Создание по президентскому указу Военно–строительной компании, на которую возложены функции всего оборонного девелопмента, может привести к перераспределению оборонно–подрядных заказов и схем реализации непрофильных активов. Впрочем, в Петербурге объем военных строек невелик. Бизнесу же больше интересна земля и имущество, которое может быть вовлечено в оборот в связи с реорганизацией ведомства.
Цель создания Военно–строительной компании (ВСК) — вывести военную стройку из коммерческого сектора, чтобы под влиянием любых внешних обстоятельств или недобросовестной конкуренции нельзя было обанкротить эту компанию или наложить на нее какие–то обременения. Так объяснял необходимость появления новой структуры в своих интервью федеральным СМИ замминистра обороны Тимур Иванов.
В указе о ВСК говорится, что компания создается для "обеспечения защиты государственных интересов при организации и осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов военной и социальной инфраструктуры".
Новообразованная структура будет выполнять весь спектр строительных работ, от подготовки документации по планировке территорий, инженерных изысканий и проектирования до строительства, реконструкции, капитального ремонта и технического перевооружения военной и социальной инфраструктуры. В состав компании кроме строительных организаций будут входить производители стройматериалов, конструкций и изделий.
Сейчас основной объем работы на военных стройках выполняет АО "Главное управление обустройства войск" (ГУОВ). В настоящее время завершены работы на 32 объектах. Среди них Офицерское общежитие № 1 Военного института (ЖДВ и ВОСО) Военной академии материально–технического обеспечения имени генерала армии А. В. Хрулева.
Также сданы: библиотека Генерального штаба, бассейн Военного института физической культуры, девять зданий Военно–медицинской академии имени С. М. Кирова, в том числе кафедра госпитальной терапии, клиника инфекционных болезней, операционный блок, а также ледовый дворец Нахимовского военно–морского училища, филиал Пансиона воспитанниц Минобороны России и другие.
"Военные строители продолжают реставрацию и реконструкцию казармы на 800 человек и столовой на 1200 мест в Военно–космической академии имени А. Ф. Можайского. В Суворовском военном училище Санкт–Петербурга, которое располагается в малом Воронцовском дворце, в одном из исторических корпусов, под контролем КГИОП создается физкультурно–спортивный многофункциональный зал", — рассказал Максим Пастухов, руководитель пресс–службы АО "Главное управление обустройства войск", которое в ближайшем будущем войдет в ВСК как составная часть.
Кстати, именно столовая с казармой остается самым дорогим объектом ГУОВ на территории Петербурга — он обошелся казне в 1,4 млрд рублей. Всего за последнее время было размещено 774 заказа, из них 42 — в этом году.
ВСК сможет приобретать землю для строительства, необходимое имущество и технику, а также участвовать в концессиях и проектах государственно–частного партнерства, учреждать дочерние компании, приобретать доли в уставном капитале и акции предприятий.
Имущественный вопрос
Впрочем, объем подрядных и строительных работ, на которых смогут заработать в Петербурге, — мизер по сравнению с имуществом, которым владеет Минобороны и которое может быть вовлечено в оборот. Всего в двух регионах за военными числится более 320 тыс. га земли. Точных данных о военном имуществе в городе и области нет.
Один из немногих удачных опытов сотрудничества с военными для бизнеса — передача в 2013 году земель Ржевского полигона. Тогда Ленинградская область получила в собственность под рекреационные цели 20 тыс. га земли, а Петербург — 150 га.
Организатором аукционов по продаже непрофильных объектов компании с 2017 года является АО "Агентство по государственному заказу Республики Татарстан", которое за время сотрудничества с ГУОВ объявило 170 аукционов. Сейчас на электронной площадке агентства активны торги по 10 лотам (примерное количество) в Москве, Московской области, Хабаровске, Новосибирске, Приморском крае, Сочи. Продаются и два объекта в Петербурге: здания с участками в Металлострое с начальной ценой 388,5 млн рублей и здание с участком на ул. Сафронова в Ломоносове по стартовой стоимости 16,95 млн рублей.
