Решение Конституционного суда запрещает оставлять без компенсации владельцев участков, которые подешевели из–за включения в зоны охраны объектов культурного наследия. Для Петербурга, где чуть ли не весь центр входит в такие зоны, это важный прецедент, который может иметь самые разные последствия: от массовых исков девелоперов до отказа властей от расширения списка памятников и границ охранных зон.
По словам собеседников "ДП", при неблагоприятном сценарии из–за опасения вала судебных исков в Смольном станут значительно осторожнее, и установление новых зон охраны (соответствующий закон сейчас разрабатывается) может быть заблокировано. С другой стороны, судебный прецедент может стимулировать городское правительство синхронизировать градозащитное законодательство.
Суд рассматривал конституционность нескольких пунктов статьи 57 Земельного кодекса. Поводом послужило обращение жительницы Новгородской области, которая приобрела участок для индивидуального жилищного строительства кадастровой стоимостью 5,8 млн рублей. Затем ее земля попала в установленную местными властями зону охраны Хутынского Варлаамова монастыря, из–за чего владелица лишилась возможности его застроить, а цена земли упала. До этого суды отказывали ей в компенсации, так как сама по себе зона была установлена законно. Но теперь Конституционный суд постановил, что это не является основанием, и велел предусмотреть соответствующие изменения в закон. А до того как это произойдет, "основанием для возмещения убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав на землю органом государственной власти по причине правомерного установления или изменения зоны охраны объектов культурного наследия, является само наличие убытков".
Не по указу
Существенные изменения в ст. 57 Земельного кодекса, описывающие ситуации с охранными зонами, были внесены еще в августе 2018 года. Они предполагали возмещение в полном объеме убытков, вызванных в том числе "ограничением прав собственников земельных участков". Поправки вызвали бурную дискуссию, говорит юрист–градозащитник Павел Шапчиц. "Внесение этих изменений не вполне в духе указа президента РФ от 24 декабря 2014 года № 808 "Об утверждении Основ государственной культурной политики", где провозглашена "практическая реализация приоритета права общества на сохранение материального и нематериального культурного наследия перед имущественными интересами физических и юридических лиц", — заявил он.
"Было некое пространство для неопределенности. Некоторые суды трактовали дело так, что компенсации положены только в том случае, если зоны установлены незаконно", — прокомментировал "ДП" руководитель экспертной группы ЗакСа Александр Карпов.
Как платить
"Здесь возникает вопрос, который остался за рамками нынешнего постановления суда, — о размере этой компенсации", — рассуждает Карпов. Неясно, как должен определяться размер упущенной выгоды. Одно дело — ситуации, когда кадастровая стоимость была определена и в результате действий органов власти она упала. Но существует и потенциальная упущенная выгода. Например, собственник может сказать, что хотел построить на участке здание высотой 70 м, и пожаловаться, что его право ограничили 15 м. В этой ситуации нужно смотреть, откуда возникло ожидание 70 м.
Часто это — следствие функционального зонирования Генплана и регламентов ПЗЗ. В Петербурге случаются странные ситуации, когда, например, зона охраняемого ландшафта накладывается на зону деловой застройки. "Первое, что должно быть сделано в свете решения Конституционного суда и грозящих исков, — Генплан должен быть поправлен (при разработке нового его проекта) с учетом проекта зон охраны, который уже находится на согласовании в Минкульте", — сказал Карпов.
Компенсация необязательно должна быть денежной. Она может быть предоставлена по программе передачи права на развитие, которое отчуждается от одного земельного участка и передается другому. Например, если на участке можно было возвести с учетом изначальных нормативов определенное число метров, а потом из–за введения ограничений оно сократилось, то право на возведение недостроенных метров может быть продано на рынке собственникам других участков как право на развитие. Такие программы популярны в Северной Америке. В России Петербург может стать пионером в этой области, поскольку для него это особенно важно.
Дорогие зоны
"Теперь в полной мере может быть заблокирована возможность установления любых зон охраны, связанных и с объектами культурного наследия, и с экологическими вопросами. Я понимаю прекрасно интерес собственников по сохранению рыночной стоимости земельных участков, но по факту получится так, что местные власти, власти субъектов Федерации не будут устанавливать эти зоны охраны, потому что они тут же повесят огромную гирю на бюджет, вот и все", — рассуждает Шапчиц.
