Территория на пересечении реки Екатерингофки и Обводного канала знала разные времена — здесь была и загородная резиденция Екатерины I, и депрессивная промзона. Сейчас девелоперы приглядываются к достаточно перспективной локации, но проектов единицы.
Территория ведет свою историю с петровского времени, когда эту землю в устье реки Петр I подарил своей жене. Здесь был построен Екатерингофский дворец и отведенные их дочерям окруженные парком усадьбы "Анненгоф" и "Елизаветгоф".
К концу XVIII века императорская резиденция стала постепенно приходить в запустение, парк передают городским властям, и он становится местом прогулок простой публики. Тем более что вокруг, вдоль Обводного канала, идет активное промышленное строительство. В 1924–м дворец сгорает, его сносят и продают, но парк остается. Правда, естественным образом советские власти меняют его название — так, в 1933 году его переименовали в Парк имени 1 Мая, а в 1948 году — в Парк имени 30–летия ВЛКСМ.
Непростой участок
Несмотря на наличие крупного парка, хорошую транспортную доступность — рядом станция метро "Нарвская" и выезд на ЗСД, — локация пока остается недооцененной девелоперами.
Как говорят эксперты, исторически она не привлекала девелоперов из–за соседства с промышленной зоной. Но нельзя сказать, что территория совсем не развивается. Точечные проекты все же присутствуют. К примеру, к сдаче готовится ЖК "Панорамы залива" (СК "Альянс"), в районе Двинской улицы также анонсирован новый жилой комплекс от тюменского застройщика "Страна–Девелопмент". "При этом мы видим, что проекты в данной локации реализуют небольшие девелоперы или те, кто только выходит на рынок Петербурга, поскольку им будет сложно конкурировать с крупными компаниями в более престижных локациях", — говорит Андрей Бойков, партнер Rusland SP. "Территория вдоль Екатерингофки — один из самых непростых участков для редевелопмента. Прогулка там формирует понимание, почему серый пояс еще называют "ржавым". В настоящий момент заводов и предприятий разных классов опасности вдоль реки гораздо больше, чем новостроек", — утверждает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК "ПСК".
Распутать клубок
По мнению аналитиков, для развития территории необходима слаженная работа сразу трех сторон: Смольного, девелоперов и владельцев действующих предприятий. Например, недавно комиссия по подготовке изменений в Генплан отказалась перевести производственный участок на Лифляндской улице в зону жилой и общественно–деловой застройки. Отдельная сложность в том, что промышленные предприятия не готовы переносить производство в другую часть города — ввиду нехватки средств либо просто в силу привычки.
Плюс к этому у девелоперов возникают сложности с разработкой проекта планировки территорий для точечных объектов — им предлагается разрабатывать документ на комплексную территорию, что влечет несопоставимый уровень затрат денежных и временных ресурсов.
"Возможность распутать этот клубок проблем сейчас как нельзя более подходящая. Во–первых, в этом году администрация должна представить новый Генплан, и работа с поправками к зонированию территорий уже ведется", — говорит Сергей Мохнарь. В 2016 году территория была включена в список пилотных зон для реализации проекта КУРТ — комплексного устойчивого развития территории. Однако в настоящее время конкретных проектов по развитию локации не представлено.
Также ряд участков, расположенных вдоль реки, периодически анонсируются в качестве перспективных территорий. Так, в начале 2019 года заявлялось о возможности появления проекта жилой застройки на территории завода "Советская звезда" на Лифляндской улице (необходимо изменение функционального назначения земли, что является длительным процессом). Впрочем, как оказалось впоследствии, Комиссия по подготовке изменений в Генеральный план Петербурга отклонила предложение компании "Советская звезда". Однако отказали не всем. Так, в жилую зону перевели территории бывшей Гутуевской суконной мануфактуры на набережной реки Екатерингофки, 19.
Большой потенциал
Под данным Владимира Гаврильчука, генерального директора ГК "Адвекс.Недвижимость", на вторичном рынке диапазон цен — от 85 тыс. до 115 тыс. рублей за 1 м2.
"В случае активного и комплексного редевелопмента всей территории она, скорее всего, выйдет из депрессивного состояния. Если сейчас здесь можно строить жилье комфорткласса с ценой 95–100 тыс. рублей за 1 м2, то с улучшением ситуации вполне может разместиться бизнес–класс с ценой видовых квартир от 150–160 тыс. рублей за 1 м2", — полагает Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена". С ним согласен Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС": "Потенциал у места достаточно большой — рядом в пешей доступности есть станция метро, удобно добираться и на машине: есть ЗСД и Обводный, близко от центра. А развитие будет зависеть от того, насколько активно будет меняться функциональное назначение земли".