С начала года продано несколько лотов на территории Петербурга. В их числе участок на ул. 2–й Луч, 3, лит. А, его приобрела Татьяна Калюжная, бывший генеральный директор и основатель ликвидированной компании "Такси–2" (цена продажи — 167,6 млн рублей). Она же в конце 2017 года купила у ГУОВ имущественный комплекс на ул. 2–й Луч, 18 (стоимость сделки — 79,5 млн рублей). В начале 2019 года продано здание 3151 м2 c участком на Звенигородской ул., 1. Его приобрела компания "Эксперт" Павла Громова за 249 млн рублей. При этом в начале октября на ряде площадок появились объявления о продаже здания за 550 млн рублей.
На земли Минобороны претендуют и власти регионов. Так, осенью губернатор Ленобласти Дрозденко выразил желание забрать в казну территорию бывшего летнего лагеря ВВМИОЛУ им. Ф. Э. Дзержинского в поселке Приветнинское. Площадь участка — около 144 га. По оценке экспертов, стоимость земли может составить около 10–12 млрд рублей.
Впрочем, как будет реализовываться это имущество после вхождения в ВСК — пока не ясно. "АО "ГУОВ" оставляет за собой право публично не разглашать информацию, которая касается любого имущества компании", — уточнил Максим Пастухов.
Сложно и затратно
Девелоперы говорят, что работа с подобными активами сложна и затратна. "Мы до сих пор не рассматривали земли Минобороны как объекты для девелопмента, поэтому мне сложно назвать какие–то интересные локации. В случае появления на торгах каких–либо участков мы, естественно, рассмотрим возможность участия. Но пока в этой истории слишком много неизвестных", — комментирует Андрей Кугий, управляющий партнер "М2Маркет".
"Как правило, при рассмотрении областных участков сразу же встает вопрос их подключения к инженерным сетям. Кроме того, объекты требуют разработки и согласования градостроительной документации с нуля, что автоматически увеличивает срок реализации проекта и делает его экономически невыгодным", — объясняет Евгений Кулагин, руководитель департамента инвестиционного развития AAG. С ним согласна и Наталья Осетрова, руководитель проекта города–курорта Gatchina Gardens: "Сам по себе земельный ресурс, без техусловий на инженерное присоединение и долгосрочного проектного финансирования, сложно назвать интересным. Если говорить о масштабных проектах, то с момента проведения торгов до начала строительства может пройти не менее 3–5 лет. За этот период девелоперу нужно будет решить массу вопросов: генплан и проекты планировки, разработка проектной документации, технико–экономические показатели, сети и дороги, социальная и коммерческая инфраструктура, единая архитектурная концепция, рабочая и разрешительная документация, проектное финансирование и объем собственных долгосрочных инвестиций. Все это серьезно ограничивает круг потенциальных интересантов".
Идея создания Военно–строительной компании (ВСК) появилась на руинах Федерального агентства специального строительства (Спецстроя) и из пены многочисленных скандалов на военных стройках, когда субподряды отдавались подставным фирмам, а рабочие месяцами не получали зарплаты. Причем стоны разносились со всех уголков страны, а не только с космодрома Восточный, где структуры Спецстроя были генподрядчиками.
Чаша терпения начала переполняться после омской трагедии середины 2015 года, когда из–за обрушения секции казармы учебного центра ВДВ погибли 24 военнослужащих. Но даже после этого потребовалось еще несколько громких скандалов, чтобы решение о ликвидации было принято.
Много ли поменялось с тех пор? Ноябрь 2019–го, все тот же космодром Восточный. Подрядчиком выступает уже частное ПСО "Казань". И вновь — разнос от президента. "Сто раз сказано было — работайте прозрачно! Деньги большие выделяются, проект носит национальный характер. Нет. Воруют сотнями миллионов!" — прямая цитата Владимира Путина.
Показательно, что частный бизнес обходит такие военные стройки за милю. Тот же космодром Восточный, например, предлагали достраивать четырем компаниям, в том числе структурам Тимченко и Ротенберга. Но даже такие влиятельные фигуры пасовали перед миллиардными контрактами, что много говорит о качестве современного Госплана.
Создание ВСК — это вроде как плод длительных обсуждений. О полной прозрачности говорить нет смысла, но по крайней мере появится Наблюдательный совет, в который войдут представители различных ведомств. На том и стоит российская модель управления: если конкуренции нет в частной сфере, то стравить можно хотя бы бюрократов.
