Пошли лесом. Прокуратура оспаривает продажу участков девелопера "Армада" на 1,4 млрд рублей

Как считают гатчинские прокуроры, компания якобы захватила часть Герколовской лесополосы, являющейся федеральной собственностью. Здесь в августе 2019 года девелопер уже размежевал почти 60 га леса более чем на 800 участков под дачное строительство и приступил к их продаже. "В декабре 2019 года подано исковое заявление в Гатчинский городской суд о признании отсутствующим права собственности физических лиц на земельные участки с 47:23:0319003:2489 по 47:23:0319003:3031", — говорится в ответе надзорного органа.

Кроме того, материалы направлены в налоговую службу для дополнительной проверки. По оценкам экспертов, рыночная цена спорных участков, размежеванных под ИЖС, может составить порядка 1,2–1,4 млрд рублей.

В ЛОГКУ "Ленобллес", которое отвечает за лесной фонд Ленинградской области, официально не поясняют, каким образом лесополоса попала в хозяйственный оборот.

Как полагают в учреждении, земельный участок, законность освоения которого оспаривает прокуратура, относится к Мгинскому участковому лесничеству. В 2010 году он был передан ООО "Гриф" в аренду "в целях заготовки древесины" и из состава земель лесного фонда не выходил.

Когда и на каком основании земля перешла в собственность физических лиц, в "Ленобллесе" не понимают. Сейчас продолжается вырубка леса на спорной земле, что зафиксировано лесничими в ходе очередной проверки.

Купленное честным путем

В самой "Армаде" уверяют, что действия компании законны и вся территория принадлежит нескольким физическим лицам, которые передали ее компании под строительство поселка, а земельные участки имеют присвоенную категорию "земли сельскохозяйственного назначения" с установленным видом разрешенного использования "для дачного строительства".

"Из имеющихся в распоряжении компании правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов явственно следует, что право физических лиц на указанные земельные участки возникло на основании договора купли–продажи. Договоры прошли государственную регистрацию в порядке, установленном действующим законодательством. При этом Гатчинской городской прокуратурой Ленобласти никаких документов в обоснование доводов об отнесении земельных участков к землям лесного фонда представлено не было", — заявил "ДП" генеральный директор "Армады" Дмитрий Сладков. Впрочем, как и когда эти участки стали собственностью физических лиц, в компании не поясняют. Точного ответа не дают и выписки из Росреестра. Как объясняют эксперты, после размежевания участков сведения о старых собственниках в новых выписках не фиксируются. Отметим, что сейчас спорных участков на сайте продавца нет.

В генплане поселения все эти участки продолжают относиться к лесной зоне, никаких изменений в него не вносилось. Что, по мнению экспертов, в случае их застройки может вызвать претензии со стороны надзорных органов — и к покупателям.

В этой истории есть важный нюанс: на западе спорные земли граничат с территорией будущего города–спутника Южного. "Хоть перспективы его появления еще туманны, тем не менее можно поупражняться в конспирологии. Возможно, этот лесной пятачок призван служить буфером между городом–садом и садоводством, каким, по всей вероятности, и является масштабный проект "Армады", — полагает один из экспертов.

Ничья земля

Юристы обращают внимание, что случаи появления на рынке загородной недвижимости участков, чья юридическая чистота вызывает вопросы, нередки.

"Здесь все довольно просто. Данные лесоустроительной документации отсутствовали в ЕГРН. По умолчанию к любым землям, данные по которым в реестре отсутствуют, муниципалы относятся как к неразграниченной государственной собственности, а значит, как к территории, которой они могут распоряжаться. При этом чиновники не приняли во внимание фактическое наличие лесных насаждений на спорной территории и не проверили, где располагается граница леса. Мы при проверке приобретаемых клиентами земельных участков довольно часто сталкиваемся с такими ситуациями, когда муниципалы отчуждают федеральную землю, в том числе из состава лесов", — рассказывает Елена Крестьянцева, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства "Пепеляев групп" в Петербурге.

Управляющий партнер адвокатского бюро "Ковальчук и партнеры" Михаил Ковальчук оценить схему перехода права собственности на землю в истории с "Армадой" не смог, сославшись на малое количество данных. В частности, не хватает ответа на важный вопрос: каким образом физлица приобрели право на землю.

Однако Ковальчук отметил актуальную на сегодня проблему для рынка загородной недвижимости, связанную с сельхозземлями. "Бывшие совхозы и колхозы при выделении паев своих участников нередко "забредают" на чужую территорию — федеральную или муниципальную, к примеру, откуда и выделяют земельные паи. А после этого участки запускаются в гражданский оборот, но их правовой статус сомнителен. Впоследствии право собственности на выделенные таким образом земли может оспорить надзорный орган, к примеру прокуратура", — пояснил адвокат.

Потенциально, по оценке экспертов, больше всего могут пострадать люди, которые уже приобрели спорные участки. Дело в том, что если прокуратура в каких–то случаях добьется признания права на землю отсутствующим, то крайними окажутся покупатели: вряд ли им удастся быстро и полностью получить внесенные в компанию средства за землю.

"Тем более что, скорее всего, компания заявит: она ни при чем, действовала лишь как агент по поручению владельца участков. Поэтому найти концы и деньги будет сложно", — предполагают эксперты.

Серая земля

Как рассказали "ДП" в петербургском офисе "Пепеляев групп", нередко из–за ошибок местные администрации отчуждают участки, которыми не могут распоряжаться: к примеру, территории лесничеств, старых оборонных заводов, военных частей, объектов гражданской обороны и так далее.