С ним, однако, не согласен Виталий Можаровский, партнер практики недвижимости и строительства Bryan Cave Leighton Paisner: "Право частных собственников на компенсацию убытков, вызванных законными действиями органов власти, существовало уже много лет. И все, чего не было раньше и нет поныне, — это качественной и независимой судебной власти (я сейчас говорю про суды общей юрисдикции и арбитражные суды). Я прекрасно понимаю нежелание властей, устанавливающих зоны с особыми условиями использования территорий, компенсировать собственникам убытки, вызванные снижением рыночной стоимости их имущества. К ним у меня вопросов нет. Вопросы у меня к чиновникам в мантиях. Ведь ничто не мешает судьям самостоятельно определить справедливый уровень компенсации убытков даже при отсутствии механизма расчета таких убытков в законе. Все, что надо, — это чувство собственного достоинства, независимость, интеллект и справедливость. И это "революционное" решение Конституционного суда едва ли что–то изменит на практике".
Примеров много
Пока сложно сказать, как будет работать этот механизм. В решении суда говорится только об участках, попадающих в охранные зоны. В какой степени это может распространяться на здания, находящиеся в таких зонах? Также открыт вопрос, могут ли претендовать на компенсацию собственники объектов недвижимости, ставших памятниками. Но в целом смольнинские финансисты должны быть обеспокоены перспективами выплат компенсаций.
"ДП" вспомнил несколько наиболее известных девелоперов, пострадавших таким образом.
Территорию бывшего кинотеатра "Зенит" между Московским проспектом и ансамблем Чесменского дворца продали на торгах Фонда имущества за 27 млн рублей.
С 2006 года началась подготовка к возведению 33–этажного 124–метрового многофункционального комплекса с вертолетной площадкой на крыше. Застройщиком выступала компания, входящая в группу "Конрад" Вагифа Мамишева (№ 27 в Рейтинге миллиардеров "ДП" — 2019).
Однако еще на стадии общественных обсуждений местные жители и активисты начали протестовать против стройки, указывая на защитную зону Чесменского дворца и церкви.
В конце 2010 года этот спор решил Горсуд, постановивший, что строить небоскреб нельзя, поскольку участок под ним исключен из охранной зоны незаконно. В итоге его продали Setl Group. Новые владельцы разработали проект 7–этажного элитного ЖК.
Планы по застройке бывшего участка НИИ "Океанприбор" на Шпалерной ул., 51Б, появились в начале нулевых. Их реализовывала девелоперская компания Scavery совладельцев "НСК–Монолит" Дмитрия Семенова и Дмитрия Сидорова. Еще осенью 2013 года она анонсировала строительство элитного 9–этажного комплекса. Предполагалось, что помимо зданий советской застройки компания снесет и признанные аварийными исторические корпуса, выходящие на Кавалергардскую и Ставропольскую улицы. В январе 2014 года связанное со Scavery ООО "Реформа" (позже переименовано в ООО "Прогресс") получило разрешение на строительство. Но в суде градозащитникам удалось добиться отмены выданного градплана, согласований КГИОП и разрешения на строительство. В итоге застройщик отказался от проекта, а потом и обанкротился.
Участок на 4,6 тыс. м2 у Лопухинского сада холдинг RBI купил в 2009 году на торгах за 274,3 тыс. рублей.
На тот момент пятно было исключено из охранной территории. Девелопер планировал построить здание высотой 33 м. Но в августе 2013–го ВООПИиК добилось изменения охранных границ Лопухинского сада, и участок RBI снова оказался его частью. Возникла коллизия: проект девелопера был согласован, но охранный статус не позволял начать работы. Застройщик пошел в суд, но к 2014 году проиграл его во всех инстанциях.
