В 2019 году строительная отрасль пережила много изменений. Она наконец–то перешла на работу по обновленному 214–ФЗ, и банки стали полноценными игроками рынка. Ипотечная ставка меняла вектор несколько раз, а цены только росли.
Федеральный закон № 214–ФЗ вступил в силу, и рынок сразу же обнажил все острые углы переходного периода. Обязательный переход на эскроу–счета, которого так боялись девелоперы, на деле стал для питерских застройщиков весьма позитивным трендом. По старым правилам продаются 75% всех строящихся объектов, а неудачников, которые либо не успели, либо не смогли договориться, единицы. В настоящий момент 183 питерские компании строят с привлечением средств граждан в рамках 214–ФЗ. По данным Комстроя, по 430 разрешениям на строительство общей площадью 25,91 млн м2 заключено 144 794 ДДУ. Около 21,5 млн м2 (78%, или 331 проект на 136 808 ДДУ) соответствуют критериям, установленным постановлением правительства РФ от 22.04.2019 № 480 в части необходимой строительной готовности (15%/30%) и 10% ДДУ — все они достраиваются по старым правилам. 84 проекта (19%) общей площадью 3,85 млн м2 не соответствуют критериям, установленным этим постановлением, в части необходимой строительной готовности (15%/30%) либо недостаточного количества реализованной площади проектов (10%) и предположительно продолжат строительство с привлечением проектного финансирования. И лишь 3% рынка (15 разрешений на 0,6 млн м2) являются сегодня проблемными объектами и включены в дорожную карту по восстановлению прав обманутых дольщиков (4737 ДДУ).
Те, кто получил возможность достраивать проекты по старым правилам, могут не перекраивать экономику проекта, реализация строящихся проектов по старым правилам избавит от необходимости корректировать в моменте их экономику и привлекать дополнительную долговую нагрузку. В случае же с новыми проектами, чья реализация предполагает проектное финансирование и использование эскроу–счетов, застройщики будут считать экономику заранее.
Как показал первый опыт, эскроу пока еще в новинку и покупателям, и банкам, но основные трудности носят организационный характер, поэтому к концу года этот процесс станет привычным — как оформление ипотечной сделки. А для покупателя процедура оформления вообще ничуть не сложнее, в дальнейшем же использование эскроу дополнительно повысит прозрачность сделок и обеспечит сохранность средств дольщиков.
Что касается цен на жилье, то они выросли на 10–15% еще в начале года. Стоимость метра продолжает неуклонно расти даже несмотря на то, что в ряде жилых комплексов до получения соответствующих заключений застройщики были вынуждены приостановить продажи.
Доходность бизнеса, несмотря на жалобы застройщиков, в среднем сохраняется на уровне 12–8%. Это позволяет финансово обезопасить компанию на случай нестабильного спроса и роста себестоимости строительства.
Однако часть девелоперов вынуждена работать ниже этого порога. Если учитывать, что средняя стоимость заемного капитала под строительство составляет порядка 12–13%, то для компаний с низкой маржинальностью получение кредита и переход на новый формат работы будут проблематичны.
За год на рынке появились и закрепились новые форматы и классы недвижимости: коворкинги, апартаменты, коливинги. Недвижимость становится инструментом инвестиций.
Рейтинг строительных компаний "ДП" — 2019 составлен на основании голосования авторитетного жюри, в состав которого вошли топ–менеджеры строительных компаний — лидеров рынка (по версии ЕРЗ). Выбраны лучший девелопер и лучший жилой объект в номинациях стандарт, бизнес и элита. В голосовании приняли участие все объекты, выведенные на рынок с августа 2018–го по октябрь 2019 года. Критерии для отбора номинации и классификация многоквартирных жилых домов разработаны РГУД.
