"ДП" узнал у девелоперов причины негативной тенденции и собрал прогнозы на будущее.
В январе число зарегистрированных ДДУ на рынке новостроек Петербурга снизилось на четверть по сравнению с тем же периодом 2019-го. В феврале спад усилился — один из ключевых показателей сократился почти на 40%. Такие данные приводит Управление Росреестра по городу.
Застройщики не склонны драматизировать ситуацию, но и высоких ожиданий по росту продаж жилой недвижимости у девелоперов сейчас нет. В некоторых компаниях надеются, что во время экономических потрясений люди будут активнее вкладываться в квадратные метры, пытаясь сохранить свои сбережения. Подробности — на сайте dp.ru.
"Понижение ожидаемо"
По статистике Росреестра, в феврале был зарегистрирован 6131 договор участия в долевом строительстве. С учетом всех видов недвижимости, в том числе апартаментов и машино-мест, продажи упали на 28%. Если рассматривать исключительно жилье (4623 договора), то количество сделок рухнуло на 39%. Соглашения с использованием эскроу с начала года регистрировались 576 раз, тогда как за весь прошлый год это число составляло 791.
В то же время в Петербурге растет количество выданной ипотеки. По данным Росреестра, в феврале было зарегистрировано 12 942 кредитных договора, что на 22,6% больше по сравнению с тем же месяцем 2019-го.
"Весь прошлый год в Санкт-Петербурге аналитики фиксировали снижение выхода новых проектов практически во всех классах недвижимости, при этом сильнее всего эта тенденция отразилась на массовом сегменте с наиболее доступной стоимостью жилья. Также за прошедший год произошел рост цен, стоимость квадратного метра увеличилась опять же во всех сегментах первичного рынка. Исходя из динамики цен и количества новых проектов в 2020 году, не приходится рассчитывать на высокие показатели продаж, сравнимые с 2019 годом. Спаду может способствовать и ряд других факторов, включая стоимость ипотеки и ситуацию в экономике, которая влияет на себестоимость строительства", — объяснил последние тенденции на рынке управляющий партнер Glorax Development Дмитрий Коновалов.
Директор по экономике и финансам компании "Мегалит-Охта Групп" Алексей Плюта полагает, что спад продаж по зарегистрированным сделкам связан с резким ростом спроса в начале прошлого года на фоне новостей о переходе на работу по эскроу-счетам и боязни скачка цен в связи с этим. Однако о спаде говорить преждевременно: даже по данным Росреестра, в начале 2020 года зарегистрировано примерно такое же количество сделок, как и в 2018 году, когда рынок не испытывал никаких аномальных колебаний.
"Не будем забывать и о том, что данные Росреестра за февраль по большей части отражают реальное количество сделок в январе, а в этот постпраздничный и короткий рабочий месяц понижение ожидаемо. Если говорить о спаде продаж, то необходимо рассматривать это на примере конкретных объектов, локаций, качества проекта — исходя из ситуации реального спроса, а не темпов регистрации договоров. В частности, могу отметить обратный тренд, характерный для наиболее ликвидных проектов: в ЖК "Приморский квартал" в феврале был зафиксирован рост спроса примерно на 10%", — добавил Плюта.
По его прогнозам, в течение ближайших нескольких недель можно будет наблюдать некое оживление на рынке со стороны покупателей, вызванное происходящими в экономике событиями, и по итогам I квартала зафиксированная Росреестром ситуация февральского падения нивелируется.
Возвращение в 2018-й
Директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ян Фельдман также говорит, что большая разница в объеме продаж была ожидаема: в первом полугодии 2019 года случился всплеск сделок на рынке недвижимости, связанный с ожиданием перехода на новые правила работы по 214-ФЗ. Многие застройщики проводили так называемые искусственные сделки, переоформляя квартиры, находящиеся в продаже, на юридические лица, чтобы достичь необходимых показателей по готовности и объему реализованного жилья, а затем работать по переуступке.
