Адмиралтейский считается самым противоречивым петербургским районом
Кварталы элитной застройки соседствуют с аварийным фондом и нерасселенными коммуналками, музеи и театры — с огромными депрессивными зонами бывших промышленных предприятий, станции метро расположены хаотично, и, несмотря на их рекордное количество, район не считается благополучным даже по транспортной доступности.
Плюсы Адмиралтейского района типичны для любого места в центральной части Петербурга. Здесь находится большое количество исторических памятников, много театров и музеев, нет недостатка в ресторанах и кафе. Несомненным достоинством также является достаточно обширная парковая зона, включающая восемь исторических садов и несколько скверов. В частности, на юго–западе Адмиралтейского района расположен один из самых больших городских пейзажных парков — парк Екатерингоф площадью 33,8 га, разбитый в устье реки Екатерингофки еще в 1711 году.
Однако недостатков хватает, и они также характерны для исторического района. По мнению Андрея Пригульного, руководителя УК "Мультимекс", основным минусом района является не самая лучшая транспортная ситуация. "Если в восточной и южной частях Адмиралтейского района с транспортным сообщением все более или менее в порядке, то восток и юг регулярно страдают от пробок, высокого трафика и недостатка парковок", — считает эксперт.
В то же время, как отмечает Марина Григорьева, специалист отдела коммерческой недвижимости компании "Адвекс на Академической", несомненные преимущества — 10 станций метро, а также крупные городские автомагистрали, проходящие по территории района: Московский проспект, наб. Обводного канала, Митрофаньевское шоссе, выезд на Западный скоростной диаметр, а также два действующих вокзала: Балтийский и Витебский.
Торговая недостаточность
Недостатком Адмиралтейского района также является отсутствие проходных торговых коридоров, из–за чего в районе остро ощущается нехватка качественного ретейла. По подсчетам Ольги Убушиевой, аналитика департамента исследований Colliers International, по насыщенности торговыми площадями Адмиралтейский район занимает восьмое место в городе: здесь на 1000 человек приходится порядка 524 м2 торговых площадей. "Фактически район можно разбить на три торговые зоны, — поясняет Андрей Пригульный. — Основной является локация, которая прилегает к Сенной площади, где расположены торговые центры "На Сенной" и "Пик" общей арендопригодной площадью более 45 тыс. м2. Несмотря на то что оба центра были построены еще в начале 2000–х годов, в Адмиралтейском районе это по–прежнему самая успешная торговая зона: оба комплекса заполнены арендаторами на 98%". Эксперт также отмечает, что ТЦ "Пик" с 2016 года находится на реконцепции, которая проходит без закрытия комплекса.
По его словам, в районе есть еще два торговых центра, заслуживающих внимания: "Варшавский экспресс" у станции метро "Балтийская" и "Планета Нептун" на Пушкинской.
"Жителям Адмиралтейского района не хватает хороших торговых центров, и в силу объективных причин в ближайшее время их потребность вряд ли будет удовлетворена, — считает Марина Григорьева. — Как и в любом другом старом районе, свободных земельных пятен, которые можно было бы использовать под строительство масштабной торговой недвижимости, здесь нет".
В зоне серого пояса
Как рассказала Ольга Убушиева, по объему предложения качественной офисной недвижимости в Петербурге Адмиралтейский район занимает пятое место, концентрируя 8,3% общего объема предложения.
По данным Knight Frank St Petersburg, в Адмиралтейском районе насчитывается 25 строящихся и проектируемых качественных офисных объектов, включая бизнес–центры для собственных нужд компаний. На данный момент в стадии строительства находится пять офисных зданий общей площадью около 170 тыс. м2. "Если рассматривать арендные ставки по офисным помещениям, то по ценам Адмиралтейский район уступает только Центральному, — рассказывает Марина Григорьева. — Ставки в бизнес–центрах класса А достигают 1,9 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, цены на офисы класса В находятся в диапазоне от 1,1 тыс. до 1,3 тыс. рублей за 1 м2 в месяц. Однако, несмотря на высокий ценник, вакантные помещения здесь большая редкость".
По данным Knight Frank St Petersburg, в классе А доля вакантных площадей составила 0,4%, в классе В — 3%.
По мнению Андрея Пригульного, дальнейшее развитие района будет ориентировано на преобразование его в деловой центр. "Сейчас основная зона высокой деловой активности в основном связана с локациями, примыкающими к Центральному району. Однако в перспективе новые бизнес–центры будут появляться в зоне серого пояса, подлежащего редевелопменту", — считает Андрей Пригульный.
По данным Colliers International, наиболее перспективными считаются три крупные зоны, которые находятся на территории бывших промышленных предприятий: Адмиралтейская (Адмиралтейские верфи), Балтийская (РЖД) и Новоизмайловская ("Петмол").
