиям в центре Петербурга представители рынка вторички называют рост цен на новостройки. Для покупателей со скромным бюджетом и небольшими возможностями для погашения ипотеки приобретение своего жилья становится непосильной задачей. Советское наследие в центре тоже стоит недешево и имеет очевидные минусы — от общей изношенности до конструктивных особенностей.
Поиски объектов в центре также связаны с большими трудностями, отмечают в ГК "Метражи". Многие здания XIX — начала XX века не обслуживались должным образом и не соответствуют современному уровню комфорта. Старые коммуникации, плохая сохранность конструктивных элементов, отсутствие эффективного отопления и водоснабжения, ветхая проводка и другие характеристики не позволяют рассматривать старый фонд как реальную альтернативу в выборе нового жилья.
Другим фактором, останавливающим развитие рынка жилья в центре города, стало отсутствие оптимальных площадей и актуальных планировок. Фактически отсутствуют наиболее востребованные квартиры-студии или однокомнатные квартиры. В подавляющем большинстве в центре предлагаются бывшие коммунальные квартиры или огромные апартаменты.
"Реальным прорывом в сложившейся ситуации стала программа реконструкции жилого фонда, которая проводится профессиональными компаниями на протяжении последних лет. Некогда успешный опыт развился в целое направление, которое сегодня может составить реальную конкуренцию новостройкам — не только по расположению, но и по качеству жилья", — заявляют в ГК "Метражи".
Как уточнили в компании, с начала 2018 года в Петербурге по проекту реновации около 4 тыс. м2 в старом фонде превратились в современные квартиры-студии. В 2019 году более 200 человек стали владельцами такой недвижимости. Сейчас один "квадрат" после реконструкции крупногабаритной квартиры в старом доме дешевле, чем в новостройке, на 15–20%.
Стоимость нового жилья, созданного в исторической застройке, может иметь довольно широкий диапазон с верхней планкой до 175 тыс. рублей за 1 м2. Все зависит от состояния здания, фасада, объема работ по восстановлению инфраструктуры, этажа, вида из окон, удаленности от метро или достопримечательностей. Добавить стоимости может и история дома. Если в одной из квартир когда-то жил известный писатель, поэт или художник, ценник автоматически вырастет.
Портрет покупателя
Участники рынка вторички видят большие перспективы в реновации коммуналок. По последним данным жилищного комитета, в Петербурге насчитывается 69 тыс. коммунальных квартир. В них проживает 229 тыс. семей, из которых около 81 тыс. состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
В проекте "Метры оптом" говорят, что квартиры-студии после реконструкции уже не будут ассоциироваться с коммуналками. "Когда человек живет в общежитии или коммунальной квартире, самая главная боль — это места общего пользования: кухня, ванна, туалет. Кто жил, тот знает, что, как правило, такие места крайне некомфортны: все старое, грязное, да еще и вечно занято соседями. И стоит сказать слово "ремонт", как встречаешь кучу негодования и сопротивления от самих же жильцов", — рассуждают в компании.
Однако в "Метры оптом" поясняют, что покупатели получают отдельную квартиру-студию со своим личным санузлом и кухней, а не обычную комнату с общим пространством. Необходимость ежедневно контактировать с соседями отпадает.
Покупателей квартир-студий в старом фонде, по мнению ГК "Метражи", можно разделить на несколько категорий. В первую очередь это студенты и молодые пары. Другой тип клиентов — приезжие специалисты из других городов и регионов, которые находят себе работу в Петербурге. Важным сегментом покупателей остаются инвесторы, приобретающие жилплощадь для последующей сдачи в аренду. Такое же разделение целевой аудитории в "Метры оптом".
"Квартиры-студии в коммуналках пользуются спросом у двух категорий покупателей. Первая — это, конечно, инвесторы, которые планируют сдавать эти квартиры посуточно в аренду. Учитывая, что такие варианты квартир продаются, как правило, с полной отделкой, а иногда даже с мебелью, это интересный объект для инвестиций, особенно в исторической части города. Вторая категория клиентов — это несемейные покупатели, которые предпочитают жить в центре, но приобрести полноценную квартиру не могут, а арендовать комнату уже не хотят и имеют финансовую возможность купить подобную квартиру целиком или выплачивать ипотеку", — рассказывают в маркетплейсе недвижимости "М2Маркет".
Есть нюанс
В "М2Маркет" признают, что квартиры-студии, созданные в многокомнатных коммунальных квартирах, набирают популярность на рынке. Однако покупателям следует учитывать важный нюанс, связанный с официальным согласованием перепланировок. "В частности, это касается переноса мокрых зон. А также оформления собственности на такие объекты. В некоторых случаях, когда продавцы не могут оформить квартиры-студии по всем правилам как жилье, их продают как нежилые помещения", — предупреждают в компании.
По словам руководителя аудиторского и юридического отделов BLcons Group Марии Стригалевой, приобретая студию в коммунальной квартире, вы чаще всего становитесь сособственником в праве общей долевой собственности на объект, а не владельцем целого объекта недвижимости. "Фактически это означает, что совместно с вами данным объектом недвижимости будут владеть еще несколько человек и вам будет принадлежать лишь часть объекта недвижимости. Жилая площадь будет принадлежать вам на праве долевой собственности, а зоны общего пользования (кухня, санузел, коридор) — на праве совместной собственности", — объясняет эксперт по юридическим вопросам.
Право совместной собственности означает, собственно, коллективное владение и использование общих зон. Например, если при оформлении сделки покупателя заверят, что конкретный санузел будет принадлежать ему, то фактически при возникновении претензий сособственников данное распределение площади может измениться, отметила Стригалева.
"Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. На практике это значит, что практически любое действие, связанное с объектом недвижимости (будь то продажа, сдача данного объекта в аренду), потребует согласования или уведомления остальных сособственников. И в данном случае очень многое будет зависеть от взаимоотношений с соседями, которые, в отличие от соседей в "полных квартирах", являются еще и вашими сособственниками", — добавила Мария Стригалева.
Если покупатель приобретает долю без указания, какая именно из частей и какого метража принадлежит ему, то такая покупка сопряжена с большими рисками, которые связаны не только с согласованием любых действий с соседями, но и с возможностью "потерять" такую долю в том виде, в котором вы ее приобретали, так как изначально не определяется ни метраж, ни конкретная комната, закрепленная за покупателем, поясняет представитель BLcons Group.
Очень часто перепланировка в квартирах, переделанных в студии, является незаконной, так как по существующим стандартам, например, сети водоснабжения и водоотведения не должны располагаться над жилыми помещениями, но в коммунальной квартире, разделенной на несколько студий, это условие выполнить невозможно (за исключением квартир, расположенных на первом этаже).
"Поэтому при покупке подобной недвижимости необходимо детально ознакомиться с технической документацией на объект и документами, подтверждающими согласование перепланировки с государственными органами, либо документами, подтверждающими ее узаконение в судебном порядке", — советует Мария Стригалева.
В случае если перепланировка выполнена с нарушениями действующих законодательных норм, есть риск, что в будущем владельцам долей придется восстановить исходное состояние.
