Рынок недвижимости после завершения пандемии может ждать тотальное укрупнение. За этим последует не только удорожание, но и падение качества предлагаемого продукта. Покупатели рискуют лишиться разнообразия выбора, а бизнес — возможности динамичного развития.
С переходом на проектное финансирование началось активное вымывание слабых игроков на рынке жилья и строительства. Нестабильная экономическая ситуация, ослабление рубля, пандемия коронавируса и падение доходов населения могут усугубить положение. Причины этого тренда, мнения участников рынка и прогнозы на будущее — в материале на dp.ru.
По словам руководителя отделения "Управление недвижимостью" факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Кирилла Сиволапова, сейчас главный вопрос не столько в угрозе банкротств застройщиков, а, скорее, в том, вырастет или уменьшится количество проектов, реализуемых средними и малыми компаниями, многие из которых отказываются от новых проектов. "К сожалению, в некоторых секторах, например многоквартирном домостроении, явно заметны тенденции, связанные с олигополизацией рынка, и, скорее всего, в ближайшее время они могут усилиться. Особенно это касается региональных рынков недвижимости", — говорит эксперт.
"Нет никакого запаса"
В консалтинговой группе KRK Group признают, что пандемия и карантин негативно влияют практически на все отрасли экономики, особенно пострадает малое и среднее предпринимательство, которое может сократиться на 35–40%. То же самое справедливо и для сферы жилищного строительства.
"Для покупателей это может означать рост цен. Во-первых, будет меньше конкуренция, поэтому застройщики смогут устанавливать высокие цены. Во-вторых, себестоимость строительства увеличится, а дополнительные расходы застройщиков придется оплачивать покупателям. Причем на фоне падения реальных доходов населения и повышения цен на недвижимость может серьезно упасть спрос в этом сегменте, поэтому вполне вероятно замедление роста рынка жилищного строительства в ближайшие годы", — отметил глава люксембургского офиса KRK Group Никита Рябинин.
Мелкие компании находятся в максимальной зоне риска из-за большой кредиторской задолженности, уточняет управляющий партнер ГК Omakulma Константин Пороцкий.
"У них нет никакого запаса, дополнительных финансовых инструментов. Они работают только на деньги клиентов и на отсрочках платежей. При этом рентабельность у них очень низкая, колышется в районе 10%. Это очень рискованная ситуация для всего строительного "малого бизнеса". Если эта ситуация продлится месяц, они протянут, если более — все они повылетают с рынка", — предупреждает Пороцкий.
Директор департамента недвижимости Группы "ЦДС" Сергей Терентьев соглашается, что многие небольшие и средние строительные компании сейчас задумаются, готовы ли они продолжать работу на таком рынке, в сложных экономических условиях. Мнения коллег придерживается и генеральный директор Ikon Development Антон Детушев.
"Учитывая ослабление экономики, снижение цен на энергоносители и обвал не только российского, но и мировых фондовых рынков, а также последствия пандемии и растущую общую закредитованность строительной отрасли, можно с уверенностью предположить, что тенденция монополизации рынка жилищного строительства будет только расти, а более крупные игроки рынка будут продолжать подминать под себя более мелких и менее стабильных девелоперов", — прогнозирует собеседник dp.ru.
"Десятка превратится в пятерку"
Снижение доходов, увеличение стоимости жизни и сокращение накоплений у населения, которые и так глобальными не были, естественным образом приведут к тому, что платежеспособному спросу просто будет неоткуда взяться, подчеркивает вице-президент Российской гильдии риелторов, вице-президент ГК "БЕСТ-Недвижимость" Олег Самойлов.
В этих условиях часть застройщиков будет вынуждена покинуть рынок, в то время как крупные игроки, деятельность которых является системообразующей для строительной отрасли, получат в качестве поддержки государственные программы, аналогичные тем, что реализовывались в период предыдущего спада.
"Это продолжит тенденцию олигополизации отрасли, начатую с введением проектного финансирования и эскроу-счетов. Наверное, в олигополизации можно найти какие-то плюсы. В частности, когда игроков меньше, государству проще их поддерживать, легче контролировать и управлять. Но минусов такого сценария, на мой взгляд, больше. Как только рынок схлопывается и убивается конкуренция, неизбежно возникает потребность в прямой бюджетной поддержке", — добавил Олег Самойлов.
В Knight Frank St Petersburg пока не наблюдают резкого изменения долей рынка. В Петербурге десятка крупнейших девелоперов по-прежнему контролирует 58–60% всего предложения на рынке жилья.