“
Конституционный суд затронул сложную тему компенсации убытков от правомерных действий государственных органов. В суде, как правило, позиция защиты бюджета превалирует над негативными последствиями для конкретного собственника. Ранее судебная практика отказывала заявителям во взыскании убытков, если была хоть какая–то возможность использования земли по назначению. К примеру, рядом с дачами проложили нефтепровод, из–за чего по соседству с ним строить нельзя. Но картошку–то сажать можно, парирует суд — и отказывает в возмещении. То есть судебная практика исходила из того, что убытки должны быть прямыми. Поэтому ст. 57 Земельного кодекса РФ, говорящая о возмещении убытков, не всегда работала. После решения КС судебная практика должна поменяться: если убытки есть, то они должны быть компенсированы. Суд сделал правильный вывод о том, что сам факт убытков должен быть основанием для их компенсации, даже если действие правомерно. При этом решение — увы — сильно ограничено: во–первых, на предыдущий период оно не распространяется (то есть для ранее вынесенных судебных актов по другим заявителям оно не применимо), во–вторых, оно ограничено только убытками от установления зон охраны объектов культурного наследия. Но для тех, кто еще не судился, срок исковой давности не прошел, и убытки — именно от установления зон ОКН, это решение является основанием для обращения за компенсацией.
Дмитрий Некрестьянов
партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и партнеры".
“
Это позволит требовать компенсации убытков даже в досудебном порядке. Например, если ты приобрел пятно под жилое строительство, а потом выяснилось, что оно попало в зону охраны памятников, тебе должны будут компенсировать рыночную стоимость участка, как я полагаю. Вопрос в том, касается ли это любого особого режима застройки. Например, я купил участок земли, а потом власти взяли и снизили мне максимально разрешенную высотность. Что в таком случае будет?
Константин Пороцкий
управляющий партнер ГК Omakulma
“
По сути, цена участка определяется тем, что и сколько на нем можно построить, при этом зонированием, в том числе и частных участков, занимаются государственные органы. Воля государственного органа наложить какие–то обременения, ограничения, особые режимы использования и т. д. на частный участок может привести, например, к невозможности строить там доходные функции и, соответственно, существенному падению цены. Данная мера довольно разумна и призвана компенсировать эту ситуацию для собственника.
Николай Пашков
гендиректор Knight Frank St Petersburg
В контексте
В идеальном мире все должно быть наоборот: когда участок включают в объединенную охранную зону или дом признают памятником, стоимость объекта должна расти, а хозяева объекта — радоваться. Наследие не следует воспринимать как обузу. Это как «Оскар», только для дома.
Ведь картина возрастает в цене, если она написана известным художником. Да и когда в квартире делают дорогой дизайнерский ремонт, его стоимость прибавляют к ее стоимости (а просто дорогой ремонт, как говорят риелторы, на цену квартиры не влияет, потому что новые хозяева все равно переделают под себя).
Чем выше охранный статус дома, тем дороже он должен цениться. Принадлежность к старому городу должна быть на вес золота. Если так, застройщикам, чьи участки оказываются в охранной зоне, можно будет слать не денежную компенсацию, а поздравительную телеграмму. Дескать, поздравляем, вы стали единой частью исторического центра Петербурга.
Что же до недополученной выгоды, то это вопрос тонкий, и действительно непонятно, откуда эта выгода могла взяться (если речь не шла о технических нестыковках в градостроительных документах).
К сожалению, пока все по–другому. Нередки случаи, когда никто не хочет браться за охраняемое здание (особенно если оно памятник), «потому что с ним ничего не сделать». То есть не построить много новых квадратных метров и не продать их, чтобы проект стал достаточно прибыльным. В результате от застройщиков городу приходится откупаться.
Особенно страдает деревянная архитектура, с которой все совсем сложно. Между тем, например, в Финляндии даже в деревнях продается множество деревянных жилых домов постройки начала XX века. Их покупают и продают, в них живут, они включены в активный оборот.
К этому разговору вспоминается форум археологов–любителей, которых также называют кладоискателями или черными копателями. Тоже часто люди прагматичные. Один из археологов прослышал, что возле деревни N в реке затонул танк времен войны. И задался вопросом, как лучше его достать. Мудрые ответы сводились к тому, что «даже не пытайся». Об этом обязательно узнают, и на танке ты не поездишь и не продашь его. Ты сделаешь всю работу, достанешь танк из реки — и тут прибегут местные жители, закатят его на постамент в своей деревне, повесят табличку, а тебе в знак благодарности разрешат перерезать ленточку. И останешься с пустыми руками.
Вопрос о том, чтобы изначально сделать все это легально, не ставился.
Вадим Кузьмицкий