Так, по просьбе одного из клиентов компания проверяла земли, находящиеся в частной собственности (Курская область), с разрешенным видом использования "для размещения объектов розничной торговли". При этом действующий генеральный план относил их к зоне рекреационного назначения и особо охраняемой природной территории. Надел, исходя из его адреса, располагался в урочище Солянка (крупный лесной массив, примыкающий к южной части Курска), сам лес был восстановлен после войны. Юристы компании увидели в этой ситуации существенные риски оспаривания права собственности на участок в связи с запретом на его приватизацию.

В другом случае специалисты "Пепеляев групп" столкнулись с попыткой передачи в собственность участка береговой полосы, которая должна быть открыта для доступа граждан и не подлежит приватизации. В итоге по данному факту было возбуждено уголовное дело в отношении чиновников.

"Тогда мы выяснили на практике, что качество проверки материала местным земельным комитетом очень низкое. Должностные лица зачастую мало интересуются, что фактически находится на территории земельного участка. Если взглянуть на карту, то стало бы очевидно, что участок отчуждать нельзя", — говорит юрист. Как отмечает Елена Крестьянцева, последствиями такого отношения чиновников становятся судебные разбирательства и оспаривание совершенных сделок.

Загородная стагнация

Такая "серость" загородной недвижимости делает ее еще менее привлекательной для покупателей. "Если говорить в целом о рынке, то ситуацию можно описать как стагнацию. Это положение дел даже не последнего года, а целого периода — с 2015–го. Сейчас в сегменте много предложений и небольшой спрос. При этом плохо продаются даже ликвидные объекты по адекватным ценам. Можно сказать, что на рынке есть затоваривание", — рассказывает Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости "Невский простор".

По данным портала Domofond.ru, годовой рост цен на частные дома в Ленобласти составил в среднем 3,4%. Максимально подорожало жилье в районе Красного Бора, Кипени и Романовки.

Самое заметное падение цен наблюдается вблизи Старой Ладоги.

По данным ГК "Адвекс. Недвижимость", в структуре продаж традиционно высока доля сделок по участкам без подряда — 88,6%. Доля готовых коттеджей и участков с подрядом — 5,2% (+0,4% за год). "Сегмент таунхаусов продолжает сокращаться: –6,4% в общем объеме продаж, –6,6% к 9 месяцам 2018 года. Произошло увеличение доли сделок по лотам с самой низкой ценой предложения — до 100 тыс. рублей за сотку. Этот сегмент увеличился на 12%. Рост спроса на готовые коттеджи обусловлен повышением строительной готовности части проектов классов эконом и комфорт в зоне не сезонного, а постоянного проживания, где консолидируется спрос. В целом же спрос на готовые и строящиеся коттеджи остается на низком уровне", — говорит Владимир Гаврильчук, генеральный директор ГК "Адвекс. Недвижимость". В новых проектах практически все предложения составляют участки без подряда.

На вторичном рынке сейчас представлено множество объектов с явно завышенными ценами: собственники домовладений помнят, за сколько они были приобретены, и пытаются за эту же сумму их продать. Зачастую цена завышена в разы.

В контексте

Знаменитые 6 соток — самый загадочный феномен советского быта. Как мог в стране, в которой не было частной собственности, образоваться громадный анклав дач и огородов? Эксперты видят одной из причин попытку властей решить таким образом продовольственный вопрос.

Первые документы, регламентирующие загородный быт, начали появляться еще в 1949 году. Но стартовала новая жизнь советского человека с постановления Совета министров СССР от 22.06.1954 №1240, где описывался порядок выделения земельных участков, и постановления Совмина РСФСР от 16.12.1955 №1522 «О дальнейшем развитии садоводства и виноградарства рабочих и служащих».

Именно в них была установлена норма выдачи земли в городах 600 м2, а вне городов — 1200 м2 . Чем был обусловлен именно такой размер, до сих пор не очень ясно. Главная версия — эта площадь позволяет прокормить семью из четырех человек, не создавая излишки, которые можно продать на рынке.

При этом, являясь по факту частными, дачи и огороды юридически таковыми не были. Вся земля из госземфонда, гослесфонда предоставлялась предприятиям, которые уже через собственные профсоюзные организации создавали кооперативы и выделяли паи своим сотрудникам. При этом продавать их было запрещено, но при большом желании — можно. Паи передавались рабочим и служащим в бессрочное пользование после того, как они отрабатывали на предприятии 5 лет с момента получения участка. На членов садоводческих товариществ накладывались требования по обязательному возделыванию своих 6 соток. За этим строго следили и могли даже отобрать участок.

Существовали ограничения на размер дачи — не более 50 м2 . Категорически запрещалось возводить вторые этажи и подвалы. Несмотря на все ограничения и периодически вводимые допналоги (например, на фруктовые деревья), количество дачных участков и дачников росло — к июню 1986 года уже более 6,6 млн трудящихся освоили 426 тыс. га земли, создав 44 тыс. садов.

Дачи стали спасением десятков миллионов людей от тотального дефицита продуктов питания. Кстати, в 1980–х дачу уже можно было «приобрести». Правда, цена в хорошем месте могла доходить до 20 тыс. рублей. Именно дачи стали прародителями нынешнего загородного рынка недвижимости, вобрав в себя, впрочем, все недостатки коллективного владения, в том числе привычное разделение на 5–10–12 соток. До сих пор примерно половина всех сделок на загородном рынке приходится на «старые садоводства».