"Если кризис примет затяжной характер, то состав рынка, безусловно, может измениться. Сложная экономическая ситуация в стране наверняка приведет к еще большей монополизации рынка и увеличению цен на строящееся жилье. Десятка застройщиков может превратиться в пятерку, поглощая менее удачливые компании, не способные выжить в текущих условиях. Тенденция к монополизации нарастала и до этого. Но не факт, что она совершит большой скачок. Опыт предыдущих кризисов показывает, что уход компании с рынка совершенно не зависит от ее размера. Другое дело, что масштаб крупных компаний достиг такого размера, что государство постарается их поддержать. Реально оценить последствия можно будет не ранее чем через 2–3 года. Но уже сейчас ощущается снижение объемов предложения на рынке, новых проектов выводится все меньше, а реализация текущих заканчивается", — подытожил генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
Аналогичные подсчеты приводит и "Мегалит — Охта Групп": в Петербурге до 60% от общего объема строящегося жилья приходится на 10–12 крупных игроков.
"Можно предположить, что эта доля вырастет и может увеличиться до 70% в перспективе нескольких лет. Также в нынешних условиях затруднен выход новых игроков, поэтому рынок будет крайне консервативен в плане состава участников. Однако правительство готовит меры поддержки строительной отрасли, и мы надеемся, что они позволят в некоторой степени нивелировать негативные последствия от пандемии и глобальной экономической турбулентности", — надеется директор по экономике и финансам компании Алексей Плюта.
Нынешний кризис, получивший дополнительную стимуляцию в виде повсеместно вводимого карантина, однозначно усилит монополизацию рынка, говорит коммерческий директор комплекса апартаментов "Легендарный квартал на Березовой аллее" Татьяна Копыстыринская. По ее словам, даже те проекты, которые успешно перешли на эскроу-счета и проектное финансирование, сейчас рискуют превратиться в проблемные.
"Сокращающаяся платежеспособность вкупе с карантинными мерами бьет по спросу. При этом растет себестоимость строительства. Для тех, кто получил проектное финансирование, ситуацию обостряет и необходимость регулярно делать выплаты по кредиту. Все это суммарно снижает маржинальность, а значит, будут компании, которые задумаются о том, чтобы уйти с рынка и перепродать свои проекты более крупным и успешным девелоперам", — резюмирует Татьяна Копыстыринская.
Продукт новой реальности
Директор департамента развития ГК "ПСК" Сергей Мохнарь подтверждает, что усиление монополизации возможно. По его мнению, этот тренд убивает не только разнообразие, но и возможность динамичного развития. В недвижимости рынок покупателя не исчезнет, и постепенно, по мере выхода из кризиса, будут возвращаться прежние привычки покупателей.
"Главное, чтобы самоизоляция не случилась в головах. Для этого девелоперам нужно искать новые формы продаж и продвижения объектов. И делать это нужно очень оперативно. Иными словами, не ждать, что там сложится на рынке, но самим предложить формирование новых реалий. К этому нужно сейчас приложить максимум сил, и это вопрос не только денег и финансового благополучия в дальнейшем. Это больше, чем просто деньги, — вопрос сохранения системы рынка и его новой настройки. Сейчас поводов для панических настроений нет. Стройки не остановились, запускаются новые каналы продаж, развернуто удаленное консультирование и подготовка сделок. Ценообразование фактически не повторяет движение рубля, оставаясь стабильным. У строительной сферы хороший иммунитет к подобным событиям, к колебаниям курсов и мировым рецессиям. Поэтому монополизация — это последнее, к чему стремится сам рынок", — добавил эксперт.
По словам исполнительного директора компании "Манн, Черемных и партнеры" Натальи Тимохиной, с введением карантина или режима строгой самоизоляции те девелоперы, у которых не было выстроенных бизнес-процессов и системы управления рисками, могут не справиться с ситуацией. Чтобы пережить кризис, они должны сфокусировать внимание на том, как сохранить компетенции, команду и деньги, перестроить структуру организации, продажи и маркетинг, а также систему ответственности, чтобы получить прирост эффективности.
Кроме того, уже сейчас следует подготовить продукт, который будет пользоваться спросом в новой реальности. А топам, в свою очередь, нужно запастись оптимизмом, проявить проактивность и действовать: именно сейчас ведущие игроки получат самый беспристрастный аудит эффективности.