"Сейчас мы наблюдаем возвращение рынка к реальному состоянию: текущий спрос сравним по показателям с началом 2018 года. Мы ожидаем, что в этом году спрос будет более равномерно распределен по месяцам, чем в 2019 году, когда первое полугодие оказалось более успешным с точки зрения количества сделок. Прогноз на год — спрос сохранится на текущем уровне: за год будет продано 4–4,2 млн м2 жилья", — уточнил Ян Фельдман.
Неравномерный спрос на рынке наблюдается уже довольно давно, как минимум весь прошлый год, рассуждает директор по развитию, партнер маркетплейса "М2Маркет" Роман Строилов.
"Пора бы уже забыть о том, что на рынке существует какая-то выраженная сезонность. В этом году, к примеру, в декабре план продаж был у всех участников рынка большой, и все с ним по большому счету справились. И так же легко выполнили план продаж января. Это нетипичные показатели для прошлых лет. В январе традиционно наступал спад, но в этом году он не случился. Поэтому я подозреваю, что те клиенты, которые хотели бы приобрести квартиры весной, всячески постарались сделать это в период новогодних праздников. В феврале еще отмечалась высокая активность клиентов по приобретению квартир и количеству обращений. А вот в марте уже люди перешли на более экономный режим", — считает собеседник dp.ru.
Как предполагает Роман Строилов, с середины апреля вновь пойдет рост количества сделок и обращений, а в мае наступит затишье из-за длинных майских праздников. Затем покупатели уйдут в летний период, когда продажи идут достаточно активно.
Перераспределение спроса
В "Группе ЛСР" сообщили, что спада в проектах компании не наблюдается. Напротив, данные по январю — февралю свидетельствуют о росте продаж и в деньгах, и в квадратных метрах по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. "Более того, мы готовимся к дальнейшему увеличению спроса на наши объекты. Наш опыт свидетельствует: при разного рода экономических потрясениях люди начинают вкладываться в квадратные метры, разумно считая их хорошим защитным активом, сильной альтернативой инвестициям в валюту при желании сохранить и приумножить свои сбережения", — подчеркнули в пресс-службе ЛСР.
Эксперты шведского застройщика Bonava тоже отмечают активизацию продаж. В компании уверены, что на рынке происходит перераспределение спроса в сторону девелоперов с высоким уровнем доверия.
"Мы ожидаем, что в ближайшие месяцы спрос на рынке жилья комфорт- и бизнес-класса должен выйти на уровень прошлого года. В условиях повышенной волатильности рынка многие попытаются вложить свои средства в надежные активы, в том числе и в недвижимость. Тем не менее весенняя активизация продаж может иметь характер краткосрочного всплеска. По нашим данным, количество купленных участков и запусков новых проектов в Петербурге сократилось в 2019 году. Поэтому полное восстановление спроса, скорее всего, будет более медленным из-за ограниченного предложения", — добавил заместитель генерального директора ООО "Бонава Санкт-Петербург" Александр Свинолобов.
В Консалтинговом центре "Петербургская Недвижимость" (входит в Setl Group) оценят данные продаж по итогам I квартала. Глобальные выводы в компании планируют сделать в начале апреля.
"Сейчас можем отметить лишь, что в I квартале объем спроса всегда ниже, чем в последнем квартале предыдущего года. Это связано с тем, что многие покупатели ждут годовых премий для решения жилищных вопросов, другие пользуются предновогодними акциями и скидками. После праздников на рынке наступает определенный спад спроса, это стандартная ситуация", — отметила руководитель центра Ольга Трошева.
В 2019 году в "Петербургской Недвижимости" фиксировали высокий объем продаж — 4,3 млн м2 по агломерации. "В 2020-м мы ожидаем спрос чуть ниже — в пределах 4 млн м2, но во многом он будет зависеть от выбранных компаниями стратегий и экономической ситуации в стране", — резюмировала Ольга Трошева.