Второе — ВСК создается в форме публично–правовой компании, деятельность которой должна носить некоммерческий характер. То есть все по себестоимости. Кроме того, сокращается возможность привлечения субподрядчиков, а работы придется выполнять своими силами. Пока не очень понятно, как это решит проблему закупок по завышенным ценам и из какой волшебной пыли появятся компетенции и ресурсы строить вовремя.
Но, хочется верить, Минобороны все просчитало.
“
Скорее всего, Военно–строительная компания будет реализовывать областные проекты, строить жилые комплексы ближе к местам службы военных. На сегодняшний день в планах властей еще очень много неопределенности. Из плюсов работы с подобной компанией можно назвать надежность, стабильность оплаты, так как это бюджетная организация. Если застройщику необходимо продемонстрировать стабильное поступление средств на счета, например для того, чтобы работать с банками по эскроу, то сотрудничество с военной компанией — хороший вариант. Но в то же время вряд ли подрядчики смогут получить большую прибыль с этих проектов. Вероятно, маржа будет невысока, на том же уровне, что и в случае с социальным жильем. В настоящее время в целом по рынку сделки с военной ипотекой занимают 1–2% от всего объема продаж из–за ограничений по бюджетам сделок и потому, что жилье должно строго соответствовать определенным критериям.
Ольга Трошева
руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group)
“
Уже введено в эксплуатацию 2 378 зданий и сооружений. 501 объект построен для сил ядерного сдерживания. Строятся обсыпные хранилища боеприпасов, реконструируются казармы, завершено строительство 22 жилых домов и одного общежития для военнослужащих. В интересах аэродромной сети и для обеспечения подготовки авиационного персонала передано в эксплуатацию 136 зданий и сооружений. В 2019 году планируется сдать 3751 здание.
Тимур Иванов
заместитель министра обороны РФ
Павел Никифоров, Наталья Бурковская, Иван Ершов
В контексте
кадр из м/ф "Аленушка и солдат", 1974 г.
Государство, как всегда, уверено, что справится с проблемой коррупции в военном строительстве силами собственной монополии, без невидимой руки рынка и общественного контроля. Наверное, по сравнению со схемами Спецстроя это шаг вперед. Но легко точно не будет.
Идея создания Военно–строительной компании (ВСК) появилась на руинах Федерального агентства специального строительства (Спецстроя) и из пены многочисленных скандалов на военных стройках, когда субподряды отдавались подставным фирмам, а рабочие месяцами не получали зарплаты. Причем стоны разносились со всех уголков страны, а не только с космодрома Восточный, где структуры Спецстроя были генподрядчиками.
Чаша терпения начала переполняться после омской трагедии середины 2015 года, когда из–за обрушения секции казармы учебного центра ВДВ погибли 24 военнослужащих. Но даже после этого потребовалось еще несколько громких скандалов, чтобы решение о ликвидации было принято.
Много ли поменялось с тех пор? Ноябрь 2019–го, все тот же космодром Восточный. Подрядчиком выступает уже частное ПСО «Казань». И вновь — разнос от президента. «Сто раз сказано было — работайте прозрачно! Деньги большие выделяются, проект носит национальный характер. Нет. Воруют сотнями миллионов!» — прямая цитата Владимира Путина.
Показательно, что частный бизнес обходит такие военные стройки за милю. Тот же космодром Восточный, например, предлагали достраивать четырем компаниям, в том числе структурам Тимченко и Ротенберга. Но даже такие влиятельные фигуры пасовали перед миллиардными контрактами, что много говорит о качестве современного Госплана.
Создание ВСК — это вроде как плод длительных обсуждений. О полной прозрачности говорить нет смысла, но по крайней мере появится Наблюдательный совет, в который войдут представители различных ведомств. На том и стоит российская модель управления: если конкуренции нет в частной сфере, то стравить можно хотя бы бюрократов.
Второе — ВСК создается в форме публично–правовой компании, деятельность которой должна носить некоммерческий характер. То есть все по себестоимости. Кроме того, сокращается возможность привлечения субподрядчиков, а работы придется выполнять своими силами. Пока не очень понятно, как это решит проблему закупок по завышенным ценам и из какой волшебной пыли появятся компетенции и ресурсы строить вовремя.
Но, хочется верить, Минобороны все просчитало
Георгий Вермишев
